"H&M особо не дает девелоперам преференций, а выход IKEA и Decathlon дает новые возможности для ТРЦ", – коммерческий директор ГК "Будхаус" Максим Гаврюшин

Исходник фото: rau.ua/ Коммерческий директор ГК "Будхаус" Максим Гаврюшин

Онлайн-торговля, изменение поведения потребителя оказывают влияние на традиционный ритейл и торговые центры. Однако это влияние пока не так велико, как складывается впечатление от частого освещения этой темы в СМИ. Коммерческий директор группы компаний "Будхаус", председатель Национального Комитета ICSC в Украине Максим Гаврюшин рассказал Retailers о тенденциях на рынке торговой недвижимости в мире и Украине, о том, какие планы у компании по строительству заявленных объектов и о выходе в страну международных брендов.

---

 – Что происходит в мире и в Европе на рынке торговой недвижимости?

– За последние пару лет мы слышим, что в США многие розничные сети испытывают проблемы, а с ними – и торговые центры. Эту ситуацию связывают с растущим сектором онлайн-торговли, но это не совсем так. Онлайн стал последней каплей, а основной причиной является перенасыщение рынка торговыми центрами. США – первая страна, где начали строить торговые центры, так что сейчас на 1000 жителей приходится 1000-1200 кв.м. торговых площадей. Для примера, в самых насыщенных торговыми площадями странах Европы – Великобритании, Франции и Германии, Северной Европе –  показатель составляет 600-800 кв.м. Но при всем этом в США всего около 10-12% торговых центров в упадке, все остальные продолжают работать.

– Если почитать зарубежные СМИ,  в статьях, касающихся торговли, часто говорится о влиянии онлайн-коммерции на офлайн-ритейл, и создается впечатление, что всё – онлайн победил.

– Я бы не называл это войной. То есть влияние есть, но пока оно не так значительно, как может показаться, и я бы даже назвал его положительным. Никаких существенных, резких изменений в работе европейских ТРЦ нет. Хотя на самом деле процесс приспособления идет уже давно, но идет постепенно и незаметно. Например, увеличение доли общепита в структуре арендаторов, появление новых типов арендаторов, новых услуг в торговых центрах, новые подходы в маркетинге. Понятно, что все смотрят в будущее, пытаются делать прогнозы и любое профессиональное мероприятие в Европе так или иначе затрагивает эту тему.

– А как в Украине?

– В Украине e-commerce влияет пока только на уровне разговоров. У нас в стране объем онлайна в общей структуре товарооборота занимает около 2%, тогда как в Великобритании – более 20%, а в США – более 25%. Нам ещё долго до тех изменений, которые происходят там.

Изменения, которые происходили в торговых центрах Украины последние 3-4 года – появление новых арендаторов, которых раньше не было, резкий интерес к национальным производителям одежды, развлекательным центрам – шли не от онлайна. Причина в том, что в 2014-2015 годах резко выросла доля свободных площадей, которые необходимо было заполнять. Но с прошлого года пошел уже обратный процесс, связанный с постепенным восстановлениям рынка.

Если говорить об изменениях, связанных с развитием технологий, они, в первую очередь, касаются развития ритейлеров, которые занимаются продажей цифровой техники. Они активно развиваются, меняют форматы, их обороты растут наиболее интенсивно. И все это на руку торговым центрам, потому что эти операторы формируют устойчивый спрос на торговые площади и, к тому же, хорошо платят.

В целом, в будущем и для Европы и для Украины изменения в нашей отрасли, конечно, неизбежны. Основная причина – изменение модели поведения потребителей. И это касается не только роста доли продаж онлайн, но и в целом глобальной трансформации модели поведения человека – в первую очередь, в связи с доступностью любой информации, и не просто доступностью, а быстрой доступностью. И в этом смысле онлайн пока открывает торговому центру больше возможностей, чем угроз. С этим связаны и изменения индикаторов эффективности работы торговых центров.

– Какие сейчас индикаторы измерения эффективности торговых центров?

– Раньше основным показателем, кроме, конечно, уровня арендной ставки, была посещаемость и время пребывания посетителя в  торговом центре. Сейчас появились новые, например, размер группы и активность в социальных сетях. Это становится параллельной жизнью ТЦ. Есть мир офлайн – где человек пришел в ТЦ и провел там время, а есть мир онлайн, где происходит общение, обмен информацией, продажи. И это взаимовыгодный процесс.

Поэтому становится важно работать с соцсетями и оценивать эффективность подобной работы. Чем больше у ТЦ людей в группе, тем эффективнее его каналы рекламы, тем он проще и быстрее может доставлять людям необходимую информацию, в том числе – о распродажах и обо всем остальном.

ICSC изучению этого вопроса уделяет много внимания. За последние 3 года наша исследовательская группа в Украине провела уже 3 глобальных исследования на эту тему. Была изучена онлайн-активность всех без исключения ТЦ Украины. Сейчас на основании этих и других исследований мы готовим отчет о сегментации посетителей ТЦ – какие поведенческие типы посетителей ТЦ в Украине существуют. Отчет будет готов к концу года.

– Если вернуться к тенденциям на зарубежных рынках торговой недвижимости и в Украине – что происходит у нас в стране?

– Зарубежные девелоперы ищут новые рынки для строительства. Если взять Европу – она уже вся застроена. Последним очагом активности, где было построено много объектов в последние годы, была Восточная Европа, в первую очередь – Польша, потом – Румыния, Прибалтика и др.

Единственной относительно еще не занятой страной остается Украина. Насыщенность качественными торговыми площадями очень низкая. Страна компактная, с высокой численностью населения, как для Европы, с потенциально в будущем емким рынком –  чтобы достичь уровня Европы, нам надо в 4-5 раз больше торговых площадей.

В стране еще остались относительно свободные города для строительства крупных торговых объектов – это Запорожье, Днепр, Харьков, Одесса, конечно, Киев, в особенности, на левом берегу.  Касательно небольших объектов около 20 тыс. кв. м и ниже, то их может быть много в разных городах. В каких-то уже насыщенных городах также возможно строительство новых объектов за счет перераспределения потоков. Рынок в Украине будет развиваться как за счет локальных игроков, так и зарубежных.

– Вы что-то знаете о выходе зарубежных девелоперов в Украину?

– Они уже работали в Украине, мы просто о них забыли. Массовое их появление было в 2004-2006 годах, когда произошли определенные изменения в политическом курсе страны. К сожалению, в 2008-2009 годах почти все из них прекратили свою работу в Украине, большинство – так и не начав ничего делать.

Сейчас интерес к Украине осторожный. Денег в Европе очень много, возможности для девелопмента там ограничены, потенциал Украины для многих очевиден. Срок окупаемости торговых объектов в нашей стране сейчас – от 7 до 9 лет. Если это хороший интересный проект, то может быть и 6-7 лет. Поэтому многие к нам присматриваются. Фактором успеха является также наличие правильного локального партнера. Яркий пример –ТРЦ "Форум Львов". Но выход в Украину инвесторов сдерживает политическая ситуация в стране, война, непрозрачность рынка, бедность. Если ситуация изменится, то инвестиции будут.

Фото: пресс-служба "Будхаус"

– Что с вашими проектами?

– Сейчас мы будем делать упор на строительство ТРЦ "Никольский" в Харькове. Он готов примерно на 60%. Рассчитываем этот объект ввести в эксплуатацию к концу 2019 года. После Харькова в приоритете строительство  "Фабрика 2" в Запорожье. Строительство начнем параллельно с достройкой "Никольского". Сейчас мы собираем необходимую документацию для получения разрешения на строительство. На него нашли отдельное финансирование – это собственные средства и партнеры. Подробностей о суммах и распределении денег не могу озвучить.

– Раньше у вас, после Харькова, в приоритете была Одесса. Там уже были проведены подготовительные и часть строительных работ. Почему бы его первым не достроить?

– Мы не сбрасываем Одессу со счетов, просто пока есть понимание финансирования именно "Никольского" и "Фабрики-2", поскольку это разные источники. Чтобы закончить Yessa, нужна  относительно небольшая сумма, которая также может появиться параллельно, и строительство будет возобновлено и по нему. Пока ясности по финансированию именно этого проекта нет.

– На сайте у вас указано, что общая площадь трёхуровневого ТРЦ Yessa 60 000 кв.м., а торговая – 40 000 кв.м. Рассматриваете ли вы вариант изменения проекта?

– Чтобы закончить объект быстро, есть вариант оставить один этаж, наполнить его сильными большими арендаторами, как "Ритейл Парк" на Петровке. Но мы еще для себя не приняли окончательного решения.

– Хорошо. Объект в Киеве Hartz площадью 235 000 кв.м. Когда планируете начать? И нужен ли такой большой ТРЦ, учитывая, что уже работает ТРЦ Ocean Plaza, Lavina Mall и планируется открытие еще больших проектов – Blockbuster Mall, Ocean Mall.

– Наш проект не такой большой, как может показаться. Его арендная площадь – 95 000 кв.м, чуть больше, чем у Oсean Plaza. Большую часть занимает подземный паркинг, кроме того, есть высотка не торгового назначения. Сроки строительства такого объекта – 3 года при бесперебойном финансировании. Бюджет – $250-300 млн. В нынешних условиях на рынке привлечь такие деньги под проект невозможно. Если мы начнем строить этот проект своими силами, то только после того, как запустим "Никольский", "Фабрику 2" и Yessa. На это понадобится 2-3 года.

Касательно больших объектов в Киеве. Да, их немало строится, но в центре города, с такой локацией и размером, как у нас, нет ни одного. Наш находится на проспекте Победы, на главной магистрали Киева, да еще и в центре. Так что он будет востребован при любом уровне конкуренции.

Будут ли проблемы в Киеве в целом на рынке торговой недвижимости при вводе заявленных крупных ТРЦ? Будут, и они уже есть. Есть торговые центры, открытые полгода, год назад, но все еще не заполненные на 100%. Всегда при увеличении конкуренции в первую очередь будут уязвимы объекты со слабой локацией и концепцией. А лучшие проекты будут оставаться на плаву в любые времена. В Ocean Plaza, например, не было свободных мест в 2014-2015 годах, и им не приходилось ставить визовые центры или батутные комплексы на своих площадях. 

В целом рынок оживает – арендные ставки растут, активность арендаторов высокая, дефицит площадей большой, при этом новых объектов очень мало. В Киеве еще наблюдается какая-то строительная активность, и это должно будет немного удовлетворить растущий спрос. Но резкое увеличение количества новых метров негативно повлияет на заполняемость. В Украине еще очень низкий потребительский спрос, то есть у потребителей нет столько денег, чтобы прокормить огромное количество новых проектов.

– Не планируете ли строить ТРЦ в партнерстве, как это было с Multi Development?

– Таких планов сейчас у нас нет. ТРЦ "Форум" во Львове – это, в принципе, исключение, все объекты мы развиваем самостоятельно. Но если появится сильный международный игрок, сотрудничество с которым будет нам полезно, почему бы и нет.

– Multi Development заявил, что сворачивает строительство в Украине. Партнер вам предлагал выкупить его долю в проекте?

– Сворачивание активной девелоперской работы не означает выход из действующего ТРЦ. Официальных переговоров на эту тему не было. Если у Multi и будут такие мысли, то, конечно, в первую очередь они озвучат их своим партнерам.

– Готовы ли международные бренды выходить в Украину?

– Этот процесс идет у них очень медленно и долго, если мы говорим о западноевропейских брендах. По разным причинам. Для них есть более интересные понятные рынки – Юго-Восточная Азия, например, Китай. В Украине – низкая покупательская способность, нет мест для открытия новых магазинов в существующих ТРЦ и практически ничего не строится нового. А какой смысл заходить в страну, не имея для старта 3-5 хороших локаций? Поэтому те бренды, которые не зашли до кризиса 2008 года в Украину, потеряли свой шанс на быстрое развитие. Турецкие и польские бренды в этом смысле оказались более предприимчивыми. Они заняли практически все свободные ниши, которые освободились в 2014 году. Яркие примеры – CCC, LCW.

– Как девелоперы оценивают выход H&M в Украину?

– Это однозначно положительная новость, хотя бы с точки зрения конкуренции между Zara и Н&М. Появился какой-то противовес королевству Inditex, с которым наша компания, кстати, давно и плодотворно сотрудничает. 

Но глобально, с точки зрения конъюнктуры рынка торговых площадей, выход H&M для нас ничего не меняет. Да, у девелопера появилась дополнительная опция на выбор крупноформатного магазина в сегменте недорогой одежды, но эта опция очень дорогая и таких опций сейчас достаточно много – есть чем закрыть такую потребность, благодаря тем же турецким брендам. Есть гораздо более важные открытия, которых мы ждем. На рынке вообще нет конкурента "Спортмастеру", который на сегодняшний день абсолютный гегемон в своем сегменте. Поэтому появление Decathlon для меня – гораздо более важное событие для рынка, чем открытие H&M. Более важным является также выход на рынок IKEA, ниша которой вообще свободна.

С точки зрения конъюнктуры рынка H&M особо не дает девелоперам преференций, а выход IKEA и Decathlon дает новые возможности для ТРЦ.

– H&M с вами вел переговоры по открытию магазинов в ваших региональных ТРЦ?

– Насколько я понимаю, они пока сосредоточились на Киеве. Такая стратегия популярна практически у всех зарубежных брендов – открыть флагман в столице, а уже потом – в других городах. Я не до конца понимаю подобную  стратегию, все время спорю с коллегами по этому вопросу. Будет ли H&M в регионах? Думаю, что в городах-миллионниках – да, дальше – вряд ли. Zara работает в Украине больше 10 лет, но ее магазины есть только в миллионниках. Да и других брендов Inditex не встретишь в мелких городах, за исключением ТРЦ Lubava и ТРЦ "Фабрика". 

– Как вы считаете, с чем это связано?

– Во-первых, объема рынка нет, чтобы обеспечить нужный уровень продаж. Во-вторых, нет места, все качественные площади заняты. Если и открываться, то только в новых ТЦ. Но, во-первых, нового строительства в регионах не ведется, во-вторых, тут возникает еще один момент – fit-out. H&M захочет крупную компенсацию за ремонт помещения в ТРЦ. Сумма может исчисляться иногда в тысячах долларов за квадратный метр. Это космические деньги для экономики регионального проекта. Такие суммы для локальных девелоперов делают арендный бизнес бессмысленным. Окупаемость инвестиции может быть 20-25 лет. Конечно, проще такой лот сдать польскому или турецкому бренду. А на условиях без компенсации за ремонт и открытие гранды пока не готовы заходить в объекты.

Автор: Вероника Гаврилюк