Арендаторы требуют от девелоперов оплачивать ремонт

knuj.org

Рынок торговой недвижимости ожидают кардинальные изменения. Все большее количество арендаторов требует от девелоперов взять на себя затраты на ремонт помещений. Пока на такой шаг идут немногие собственники, но уже в следующем году они будут вынуждены согласиться на такие условия. В противном случае их отказ приведет к увеличению пустующих площадей, прогнозируют эксперты. Об этом пишет "Апостроф".

В Украине намечается новая тенденция. Компенсировать инвестиции в ремонт помещений в торговых центрах якорным арендаторам придется собственникам объектов, считает директор отдела торговой недвижимости в консалтинговой компании Colliers International Наталья Кравец. «Кризис изменил правила игры. Если до этого в крупных качественных ТРЦ условия диктовали собственники объектов, то сейчас — арендаторы. Большая часть ритейлеров приостановила развитие или сокращает количество торговых точек. А те, кто открывают новые магазины, не хотят рисковать и инвестировать собственные средства или не могут привлечь заемное финансирование в такое сложное время», — добавляет эксперт.

В Киеве в середине декабря количество пустующих площадей составляет около 10%, что является максимальной отметкой за последние десять лет. «Поэтому сейчас при переговорах с девелоперами все большее количество арендаторов одним из условий называют обязательный ремонт помещения за счет девелопера», — говорит госпожа Кравец.

Сооснователь Ассоциации ритейлеров Украины Александр Фиалка рассказывает, что девелоперы не только готовы выслушать такие требования, но и принимают их. «Речь идет о региональных торговых центрах, у которых существенно снизился поток посетителей. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов, они готовы взять на себя затраты по ремонту», — поясняет господин Фиалка. По его словам, на столичном рынке аналогичная ситуация наблюдается на тех объектах, которые открылись в этом году.

По данным участников рынка, речь идет об Аrt Mall (50 000 кв. м) и небольшом ТЦ «Апрель» (более 6 000 кв. м). «В нестабильной ситуации арендатор задумывается о том, стоит ли ему вкладывать в ремонт, если через полгода ситуация в стране ухудшится и нужно будет съезжать. Поэтому мы частично или полностью проводим отделку помещений. Так что сейчас уровень вакантности на нашем объекте составляет всего около 20%», — рассказывает представитель отдела аренды ТРЦ Аrt Mall Наталья Пустовит. По ее словам, затраты на отделку помещения под крупного арендатора достигают $600–800 тыс.

Следует отметить, что весной этого года открылся ТЦ «Атмосфера» (38 000 кв. м). Ритейлеры отмечают, что заполняется он с трудом, однако собственники не хотят идти арендаторам на уступки. Еще в одном столичном торговом центре — «Проспект» — осенью при его техническом открытии было занято около 40% площадей. Об этом ранее заявляли в компании Arricano, которая является собственником объекта. Сейчас этот показатель превышает 70%, а в пресс-службе Arricano поясняют, что затраты на ремонт своих магазинов несли арендаторы.

Преференции получают не все розничные операторы, а только те бренды, касательно «которых девелопер уверен, что они обеспечат необходимый поток посетителей». «Это хорошие сетевые операторы, которые составляют основу каждого торгового центра», — поясняет Наталья Пустовит. Речь идет об испанской Inditex (ТМ Zara, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear, Massimo Dutti, Oyshо), польской LPP (Reserved, Mohito, Cropp Town, House и Sinsay), Mango и других. Следует отметить, что до последнего времени диктовать условия девелоперам могла только компания Inditex. Если торговый центр был не согласен их выполнять, то ритейлер попросту не открывал на его площадях свои торговые точки.

В следующем году, по данным Сolliers International, запланированы к открытию 453,3 тыс. кв. м торговых площадей, в частности — ТРЦ Blockbuster Mall (120 300 кв. м), Retroville (83 000 кв. м), Lavina Moll (115 000 кв. м) и Respublika (135 000 кв. м). Последний ТРЦ намеревался открыться в текущем году, однако из-за низкой заполняемости решил перенести дату на 2015 год. «На сегодняшний день активных операторов достаточно, чтобы заполнить примерно 60 000–70 000 кв. м. Все, что выше, — уже проблематично. Поэтому предполагаю, что собственники этих торговых центров будут вынужденны пересмотреть свои финансовые планы и увеличить затраты на арендаторов», — говорит госпожа Кравец

Директор по аренде и маркетингу Retroville Валентина Радионова рассказала А', что компания ведет сейчас переговоры с ритейлерами и рассматривает возможность частично или полностью взять на себя оплату ремонта. «Мы понимаем, что для того, чтобы открыться в запланированные сроки, нам нужно идти навстречу арендаторам», — поясняет госпожа Радионова.

По словам натальи Кравец, на рынках Восточной Евпропы затраты девелоперов на арендаторов, включая инвестиции в ремонт и бесплатные периоды аренды, могут достигать 1,5–2 года арендного дохода. «Если учесть количество запланированных к выходу площадей, то в Украине затраты могут равняться годовому арендному доходу ТРЦ. Тогда срок окупаемости объекта увеличивается. В случае сохранения такой тенденции инвестиционная привлекательность рынка торговой недвижимости может снизиться», — добавляет эксперт. По словам источника А', на рынке недвижимости в качественном успешном ТРЦ площадью около 60 000 кв. м в сегодняшних условиях чистый годовой доход от аренды может достигать $18–21 млн.

Источник: apostrophe.com.ua