Затянувшийся конфликт за ТРЦ "Магеллан": Анатолий Юркевич и "Сбербанк" рассказали о своем видении ситуации

Конфликт между бывшим собственником столичного ТРЦ "Магеллан" Анатолием Юркевичем и банком-кредитором "Сбербанком" длится с весны прошлого года. Его наиболее острая фаза произошла месяц назад, когда банк при помощи представителей частной охранной компании взял контроль над объектом, по его заявлению, на основании права, полученного еще в конце прошлого года. Тогда же Анатоий Юркевич заявлял, что банк незаконно отбирает объект, однако в интервью Retailers уточнил – причиной конфликта все же стало желание банка отобрать объекты, которые не были в залоге. В то же время, по версии банка, они являются частью целостного имущественного комплекса "Магеллана". В "Сбербанке" уточнили, что оставшаяся сумма долга ДП "Край проперти", которое владеет торговым центром, составляет $45 млн.

Этот конфликт активно освещался СМИ, обсуждался в профессиональной среде, ведь ситуация, произошедшая месяц назад, привела к приостановке работы якорного арендатора Auchan, при этом другие ритейлеры заявляли о падении трафика в "Магеллане".

Пресс-служба "Сбербанка" обратилась к Retailers с желанием рассказать в устном интервью о том, как в банке видят будущее объекта. Мы решили предоставить возможность высказаться и второй стороне конфликта – Анатолию Юркевичу, который согласился рассказать о спорах, возникших вокруг "Магеллана". Через некоторое время представители "Сбербанка" отказались от устного интервью, но в конце-концов решили высказать свою позицию в письменной форме. В этом материале приводим позиции обеих сторон.

---

Пресс-служба "Сбербанк"

– Какая сейчас ситуация в ТЦ "Магеллан"?

– С 5 июня этого года управляющей компанией ТРЦ "Магеллан" в Киеве, согласно договору управления с собственником объекта – АО "Сбербанк", стало ООО "Бронкс Стайл". Мы вынуждены констатировать факт, что в работе новой управляющей компании, представляющей интересы законного собственника объекта, пришлось столкнуться с противоправными действиями предыдущего владельца ТРЦ, суть которых сводилась к блокированию нашей операционной деятельности. В аналогичной ситуации оказались и арендаторы торгового центра, вводимые в заблуждение недостоверной информацией, распространяемой лицами, аффилированными со структурами предыдущего собственника объекта. В течение двух недель им пришлось находиться в условиях нестабильности, что повлекло финансовые потери.

– Управляющая компания перезаключила договора уже со всеми арендаторами?

– На сегодняшний день перезаключено более 70% договоров аренды с операторами торговой галереи. ТРЦ возвращается к стабильной работе. Из основных задач, которые готовится решить новая команда, – масштабная программа по формированию актуальной сервисной модели с использованием инновационных технологий управления. Наша цель – сделать работу ТРЦ более качественной, эффективной и прибыльной. Одновременно с этими процессами компания начала аудит инженерных и пожарных систем: выяснилось, что с момента открытия в 2004 году ТРЦ "Магеллан" не подвергался капитальному ремонту и не проводил проверки объекта по соблюдению требований пожарной безопасности в ТРЦ. Основным направлением, развитию которого уделяется особое внимание, является доработка концепции tenant-mix. Она позволит объекту занять достойную позицию среди лидеров рынка ритейла, увеличит поток посетителей и удовлетворит основные запросы потребителей.

– Одним из аргументов Юркевича является то, что Сбербанк нарушил судебную процедуру, не дождавшись взыскания объекта Государственной исполнительной службой, а использовал услуги частной охранной структуры. Почему это произошло?

– Банк не нарушал и не мог нарушить судебную процедуру, поскольку воспользовался внесудебным порядком обращения взыскания на предмет ипотеки – по ипотечной оговорке.

– В судах началось рассмотрение дела о признании права ипотеки на семь нежилых помещений "Магеллана" – коммуникаций и оборудования ТЦ. На какую сумму активов банк еще имеет претензии?

— ТРЦ "Магеллан" – это целостный имущественный комплекс. Банк сейчас в суде обращает взыскание на оборудование – неотъемлемую часть ТЦ "Магеллан" (вентиляцию, отопление и т.д.), который ранее находился в залоге, а сейчас является собственностью банка. Оборудование находится в залоге. Банк имеет претензии к заемщику на еще $45 млн. Поэтому любые активы будут подлежать взысканию в судебном порядке в процедуре исполнительного производства.

– По словам Юркевича, все объекты, которые были по договору в залоге, банк уже взыскал. Объекты, которые сейчас банк пытается отсудить, не были в залоге. Насколько претензии на них юридически обоснованы. Какие аргументы используете в суде?

– Банк пытается взыскать оставшуюся задолженность "Край Пропети" и не пытается отсудить объекты, не находящиеся в залоге либо не принадлежащие этой компании. Поскольку должник эту задолженность не погашает, а денежных средств этой компании недостаточно для погашения, банк будет вынужден по процедуре исполнительного производства произвести розыск принадлежащих должнику активов и обращать на них взыскание в рамках исполнительного производства путем продажи с публичных торгов. За счет полученных средств от этой продажи банком будет осуществляться погашение задолженности "Край Проперти".

– Юркевич предлагал вам купить эти семь объектов? Почему не согласились?

(уточнение – речь идет не о предложение Юркевича купить у банка, а о предложении банку выкупить остальные объекты, входящие в комплекс "Магеллан")

– Нет, не предлагал нам купить эти объекты. Насколько известно, у него нет средств на покупку этих объектов.

– Намерены ли вы идти до конца в судебных делах или же предпочитаете сесть за стол переговоров? На каких условиях вы бы пошли на мировую?

– Да, мы предпочитаем сесть за стол переговоров. Господин Юркевич никаких официальных предложений, которые могли бы обеспечить права банка и его вкладчиков, не предоставлял. Банк всегда был готов к переговорам, однако к ним не был готов господин Юркевич.

– Какая сейчас ситуация в ТЦ "Магеллан"? У людей Юркевича есть доступ к объекту?

– Сейчас к ТРЦ "Магеллан" есть доступ у любого гражданина Украины, в том числе у самого господина Юркевича и его коллег.

– Как вы оцениваете свои шансы на выигрыш в судах относительно взыскания остальных объектов, размещенных возле "Магеллана"?

– Как было отмечено выше, нет никаких дополнительных объектов, есть только ТРЦ "Магеллан" как целостный имущественный комплекс. Банк оценивает свои шансы на выигрыш в судах очень высоко только потому, что имеет сильную правовую позицию.

– В целом, видите ли вы сейчас проблески в переговорах с Юркевичем? Готов ли он или банк пойти на уступки?

— Банк не получал официальных предложений от господина Юркевича по урегулированию задолженности. Банк всегда готов рассмотреть предложения, которые обеспечат защиту прав и интересов как самого банка, так и его вкладчиков.

 

---

 

Фото: latifundist.com

 Владелец ДП "Край проперти" и молочной компании "Милкиленд" Анатолий Юркевич

– Исходя из данных Единого госреестра судебных решений, в июне "Сбербанк" начал борьбу за признание права ипотеки на семь нежилых помещений, которые входят в состав единого объекта недвижимого имущества, – ТЦ "Магеллан". По сути, выиграв сам торговый объект в Верховном суде, сейчас банк начал судиться за его коммуникации и оборудование, которые не были в залоге. Это значит, что конфликт перешел в новую фазу?

– Давайте немного сделаем шаг назад и поговорим об исходной ситуации. В свое время у нас был участок площадью 3,41 га. На этом участке было построено восемь объектов и два еще планировалось достраивать, на последние уже получены разрешения на строительство. ДП "Край Проперти" из этих восьми объектов один, самый большой, заложило "Сбербанку России" (так назывался банк до переименования в ноябре 2015 года, – Ред.). Остальные не были заложены. Большинство этих объектов построены в конце 2016 года, проинвестированы и введены в эксплуатацию. В настоящее время самый большой объект – ТЦ "Магелан" – "Сбербанком" взыскан во внесудебном порядке.

Отдельно у нас по договору было заложено оборудование, которое находится внутри объекта. Оно сейчас в стадии взыскания, но у нас есть договор, и мы отстаиваем право собственности в судах. Хотя у нас есть основания считать, что взыскав во внесудебном порядке, банк не имеет права дальше взыскивать. Не ожидая решения судебных вопросов, используя силу, введя людей, "Сбербанк" захватывает и объект и все остальные участки, недвижимость, которая ему не принадлежит. Была нанята частная охранная структура.

– Расскажите подробнее о восьми объектах, которые размещены на участке?

– Торговые площади, стоянки, два участка, на которых будут строиться новые торговые площади (на 14 000 кв. м), две электрические подстанции.

– Какая, по вашим оценкам, стоимость оборудования "Магеллана", за которое судится "Сбербанк"?

– Оценочная стоимость этого оборудования около 140-150 млн грн. Это коммуникации, оборудования, так как "стены" были отдельно.

– Какая сейчас ситуация с ТРЦ "Магеллан"?

– Объект под контролем управляющей компании "Сбербанка".

– Ваши люди вообще не имеют доступа к торговому центру?

– Частично имеют, частично – нет.

– Какая ситуация с арендаторами? Они уже перезаключили договора и уплачивают аренду новой управляющей компании?

– С того момента, как банк зашел в "Магеллан" (с 1 июня 2018 года, – Ред.), платежи мы не получаем.

– Расскажите, что сейчас рассматривается в судах?

– В судах много дел. Основное из них – по долгу, мы торгуемся по сумме ($45 млн, – ред.).  Ведь помимо ТЦ "Магеллан" у нас (группы "Милкиленд", – Ред.) в декабре забрали еще три объекта – молочные заводы и недвижимость в с. Счастливое. Второй суд – по списанию. Были некоторые ограничения, которые не должны были дать списать ТЦ "Магеллан" во внесудебном порядке. И отдельно есть вторичные иски "Сбербанка", который нападает на ООО "Шейк" (в его субаренде находится 2,09 га с восьмью торговыми объектами, в том числе – под проекты дополнительных торговых площадей), требует наложить аресты и отдать ему в управление эти активы.

– В нашем телефонном разговоре вы сказали, что рано или поздно вам и "Сбербанку" придется садиться за стол переговоров…

–  Любая война заканчивается столом переговоров. Война не может быть длительной, если обе стороны теряют на этом.

– Но, как я понимаю, судебные дела сейчас пошли по новому кругу и опять могут затянуться надолго. Готовы ли вы сейчас сесть за стол переговоров?

– Мы никогда не выходили из-за стола переговоров. Мы приходили к ним и говорили: давайте реструктуризируем, давайте сохраним объект работающим, нарастим стоимость. Это ж не наша вина, что из-за ситуации, которая сложилась в Украине, покупательская способность упала, объект стал приносить меньше, его капитализация упала.

– С другой стороны, как и у многих других представителей украинского бизнеса, у вас уже был опыт кризиса 2008 года. Беря кредит в долларах, вы, по сути, сознательно взяли на себя риски.

– Есть финансовый кризис, а есть военно-политический кризис. Есть риски коммерческие, которые справедливо покрывать коммерческими вопросами, а есть некоммерческие – форс-мажорные ситуации. Это не моя вина, что актив, который стоил дорого, вдруг при тех же самых операционных показателях, даже лучших операционных показателях, стал стоить дешево. Во всем мире есть процедура дисконтирования рисков: чья вина, кто берет риски. Когда банк кредитует, он тоже берет риски. Особенно это касается "Сбербанка", который напрямую  задействован в этой всей ситуации в стране.

– Какие именно операционные показатели были у "Магеллана"?

– Нулевая вакантность, 12 млн посетителей за 2017 год, EBITDA около $3 млн. в год.

–Вы в своей колонке, вышедшей не так давно на "Экономической правде", делали акцент на то, что акционерами "Сбербанка" являются российские структуры и то, что конфликт частично связан с этим. Но у вас также были обязательства перед "ВТБ Банком", который также является российским. И вы с ними договорились о передаче ТРЦ "Магеллан" в Харькове. Почему там получилось, а здесь нет?

– Потому что тут непонятно, кто принимает решение.

– А там было понятно?

– Да, там было понятно. Там были полномочия у украинского директора, они были согласованы. Он в рамках этих полномочий договорился, приняли соглашение и вопрос закрыли. Мы им уступили корпоративные права, они списали долги и мы разошлись.

– Но аргумент банка следующий – сумма долга больше, чем стоимость активов, которые были в залоге.

– На момент, когда "Магеллан" закладывался, он стоил этих денег ($65 млн, – ред.). Дальше началась аннексия Крыма, военные действия, и это форс-мажорная ситуация. Это не тот риск, который я мог предусмотреть и на который мог бы повлиять. Это страховой случай, который должен был бы покрываться страховкой, но у нас такого страхования нет. И в этой ситуации есть актив, он стоит денег и должен приносить деньги. Мы приходили к ним и говорили: смотрите, мы вам выплачивали все, что он генерирует, все под вашим контролем, давайте дождемся поднятия платежеспособности. Тогда сможем его продать, заработаем сами и вам долг вернем. Ответ: нет, у нас принято решение выходить из Украины, поэтому хотим продать его сейчас.

– Как вы сейчас оцениваете свои шансы на выигрыш в судах?

– По-разному. В каких-то делах они правы, и мы сможем только технически выиграть время. В других делах мы выиграем позицию. Объект все равно состоит из двух частей. Мы сейчас защищаем свою часть, которая не была заложена. Мы приходили, говорили: мы оцениваем себя вот во столько. Хотите – выкупите стоимость незаложенных объектов и мы уходим. Пойдем заниматься другим. Если вы не хотите реструктуризировать, договариваться, просто не хотите – у вас на нас оскомина – то выкупите объект, и мы уйдем. Нам ответили: "нет, мы выкупать не будем, это наш принципиальный вопрос, мы вас заберем силой". Мы сказали: "Не заберете, мы будем сопротивляться".

– Когда вы предлагали им продать остальную часть объекта?

– Это было в феврале, когда в банк пришла новая команда. Мы сказали, что готовы уступить, выкупите нас, даже с дисконтом. Нам деньги нужны, за счет которых сможем погасить долг не только перед "Сбербанком", но и перед другими кредиторами. Потом мы пришли и предложили продать объект третьему лицу.

– Вы вели переговоры только с Dragon Capital? Или были еще другие претенденты?

– Нет, в основном, был Dragon Capital, он обращался, давал лучшую цену. Но им нужен мирный объект, а не война. И сейчас эта ситуация зашла в тупик.

– В целом, видите ли вы сейчас какие-то проблески в переговорах со "Сбербанком"? Чего ожидать арендаторам и клиентам "Магеллана"?

– Сейчас все очень сильно меняется. Говорить об успехах еще рано, потому что ситуация динамична. В нее включается все больше людей на разных уровнях. Поэтому она пока подвешена. Когда два боксера на ринге, то кто из них победит, зависит от стечения обстоятельств: от силы, воли, выдержки. Кто-то будет победителем. Может быть ничья.

Автор: Татьяна Хомяк