Снижение арендных ставок, увеличение пустующих площадей и переформатирование. Ближайшее будущее ТРЦ в Украине

С 11 мая в Украине начался первый этап послабления карантина. ТРЦ смогли начать работу, кроме Киева. Первые недели показали, что люди социализируются сдержанно – поток в торговых центрах упал. В то же время покупатели тратили больше, чем до карантина, подсчитали в Украинском совете торговых центров. Но в краткосрочной перспективе эйфория закончится, считают девелоперы, и начнется рецессия на рынке торговой недвижимости. Арендные ставки снизятся, а вакантность увеличится в объектах – это приведет к реконцепции некоторых ТРЦ, но точечно.

---

Снижение стоимости аренды. Увеличение вакантности

После открытия торговых центров, с 11 мая, поток посетителей сократился на 25-50%, но увеличилась конверсия и средний чек (скорее всего, сравнивается с докарантиным временем, – ред.), говорит глава Украинского совета торговых центров (УСТР) Максим Гаврюшин. Он также является операционным директором ГК “Будхаус Групп”, в портфеле которой находится три торговых центра в регионах.

В Intertop говорят о падении продаж на 30% в первую неделю работы. В другой крупной обувной сети рассказали изданию rau.ua, что у них выручка упала на 30-60%. О росте продаж заявляли сети бытовой техники и электроники в районе 20-30%, а также сеть товаров для дома Jysk – рост на 120%.

Максим Гаврюшин отмечает, что рост продаж – это послекарантинная эйфория, а в краткосрочной перспективе стоит ожидать рецессии. “На смену эффекта отложенного спроса и жажды социализации может прийти сдержанность трат из-за ухудшившейся экономической ситуации”, – добавляет руководитель департамента агентских и консалтинговых услуг Cushman & Wakefield Катерина Весна.

Ситуация усугубляется и тем, что закрыта зона интертеймента. В некоторых торговых центрах на развлекательную часть приходится 20%.  "Если ограничения работы данного бизнеса затянутся, операторам будет сложно оперативно развернуть все бизнес-единицы. Однако о сокращении сетей сейчас речь не идет – это не выгодно ни владельцам бизнеса, ни владельцам ТРЦ", – подчеркивает руководитель департамента агентских и консалтинговых услуг Cushman & Wakefield Катерина Весна. 

И.о. директора департамента торговых площадей Arricano Наталия Денысив отмечает, что девелоперы могут временно активизировать развлекательные малоформатные проекты, рассчитанные на ограниченное количество участников. “Возможно, небольшие группы, которые будут приходить в ТРЦ с целью тематического развлечения в стиле edutainment и сотрудничество с профильными учреждениями и экспертами", – добавляет эксперт.

Падение продаж у розницы приведет к падению арендных ставок и увеличению доли пустующих площадей в ТРЦ. По данным опроса Colliers International, среди 73 опрошенных ритейлеров планирует закрыть часть магазинов 37%. “Сокращение арендных ставок может составить от 10% до 30%, а доля вакантных площадей в некоторых объектах может вырасти до 10-15%", – считает Максим Гаврюшин. Он добавил, что больше всего пострадают проблемные объекты. Катерина Весна говорит, что в регионах восстановление покупательной способности происходит медленнее – это будет основной причиной появления вакантности в региональных ТРЦ.

Период полного восстановления рынка торговой недвижимости может составить 1-2 года в зависимости от того, как будет развиваться ситуация с экономикой и карантином, прогнозируют в УСТР.

Смена арендаторов. Смена формата

Увеличение вакантности и снижение доходов может привести к частичному переформатированию некоторых торговых центров или их преобразованию. “Девелоперы будут менять арендаторов в поисках оптимального tenant mix. Масштабная реконцепция коснется только тех ТРЦ, чьи концепции себя изжили и без карантина – для них это единственная возможность продолжить работать”, – говорит СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution (Gorodok в Киеве, Alfa Mall в Днепре) Андрей Рыжиков.  Директор консалтинговой компании UTG Евгения Локтионова добавляет, что в подобных условиях будут активно развиваться сети формата дискаунтер.

Директор оценки и консалтинга CBRE Ukraine Станислав Иванов прогнозирует точечные перевоплощения ТРЦ в офисные здания, если позволяет планировка объекта. Евгения Локтионова говорит, что возможна замена якорных арендаторов на коворкинги, которые стали открываться в ТРЦ. Например, в ТРЦ Globus работает коворкинг New Work Labs, в ТРЦ "Дарынок" – коворкинг Coworking Platforma, в ТРЦ "Блокбастер" IC Coworking.

В ТРЦ также могут появиться новые или сопутствующие виды услуг, так называемые "бизнес в бизнесе".  Например, офисные детские садики, когда сотрудники могут ходить на работу и прямо возле офиса отдавать своих детей в сад. Или в больших коворкингах будут размещаться операторы общепита, которые будут кормить посетителей коворкинга.

Автор: Оксана Гришина