Colliers Ukraine: особливість ринку торгової нерухомості України в тому, що він дуже швидко падає і швидко відновлюється

Фото: Kyivmaps

Компанія Colliers Ukraine організувала прес-зустріч, під час якої провідний експерт у сегменті торговельної нерухомості Ігор Заболоцький, розповів про тренди і те, що відбувалося на ринку останні 6-12 місяців. За його словами, торгова нерухомість навіть за графіком введення в експлуатацію та відкриття дуже чітко залежить від стану економіки: циклічні зміни в економіці впливають на циклічність відкриття торгових центрів. Retailers наводить основні тези виступу експерта.

---

Зараз торгові центри окрім  функціоналу прагнуть надати простір, у якому люди хочуть знаходитися. Цим трендом зацікавлені й орендатори. Сьогодні розробляючи нову концепцію магазину, задача  полягає у тому, щоб відрізнятися від своїх конкурентів або ж підкреслити особливості свого бренду. 

Торговельна нерухомість в цілому слідує за трендами ринку набагато швидше, тобто орендні ставки торгових центрів формують обороти орендарів. Зараз ринок демонструє позитивний приклад того, як навчилися орендатори і девелопери у кризові моменти домовлятися.

Загалом однією з особливостей ринку торговельної нерухомостів Україні  є те, що він дуже швидко падає та швидко відновлюється. Це пояснюється тим, що українська нація звикла витрачати 90% від заробітку. Тому вже після кризової ситуації, коли споживачі починають заспокоюватися, вони повертаються до того що вони звикли, витрачаючи більшу частину своїх коштів.

Під час локдаунів спостерігалися різкі зміни і стрибки обороту орендаторів. Проте якщо порівнювати з іншими країнами те як Україна виходила з локдауну, то для мультинаціональних рітейлерів вона по динаміці є одним із головних ринків. 

Також спостерігається загальний тренд зростання насиченості. І саме баланс нової пропозиції і купівельної спроможності визначає середній рівень ставок і загальні тенденції. 

Ще однією тенденцією є великий обсяг пропозицій. Це не просто факт того, що споживач має більше місць, де він може витратити свій дохід, цей тренд означає посилення конкуренції між об'єктами.   

Загальний тренд такий, що навіть у період локдауну рівень вакантності не виріс більше ніж на 4,5-5%. Це говорить про те, що в усіх існуючих будівлях торгових центрів спрацювали на утримання орендарів. Причиною цього є те що, розміри та кількість торгових центрів  зростає, при цьому кількість світових брендів, які можуть добре працювати залишається  невеликою.

На графіку помітні стрибки,  вони характеризувалися виходом великих об'єктів. У 2019 році це був Blockbuster Mall , відкриття якого вплинуло на середній показник, у 2020 році  до нього  ще додався Retroville. Така ж ситуація була і з Lavina Mall  коли її показник  4,5% виріс до 10%.

За умови відкриття всіх заявлених ТРЦ до кінця 2021 року у столиці прогнозується найбільша нова пропозиція за останні 10 років, що складатиме 208 000 м2. Такий об’єм включає: Respublika Park (135 000 м2), Blockbuster Mall 3 черга (50 000 м2), XIT Mall (16 000 м2), Piramida (7 500 м²).

Ще одним трендом є вихід нових об'єктів, сучасних та з сильними якостями. Через це зараз власники торговельної нерухомості почали не лише розробляти можливості реконцепції та реконструкції, а й реально їх проводити.

Баланс нової пропозиції та купівельної спроможності впливає на рівень орендних ставок. Станом на вересень 2021 року найвищі орендні ставки у кращих ТЦ/ТРЦ міста Києва на площі форматом 100-200 м² зупинилися на рівні ~$65/м²/місяць. Орендні ставки на головних торгових вулицях становлять $70/м²/місяць, зазначають у компанії.

Тенденції на ринку торговельної нерухомості Києва

Регіоналізація супермолiв. Так 90% об'єктів, які виходили на ринок останні кілька років і тих, що заявлені — великі ТРЦ. Вихід кожного такого об'єкта змінює розподіл сил в опорній зоні даного проекту.

Трансформація об'єктів. Торгові центри трансформуються і розвивають свої об'єкти як місця соціалізації, проведення часу, а не тільки шопінгу. Приділяється більше уваги громадським зонам, створенню комфортної атмосфери з метою тривалого утримання відвідувача в об'єкті.

Омніканальность. За результатами опитування Colliers Ukraine, у період весняного карантину 2021 онлайн-продажi покривали більший відсоток операційних витрат, ніж у період весняного карантину 2020.

Відповідальне споживання. Sustainability first. Споживачі все більше віддають перевагу брендам, які слідують принципам сталого розвитку. Як приклад, fashion бренди використовують перероблені матеріали, реалізують програми збору вживаного одягу, відмовляються від пластикових пакетів тощо.

Цифровiзацiя ТРЦ. Цифровiзацiя ТРЦ дозволяє агрегувати big data про відвідувачів і роботу орендарів, що у свою чергу дає більш докладні інсайти і аналітику для організації ефективної роботи ТРЦ.

Реконцепція/реконструкція. З огляду на зростання конкуренції з боку нових пропозицій, що існують, ТРЦ проводять реконцепцію або редевелопмент своїх об'єктів. Прикладами таких рішень стали Cosmopolite, Aladdin, Piramida, Dream Town, "Караван Outlet" та інші.

Записала: Вікторія Лаврентій