Colliers Ukraine: особенность рынка торговой недвижимости Украины в том, что он очень быстро падает и быстро восстанавливается

Фото: Kyivmaps

Компания Colliers Ukraine организовала пресс-встречу, во время которой ведущий эксперт в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий, рассказал о трендах и том, что происходило на рынке последние 6-12 месяцев. По его словам, торговая недвижимость даже по графику ввода в эксплуатацию и открытия очень четко зависит от состояния экономики: цикличные изменения в экономике влияют на цикличность открытия торговых центров. Retailers приводит основные тезисы выступления эксперта. 

---

Сейчас торговые центры, помимо функционала, стремятся создать пространство, в котором люди хотят находиться. Этим трендом заинтересованы и арендаторы. Сегодня, разрабатывая новую концепцию магазина, задача состоит в том, чтобы отличаться от своих конкурентов или же подчеркнуть особенности своего бренда.

Торговая недвижимость в целом следует за трендами рынка гораздо быстрее, то есть, арендные ставки торговых центров формируют обороты арендаторов. Сейчас рынок демонстрирует позитивный пример того, как научились арендаторы и девелоперы договариваться в кризисные моменты.

Одной из особенностей рынка торговой недвижимости Украины является то, что он очень быстро падает и быстро восстанавливается. Это объясняется тем, что украинская нация привыкла тратить 90% от заработка. Поэтому уже после кризисной ситуации, когда потребители начинают успокаиваться, они возвращаются к тому, что привыкли тратить большую часть своих средств на покупки.

Во время локдаунов наблюдались резкие изменения и прыжки оборота арендаторов. Однако если сравнивать с другими странами то, как Украина выходила из локдауна, для мультинациональных ритейлеров она по динамике является одним из главных рынков.

Также наблюдается общий тренд роста насыщенности. Именно баланс нового предложения и покупательской способности определяет средний уровень ставок и общие тенденции.

Еще одной тенденцией является большой объем предложений. Это не просто факт того, что потребитель имеет больше мест, где он может потратить свой доход, этот тренд означает усиление конкуренции между объектами.

Общий тренд таков, что даже в период локдауна уровень вакантности не вырос более чем на 4,5-5%. Это говорит о том, что во всех существующих зданиях торговых центров работали на содержание арендаторов. Причиной этого является то, что размеры и количество торговых центров растет, при этом количество мировых брендов, которые могут хорошо работать, остается небольшим.

На графике заметны прыжки, которые характеризовались выходом крупных объектов. В 2019 году это был Blockbuster Mall, открытие которого повлияло на средний показатель, в 2020 году к нему еще добавился Retroville. Такая же ситуация была и с Lavina Mall когда ее показатель 4,5% вырос до 10%.

При условии открытия всех заявленных ТРЦ до конца 2021 в столице прогнозируется наибольшее новое предложение за последние 10 лет, которая составит 208 000 м2. Такой объем включает: Respublika Park (135000 м2), Blockbuster Mall 3 очередь (50000 м2), XIT Mall (16000 м2), Piramida (7500 м²).

Еще одним трендом является выход новых объектов, современных и с сильными качествами. Поэтому сейчас владельцы торговой недвижимости начали не только разрабатывать возможности реконцепции и реконструкции, но и реально их проводить.

Баланс нового предложения и покупательной способности влияет на уровень арендных ставок.
По состоянию на сентябрь 2021 высокие арендные ставки в лучших ТЦ/ТРЦ Киева на площади форматом 100-200 м² остановились на уровне ~ $65 / м²/месяц. Арендные ставки на главных торговых улицах составляют $70 /м²/месяц, отмечают в компании.

Тенденции на рынке торговой недвижимости Киева

Регионализация супермолов. Так 90% объектов, которые выходили на рынок последние несколько лет и тех, что заявлены — крупные ТРЦ. Выход каждого такого объекта меняет распределение сил в опорной зоне данного проекта.

Трансформация объектов. Торговые центры трансформируются и развивают свои объекты как места социализации, времяпрепровождение, а не только шопинга. Уделяется больше внимания общественным зонам, создание комфортной атмосферы с целью длительного удержания посетителя в объекте.

Омниканальность. По результатам опроса Colliers Ukraine, в период весеннего карантина 2021 онлайн-продажи покрывали больший процент операционных расходов, чем в период весеннего карантина 2020.

Ответственное потребление. Sustainability first. Потребители все больше предпочитают бренды, которые следуют принципам устойчивого развития. В качестве примера, fashion бренды используют переработанные материалы, реализуют программы сбора бывшей в употреблении одежды, отказываются от пластиковых пакетов и тому подобное.

Цифровизация ТРЦ. Цифровизация ТРЦ позволяет агрегировать big data о посетителях и работу арендаторов, что в свою очередь дает более подробные инсайты и аналитику для организации эффективной работы ТРЦ.

Реконцепция/реконструкция. Учитывая рост конкуренции со стороны нового предложения, существующие ТРЦ проводят реконцепцию или редевелопмент своих объектов. Примерами таких решений стали Cosmopolite, Aladdin, Piramida, Dream Town, "Караван Outlet" и другие.

Записала: Виктория Лаврентий