Продажа прав требований по ТРЦ Respublika. Что думают ФГВФЛ и юристы?

14.02.2019
650

Фото: kiev.vgorode.ua

5 февраля были проданы права требования по двум кредитам ликвидируемого банка "Надра". В залоге по этим договорам находятся недостроенный ТРЦ Respublika и три земельных участка площадью 15,72 га. Сумма продажи – 777 млн грн, при стартовой цене 2,56 млрд грн. Стоит отметить, что в торгах принимали участие три компании, связанные друг с другом.

Попытки продать права требования длились полтора года. Многие аукционы были отменены, так и не начавшись, из-за отсутствия заявок, при том что в Национальном банке, который является залогодержателем вышеупомянутых активов, заявляли о большом интересе со стороны как иностранных, так и украинских инвесторов. Эксперты связывали отсутствие заявок с тем, что Фонд продавал права требования по кредитам, а не сам объект. Фактически, это означает, что после покупки Respublika инвестор должен был договориться с компанией "Мегажилстрой" (владеет ТРЦ), собственником которой является Дмитрий Фирташ.

В Фонде гарантирования вклада физических лиц (ФГВФЛ), который был организатором аукциона, заявляют, что продажа была успешной. Мнение экспертов разделились.

Заместитель директора-распорядителя ФГВФЛ Светлана Рекрут

Оцениваем продажу как успешную. Думаю, что продажа могла быть более активной, но цена в 770 млн грн – это неплохо. Во-первых, туда нужно еще много инвестировать, восстанавливать техническую документацию, а также объект сам по себе не должен стоять без крыши, без дверей четвертую зиму. Крайне важна техдокументация на этот объект, ее у банка нет. Восстановить ее – это огромные инвестиции. Во-вторых, достраивать этот объект Фонд гарантирования не имеет права, поэтому единственным путем была продажа.

Нацбанк как залогодержатель длительное время не согласовывал продажу, поскольку ожидал суда по корпоративным правам, чтобы "упаковать" в один лот и корпоративные права, и собственно права требования залога по ТРЦ Respublika и затем продать инвестору. Тогда риски для покупателя были бы минимизированы и, возможно, цена была бы выше. Но суды по возможности продажи от имени заемщика затянулись, а медлить с продажей прав требования под залог мы уже не могли. Потому что год-два - и ТРЦ разрушится… Кроме того, у "Надра" начался пятый год ликвидации, поэтому если бы мы не продали эти права требования, то по закону один путь – списать.

В течение 20 дней, после проведения аукциона у победителя торгов есть 20 рабочих дней на оплату и подписание договора.

 и.о. директора ГП Prozorro.Продажі Алексей Соболев (из колонки вышедшей на Liga.net)

Что мы имели накануне аукциона 5 февраля? Во-первых, актив с "прицепом" в виде серьезных и авторитетных прошлых владельцев, с номинальной стоимостью почти в 2,6 млрд грн.

… мы получили реальный аукцион с тремя участниками и определенной ценой, которую заплатит победитель и серьезно пополнит государственный бюджет. За неделю ожидаем подписания всех документов.

Фото: sputnik-georgia.ru

Александр Хацкевич, управляющий партнер юридической компании Primelex

Права требования по кредитным договорам банка "Надра", залоговым имуществом по которым выступает ТРЦ Respublika, три земельных участка общей площадью 15,72 га и имущественные права по предварительным договорам аренды торговых площадей в ТРЦ, четвертый год находятся у Национального банка. До начала ликвидации "Надра", в июне 2015 года, НБУ предоставлял рефинансирование, и согласно процедуре ликвидации один из первых рассчитывает на возврат своих средств. Речь идет о 2,59 млрд. грн.

Реализацией вышеуказанного залогового имущества с 2017 года занимался ФГВФЛ, как уполномоченный государственный орган, отвечающий за расчеты с кредиторами. После четырех провальных аукционов на повышение цены, было принято решение использовать обратную технологию – так называемый голландский аукцион.

С точки зрения эффективности такой подход, хоть и дал результат, о его успешности говорить не стоит. За имущество, которое эксперты оценивали минимум в три раза выше залоговой сумы, удалось выручить лишь треть от необходимого, чтобы покрыть долг банка "Надра" перед Национальным банком – 777 млн грн. В итоге, как убытки будет списано, 1,8 млрд. грн.

Вопрос, почему на такой перспективный объект не нашлось реальных покупателей так и останется без ответа. А вот вопросом, почему были созданы условия, при которых наличие трех претендентов, не помешало продать имущество по минимально возможной цене, могут заинтересоваться соответствующие органы. В чем нюанс? Правила и регламент проведения голландского аукциона предусматривали, что участником аукциона могло быть любое юридическое или физическое лицо, которое уплатило гарантийный взнос в размере 5% от начальной цены реализации лотов и зарегистрировалось на одной из электронных площадок – организаторов аукциона. То есть формально на аукцион мог попасть любой желающий.

Как известно голландский аукцион происходит с поэтапным понижением цены (в данном случае на 1% каждые 5 минут). Лицо – участник аукциона, которое первым зафиксирует цену, имеет право на последний ход с финальной ставкой. При этом после остановки понижения цены и ее фиксации, участники аукциона не могут знать, какие именно закрытые ценовые пропозиции подали другие участники аукциона (до момента их раскрытия).

При наличии связанных лиц, как случае с продажей ТРЦ Respublika, участники аукциона легко контролировали, конечный момент остановки автоматического понижения цены. Проще говоря, дождались конца аукциона, (в данном случае это 16:12) и на последнем этапе, когда цена достигла минимума, зафиксировали ее. Никто более не подал закрытых ценовых пропозиций, и лот ушел с молотка по минимальной цене продажи.

С точки зрения соблюдения процедуры реализации залогового имущества, вопросов к самому аукциону нет.

Дмитрий Бойко, руководитель маркетплейса аукционов ubiz.ua

На мой взгляд, эту сделку можно назвать весьма успешной, принимая во внимание проблемный характер лота, количество судов по нему и так далее. 70% дисконт – далеко не предел в подобных продажах. Например, как писали СМИ, в конце прошлого года, американская компания FFN, занимающаяся продажей пула активов банков-банкротов, продала 35 кредитов Дельта Банка, Еврогазбанка и Активбанка за 130 млн грн, что составляет приблизительно 2,3% от номинальной стоимости. И подобных примеров в части реализации прав требования по кредитам банков-банкротов  – много.

И это объяснимо, так как найти покупателей, готовых выкладывать крупные суммы в проблемные кредиты, которые не обслуживаются, с богатой историей судебных разбирательств – задача не из простых. То есть, выгода для таких покупателей должна превалировать над теми рисками, с которыми он может столкнуться впоследствии. Предполагаю, что именно по такому же принципу состоялась сделка по покупке прав требования по кредитам, где залогом была ТРЦ Respublika.

Что касается того, будет ли погашен долг именно перед кредитором, ответ – да. Собственно, именно погашение кредиторских требований и является основной и единственной целью аукционов, которые проводит ФГВФЛ. Теперь все права требования по этим кредитам перешли к новому кредитору – компании "Солтекс Капитал" (связана с Василием Астином, депутатом Днепропетровского областного совета, –  Ред.). Именно она и будет заниматься взысканием долга с должника – либо в виде денежных средств, либо в виде залогового имущества ТРЦ Respublika.

Автор: Вероника Гаврилюк, Татьяна Хомяк

Читайте свежие новости и аналитику о ритейле и интернет-торговле в Украине на нашей странице в Facebook, на нашем канале в Telegram, а также подписывайтесь на нашу еженедельную e-mail рассылку.