«Международные ритейлеры опасаются открывать торговые точки в прифронтовых городах» — директор «Амстор Ритейл Групп» Алексей Пашунов

http://amstor.com

С начала публичного корпоративного конфликта между собственниками группы «Амстор» братьями Вагоровскими и «Смарт-Холдингом» Вадима Новинского прошло три года. За это время на подконтрольных украинским властям территориях остались 14 торговых центров «Амстор», а одноименная продуктовая сеть была закрыта. На ее месте теперь работает «Сільпо». Ранее в «Смарт-Холдинге» заявляли, что направят на перезапуск объектов 150 млн грн. Как сейчас работают торговые центры, на сколько удалось увеличить доходность ТЦ и какие планы по развитию «Амстор», в интервью Retailers рассказал директор «Амстор Ритейл Групп» Алексей Пашунов

— Какие задачи перед вами были поставлены, когда вы возглавили «Амстор Ритейл Групп»?

— Я пришел в «Амстор» в начале ноября 2015 года. На тот момент у собственника сети (Вадима Новинского. — Ред.) была цель создать компанию, которая будет управлять и развивать торговые центры, принадлежавшие продуктовой сети «Амстор». «Амстор» уже не являлся продуктовым ритейлером: акценты были смещены в сторону управления коммерческой недвижимостью. Моя задача заключалась в том, чтобы привести торговые центры к европейскому образцу, снизить вакантность объектов, повысить эффективность их работы.

— Что вы подразумеваете под «ТЦ европейского образца»?

— При прежнем формате работы сети «Амстор» более половины торговых площадей ТЦ занимал супермаркет «Амстор». Остальное пространство, а это в среднем 3500 кв. м по каждому центру, сдавалось в аренду под магазины либо бытовой техники и электроники, либо мебели. В небольшой прикассовой зоне работали до 10 магазинов. Этот формат изначально был нежизнеспособным, поскольку найти в регионах арендатора, готового занять площадь более 1500 кв. м, было достаточно проблематично. Мы решили разбить площади на меньшие, а именно 30, 50 и 100 кв. м. Такая оптимизация позволила значительно улучшить рентабельность площадей. Кроме того, в рамках соответствующих договоров о сотрудничестве, подписанных с Fozzy Group, якорным ритейлером наших ТЦ стали магазины «Сільпо». В некоторых ТЦ мы решили добавить развлекательную зону.

— Почему только в некоторых?

— В этих объектах «Сільпо» генерировал недостаточный трафик посетителей, необходимый для других арендаторов. Cейчас ритейлер начал приводить свои магазины к единой концепции. Мы ожидаем роста траффика.

— Расскажите, на каких условиях зашел «Сільпо».

— Конкретные договоренности нашего сотрудничества не подлежат разглашению. Могу лишь отметить, что одним из главных условий было максимальное сохранение трудовых коллективов бывшей торговой сети. Кроме того, торговые площади, которые раньше занимал ритейлер «Амстор», «Сільпо» сократило вдвое. Когда я пришел в компанию, не шло речи о том, что «Сільпо» будет сокращать площади. Решение ритейлера стало неожиданностью.

Это стало для нас вызовом — ведь таким образом по всем нашим торговым центрам освободилось до 35 000 кв. м площадей. Впоследствии, как уже упоминалось, они были переданы под торговые галереи, а на некоторых объектах — под детские развлекательные центры.

— Когда вы стали руководить компанией, какой уровень вакантности был в ТЦ?

— Когда еще работал продуктовый магазин «Амстор», вакантность увеличилась за счет сокращения площадей магазинов бытовой техники и электроники. После закрытия продуктовых магазинов начался отток арендаторов. Особенно это было ощутимо по торговым центрам, которые работали в прифронтовых зонах — в Мариуполе, Краматорске и Северодонецке. На тот момент суммарная вакантность всех наших объектов достигала 40%. С приходом якорного арендатора «Сільпо» и внедрением новой стратегии управления ТЦ ситуация начала постепенно улучшаться. После того как «Сільпо» решил сократить площади, началось глобальное переформатирование торговых центров. 

— Какой сейчас уровень вакантности в объектах?

— Не более чем 3%. Всего «Амстор Ритейл Групп» управляет 13 торговыми центрами, 5 объектов работает в Запорожье, 3 — в Мариуполе, по одному в Бердянске, Краматорске, Мелитополе, Кременчуге и Николаеве. После перезапуска ТЦ в Бердянске суммарная общая площадь всех объектов составляет более 180 000 кв. м.

— Как изменилась доходность торговых центров после их перезапуска?

— При подборе арендаторов мы учитываем экономическую ситуацию в конкретно взятом регионе и его особенности. С момента начала реконцепции суммарная доходность увеличилась на 40% по всем торговым центрам сети.

— В прифронтовых городах тоже?

— В сравнении с 2015 годом, ситуация по «прифронтовым» ТЦ значительно улучшилась. Однако в вопросе привлечения международных брендов ситуация далека от оптимистичной. После существенных потерь, понесенных в результате конфликта на неконтролируемых территориях, международные ритейлеры опасаются открывать торговые точки в прифронтовых городах. Тем не менее есть позитивные сдвиги. В ТЦ «Амстор» в Краматорске открылись магазины представителей международных брендов. Однако пока это работа по франшизе. В целом зарубежные ритейлеры не дают категорического отказа, но заявляют о своей временной неготовности к сотрудничеству.

— Видите ли вы изменение поведения посетителей в ваших торговых центрах? Международные консалтинговые компании отмечают смену поведения посетителей торговых центров в мире. Сейчас на первом месте у посетителей стоит получение удовольствия, возможность отдохнуть, тогда как раньше — возможность совершить покупки в одном месте.

— Мы выбиваемся из общепринятого тренда. Формат наших торговых центров — «у дома». Мы позиционируем себя как центр предоставления повседневных услуг. Это, например, покупка продуктов, лекарств, отправка почты, приобретение бытовой техники, электроники для дома и прочее. Также мы применяем точечное позиционирование, к примеру, мы имеем четыре центра торгово-развлекательного формата: два в Запорожье и по одному в Мариуполе и Мелитополе, где на выходных можно отдохнуть с детьми. В сети также представлен формат классического торгового центра, где работают международные бренды, такие как JYSK, Columbia, Colin’s и другие. Мы стараемся максимально представить все направления, однако не можем соревноваться моллами в классическом понимании.

— Как изменились потребительские настроения посетителей ваших ТЦ?

— Мы можем судить, исходя из показателей работы некоторых арендаторов, у которых ставка аренды привязана к обороту. Увеличение потока посетителей и их трат на различные группы товаров начало выравниваться с середины прошлого года. Наметилась стойкая тенденция к росту.

— Какие планы по развитию на ближайшие пять лет? Планируется строительство новых торговых центров?

— В настоящее время мы сосредоточены на совершенствовании работы имеющихся объектов — это уменьшение вакантности, увеличение денежных потоков, проведение ротации арендаторов. Для улучшения качественных характеристик наших площадей мы проводим плановые ремонты инженерии. В следующем году планируем начать оптимизацию коммунальных затрат.

В ближайших планах — усовершенствование системы навигации в торговых центрах, создание зоны отдыха, организация музыкального сопровождения и ряд других мероприятий.

Автор: Вероника Гаврилюк