Зниження орендних ставок, збільшення порожніх площ і переформатування. Найближче майбутнє ТРЦ в Україні

З 11 травня в Україні розпочався перший етап послаблення карантину. ТРЦ змогли відновити свою роботу, окрім Києва. Перші тижні показали, що люди соціалізуються стримано – потік у торгівельних центрах впав. У той же час покупці витрачали більше, ніж до карантину, підрахували в Українській раді торгівельних центрів. Але в короткостроковій перспективі ейфорія закінчиться, вважають девелопери, і розпочнеться рецесія на ринку торгівельної нерухомості. Орендні ставки знизяться, а вакантність в об’єктах збільшиться – це призведе до реконцепції деяких ТРЦ, але точково.

---

Зниження вартості оренди. Збільшення вакантності

Після відкриття торгівельних центрів, з 11 травня, потік відвідувачів скоротився на 25-50%, але збільшилася конверсія і середній чек (швидше за все порівнюється з докарантинним часом – ред.), Говорить глава Української ради торгових центрів (УРТЦ) Максим Гаврюшин. Він також є операційним директором ДК "Будхаус Групп", у портфелі якої знаходиться три торгові центри у регіонах. 

У Intertop говорять про падіння продажів на 30% у перший тиждень роботи. В іншій великій взуттєвої мережі розповіли виданню rau.ua, що у них виручка впала на 30-60%. Про зростання продажів заявляли мережі побутової техніки та електроніки – близько 20-30%, а також мережа товарів для дому Jysk – зростання на 120%.

Максим Гаврюшин зазначає, що зростання продажів – це післякарантинна ейфорія і в короткостроковій перспективі варто очікувати рецесії. "На зміну ефекту відкладеного попиту і спраги соціалізації може прийти стриманість витрат через погіршення економічної ситуації", – додає керівник департаменту агентських і консалтингових послуг Cushman & Wakefield Катерина Весна.

Ситуація ускладнюється і тим, що закрита зона інтертейменту. У деяких торгових центрах на розважальну частину припадає 20%. «Якщо обмеження роботи даного бізнесу затягнуться, операторам буде складно оперативно розгорнути всі бізнес-одиниці. Однак про скорочення мереж зараз мова не йде – це не вигідно ні власникам бізнесу, ні власникам ТРЦ", – підкреслює керівник департаменту агентських і консалтингових послуг Cushman & Wakefield Катерина Весна.

В.о. директора департаменту торгівельних площ Arricano Наталія Денисів зазначає, що девелопери можуть тимчасово активізувати розважальні малоформатні проекти, розраховані на обмежену кількість учасників. "Можливо, невеликі групи, які будуть приходити в ТРЦ з метою тематичних розваг у стилі edutainment і співпраці з профільними установами та експертами», – додає експерт.

Падіння продажів у роздрібі призведе до падіння орендних ставок і збільшення частки площ, що пустують у ТРЦ. За даними опитування Colliers International серед 73 опитаних рітейлерів планує закрити частину магазинів 37%. "Скорочення орендних ставок може скласти від 10% до 30%, а частка вакантних площ у деяких об’єктах може вирости до 10-15%», – вважає Максим Гаврюшин. Він додав, що найбільше постраждають проблемні об’єкти. Катерина Весна каже, що в регіонах відновлення купівельної спроможності відбувається повільніше – це буде основною причиною появи вакантності у регіональних ТРЦ.

Період повного відновлення ринку торгівельної нерухомості може скласти 1-2 роки у залежності від того, як буде розвиватися ситуація з економікою і карантином, прогнозують в УРТЦ.

Зміна орендарів. Зміна формату

Збільшення вакантності і зниження доходів може призвести до часткового переформатування деяких торгівельних центрів або їх перетворення. "Девелопери змінюватимуть орендарів у пошуках оптимального tenant mix. Масштабна реконцепція торкнеться тільки тих ТРЦ, чиї концепції себе вижили і без карантину – для них це єдина можливість продовжити працювати", – говорить СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution (Gorodok у Києві, Alfa Mall у Дніпрі) Андрій Рижиков. Директор консалтингової компанії UTG Євгенія Локтіонова додає, що в подібних умовах будуть активно розвиватися мережі формату дискаунтер.

Директор оцінки і консалтингу CBRE Ukraine Станіслав Іванов прогнозує точкові перевтілення ТРЦ в офісні будівлі, якщо дозволяє планування об’єкта. Євгенія Локтіонова каже, що можлива заміна якірних орендарів на коворкінги, які стали відкриватися у ТРЦ. Наприклад, у ТРЦ Globus працює коворкінг New Work Labs, у ТРЦ «Даринок» – коворкінг Coworking Platforma, у ТРЦ «Блокбастер» IC Coworking.

У ТРЦ також можуть з’явитися нові або супутні види послуг, так звані «бізнес у бізнесі». Наприклад, офісні дитячі садки, коли співробітники можуть ходити на роботу і прямо біля офісу віддавати своїх дітей у садок. Або в великих коворкінгах розміщуватимуться оператори громадського харчування, які будуть годувати відвідувачів коворкінгу.

Автор: Оксана Гришина

Переклад на українську: Михайло Лук’янов