Украинский фонд по покупке продуктовых супермаркетов с условием обратной аренды. Его размер EUR 20-100 млн, смотрит на Киев и Львов — Cushman&Wakefield

Фото: gallery.ykt.ru

В Украине создан фонд для покупки отдельно стоящих продуктовых супермаркетов на условиях обратной аренды (sale-leaseback, SLB). Об этом в конце января заявила международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield. В компании рассказали Retailers подробности – размер фонда (от EUR 20 млн до 100 млн), требования к магазинам, сколько готовы потратить на один объект (от EUR 2 млн до 10 млн) и другие подробности.

---

Что такое сделка с обратной арендной

Внешний инвестор покупает у ритейлера объект и сдает ему же обратно в долгосрочную аренду. Следуя стандартам SLB сделок, помещение передаются в аренду на рыночных условиях на период от 10 до 15 лет. 

 Для ритейлеров продажа отдельных объектов с обратной арендой – это возможность привлечь дополнительное финансирование, не теряя локации.

SLB сделки предполагают рыночные условия как для аренды, так и для продажи, отмечают в Cushman&Wakefield. В Украине сделки обратной аренды не опробованы на открытом рынке.

В Европе за последние несколько лет SLB сделки в сфере ритейла выросли более чем в 2 раза достигнув в 2019 году объема в ЕUR 2,5 млрд в 2019 году. Доля таких сделок на розничном рынке составила 4%. К примеру, такой инструмент привлечения инвестиций применяют зарубежные сети Carrefour, Casino, Sainsbury.

Требования к объектам. Киев и Львов – приоритетные города

Фонд рассматривает Киев и Львов в качестве своих основных целевых рынков. Это связано с сочетанием качества имеющихся объектов и «рыночностью» городов для потенциальных инвесторов фонда. Поскольку фонд будет также открыт для иностранных инвесторов, важно предусмотреть географическую доступность объектов.

Площадь магазина. Фонд смотрит на магазины формата супермаркет – площадью от 1 000 кв.м. до 5 000 кв.м. Это должны быть современные здания с номинальными среднесрочными требованиями к капитальным затратам. Оператор несет полную ответственность за техническое состояние арендуемого помещения и обеспечивает страхование объекта аренды. 

Цена. В фонде ожидают, что каждый объект недвижимости будет иметь стоимость в диапазоне от EUR 2 млн до 10 млн, в зависимости от размера. “Поскольку мы хотим гарантировать определенную степень диверсификации между активами”, – пояснили в компании.

Требования к бренду и объектам. Основными критериями выбора являются репутация и эффективность супермаркета как на уровне бренда, так и на уровне конкретного объекта недвижимости.

Cushman & Wakefield будет проводить тщательную коммерческую экспертизу в отношении каждого объекта с точки зрения предыдущей и прогнозируемой эффективности, учитывая существующую и будущую конкуренцию, портрет потребителя и особенности района, эффективности бренда и предполагаемое развитие локации. При покупке отдельно стоящих зданий (которых в Киеве представлено достаточно) особый акцент будет на обеспечении юридической чистоты, недопущению сервитутов (право пользования чужой собственностью – ред.), которые могли бы существовать при приобретении супермаркета, составляющего часть более крупной собственности.

Сushman & Wakefield совместно с партнерами по SLB фонду ведут предварительные переговоры с крупными продовольственными сетями. На момент выхода материала фонд еще не совершал покупок.

"Мы считаем, что сфера продуктовых супермаркетов, располагающихся у дома, станет одним из самых устойчивых секторов рынка в обозримом будущем. Мы прогнозируем, что, даже учитывая неизбежное увеличение доли электронной торговли, удобные продовольственные магазины у дома будут приобретать все большее значение, особенно в связи с ростом населения в Киеве", – рассказываю в Cushman&Wakefield.

Размер фонда – min EUR 20 млн

Фонд реализуется Cushman & Wakefield совместно с партнером Романом Беликом (совладелец и партнер компании по инвестициям в недвижимость InCo home – ред.).

Сейчас компания находится в процессе оценки оптимального наполнения целевого портфеля. Мы ожидаем, что первоначальный размер фонда превысит EUR 20 млн. Однако, последующее использование заемных средств и дальнейшие инвестиционные взносы могут привести к росту фонда примерно до EUR 100 млн.

Фонд будет зарегистрирован на Украинской фондовой бирже и тогда станет доступен как для локальных инвесторов, включая небольших, с инвестициями от EUR 60 000,  так и для институциональных инвесторов. В компании ожидают, что  фонд сможет приносить инвесторам доход в размере 10-12% годовых в валюте.

Компания рассматривает возможность в будущем учредить отдельные фонды для других сегментов недвижимости.

Управлять активами фонда будет лицензированная компания, в соответствии с законодательством Украины. Выбор компании по управлению будет сделан в ближайшее время. Партнер компании Роман Белик имеет соответствующую квалификацию и опыт в сфере управления активами в Украине и Европе, что позволяет нам рассчитывать на высокие стандарты управления этим инвестиционным фондом.

Автор: Вероника Гаврилюк