Какие основные проблемы возникают при составлении и выполнении договоров аренды. Как их решала ГК Merх

Фото: с личной страницы Facebook Мирослав Гнидка

Начальник юридического департамента группы компаний Merx Мирослав Гнидка на воркшопе, организованном Ассоциацией ритейлеров и юридической фирмой Ader Haber, рассказал об основных проблемах, которые возникают у арендодателей с арендаторами и не только, а также о том, как компания Merx сумела их решить.

---

Компанию Merx  знают как продавца мебели. Но в портфеле ГК есть торговая и офисная недвижимость, где общее количество арендаторов достигает 4 000. В свое время было допущено много ошибок при подписании договоров аренды. Поделюсь типовыми ошибками и тем, как мы их исправили. Хочу отметить, что 90% всех споров сейчас решаются путем переговоров. Не хочу сказать, что это только уступки арендатора. Это 50% на 50%.

Проблемы, которые возникают при подписании договора

Первая проблема - это предмет договора. Еще семь лет назад в наших договорах аренды можно было увидеть площадь сдаваемого помещения, которая не соответствовала техническому плану. К примеру, арендатор снимал 200 кв.м., а в договоре была указана площадь 100 кв.м. Так мы решали вопрос с помещениями общего пользования. Конечно, у арендаторов возникали вопросы, что это за лишние площади. Суды по этому вопросу вставали на сторону арендаторов. Договор признавался не подписанным, так как мы не могли доказать, по понятным причинам, что именно такая площадь, которая указана в договоре, сдавалась в аренду.

Вначале мы решили этот вопрос тем, что в договоре указывали арендуемую площадь, совпадающую с техническим паспортом. В дополнении указывали индивидуальную часть помещения общего пользования, к примеру, коридора или входной группы, указанную в плане объекта. Это решение тоже не подошло, так как у контролирующих органов при проверке международных и государственных компаний возникает вопрос: "А зачем вы вообще взяли в аренду площадь, которая не относится к той, что вы арендуете?". Мы ввели коэффициент использования площадей общего пользования, теперь вопросов не возникает.

Вторая проблема, которая у нас возникала, это цена. В определенных контрактах цена изначально указывалась в долларах, а в тексте договора могла проскочить цена в гривне. Это не нравилось налоговой, поэтому  сейчас мы указываем цену в гривне с учетом коэффициента курса доллара.

Проблемы с исполнением договора аренды

Еще десять лет назад у нас было по 5-6 судебных дел в день с арендаторами. Большой штат юристов особо не помогал. Находились арендаторы, которые не выплачивали вовремя аренду. В какой-то момент мы увидели решение проблемы в введении предоплаты. Все возможные потенциальные риски мы перекрываем гарантированными платежами. В договорах четко прописано, за какие нарушения взимается гарантийный платеж.

Еще одно решение по добросовестному выполнению договора аренды - штрафные санкции.

Сейчас проблема номер один - МЧС. Она возникла после того как в России произошел пожар в одном из торговых центров. Дело в том, что к нам приходят с проверкой, находят нарушения, которые в 95% случаев являются нарушениями со стороны арендаторов. Но предписание выписывается всему объекту площадью 90 тыс. кв.м. Это ведет к закрытию торгового центра. Фактических же нарушений самого торгового центра - только 5%.

Сейчас вносим изменения в договора, чтобы арендатор также устанавливал определенные противопожарные средства в связи с спецификой его работы. К примеру, супермаркеты и рестораны. Мы делаем это для того, чтобы была возможность компенсировать все затраты при потенциальном закрытии торгового центра по вине нарушения техники пожарной безопасности арендатором.

Приостановка или разрыв договора аренды

Чаще всего мы сталкиваемся с недобросовестностью, когда арендатор хочет досрочно разорвать договор. У нас есть три пути решения вопроса. Первый - использование гарантийных сумм, которые покрывают затраты на освобождение помещения или разрыва договора. Второй вариант - решение вопроса через суды. Но мы редко к нему прибегаем, так как в нашем случае он убыточен.

Третий вариант - законные методы, которые не совсем соответствуют деловой репутации арендодателей. К примеру, это ограничение доступа арендатора к ресурсам объекта - электричеству, воде или программирование лифтов так, чтобы они не останавливались на определенном этаже, блокирование карточки для входа на территории БЦ и другое. К сожалению, есть категория арендаторов, которые провоцируют на подобные действия. К этому методу мы прибегаем редко. Арендатор может обратиться в суд, посчитав наши действия неправомерными, в результате чего ему были нанесены определенные убытки.

Для себя этот вопрос мы решили страхованием правовой ответственности. Арендатор понимает, что когда будет такая ситуация, ему придется бороться со страховой компанией, а не с нами. Арендаторы в большинстве случаев идут на уступки.

Существует еще одна проблема -  когда заканчивается договор аренды, а переговоры о продлении затягиваются. Это касается системных зарубежных арендаторов. В этом случае происходит то, что мы выходим за рамки договора, которые уже закончился. Но мы нашли решение, это наше ноу-хау, подписание дополнительного пункта к договору - ч. 3 ст. 631 Гражданского кодекса (стороны могут установить, что условия договора применяются к отношениям между ними, возникшим до его заключения, - Ред.). Таким образом, мы регулируем наши отношения с арендатором, который не платит в течение двух месяцев. Налоговая приняла нашу позицию.

В заключении скажу, что при работе с арендатором нужно минимум судебных споров, максимум переговоров и уступок с обеих сторон.

Записала: Людмила Будина