Хранить негде: что происходит на рынке складской недвижимости?

04.03.2019
578

Фото: pereezd-rb.ru

Рынок складской недвижимости прошел отметку стагнации и начинает восстанавливаться. Спрос на склады превышает предложение, в результате чего уровень вакантности  фактически достиг нулевой отметки. Собственники помещений, подписывая новые договора аренды или продлевая старые, привязывают ставку к доллару. Эксперты отмечают, что несмотря на дефицит складских помещений, инвесторы начнут строить новые объекты через год-два, когда ставки аренды вырастут как минимум на 30-50%.


Общая площадь складских помещений в Украине сегодня составляет чуть больше 2,4 млн кв.м., из которых больше 75% расположены в Киеве и пригороде, заявляли ранее в Cushman&Wakefield. По данным NAI Ukraine, по итогам 2018 года на рынке складской недвижимости пустовало 2,8% площадей, что является минимальным уровнем  с начала кризиса.

Напомним, в 2015-2016 годах уровень вакантности на рынке складской недвижимости был максимальным с начала 2008 года и достигал 10-15%, а ставка аренды была минимальной и составляла $2/кв.м. в месяц.

В 2017-2018 годах спрос со стороны бизнеса на складские помещения начал расти на фоне оживления экономики в стране. Наибольший спрос на складские помещения наблюдался со стороны розничных компаний. По подсчетам консалтинговой компании СBRE, в 2018 году в общем объеме сданных в аренду складских помещений на розницу пришлось 63%.

 "В прошлом году наметился резкий спрос на склады класса "А". Хотя последние четыре года они были в полном запустении, спрос на них был очень низкий, а вакантность доходила до 30-35%. Экономических предпосылок для этого я не вижу. Но факт есть факт", – ранее рассказывал Retailers на тот момент директор логистической компании "Рабен Украина" Борис Хруслов.  

Рост спроса на фоне ограниченного ввода новых складов привел к увеличению арендных ставок. В прошлом году, по сравнению с 2017 годом, цена аренды за 1 кв.м. в месяц выросла на 20-30% до $3,5-5, подсчитали в СBRE. "После длительного перерыва собственники помещений начали опять привязывать ставку аренды к долларам. В наших складах мы начали это делать при переподписании договоров", – рассказал управляющий директор по прямым инвестициям ИК Dragon Capital Владимир Тимочко.

Арендные ставки продолжат расти. "Сейчас новых складов практически не строится. Спекулятивные объекты перестали строить с начала кризиса, при себестоимости затрат в $500/кв.м. (без НДС) и при существующей ставке аренды доходность девелопмента не выше 8-9%, тогда как должна быть около 15%. Под заказ строить новое тоже до сих пор не имело смысла – конечному пользователю было выгоднее купить готовый объект, чем строить с нуля. В течение 2019 года ситуация может поменяться", – поясняет Тимочко. К примеру, так поступил маркетплейс Rozetka, который в начале 2017 года купил склад в Броварах площадью 49 000 кв.м. Ритейлер планировал предоставлять сторонним компаниям услуги фулфилмента, но в итоге отказался от этой идеи в связи с ростом собственного бизнеса. По информации участников рынка складской недвижимости, сейчас Rozetka ищет склад на правом берегу Днепра площадью около 20 000 кв.м.

По прогнозам Владимира Тимочко, спекулятивное строительство новых складов на рынке начнется тогда, когда ставки аренды вырастут на 30-50%, а это случится не раньше чем через два года.

Автор: Вероника Гаврилюк

Читайте свежие новости и аналитику о ритейле и интернет-торговле в Украине на нашей странице в Facebook, на нашем канале в Telegram, а также подписывайтесь на нашу еженедельную e-mail рассылку.