Colliers International Ukraine: "Альфа-банк" и Dragon Capital – крупнейшие игроки на рынке коммерческой недвижимости в Украине

Dragon Capital с 2016 года выкупил активы общей стоимостью около $400 млн. А "Альфа-банк" с начала 2017 года реализовал активы на общую сумму $230 млн. Консалтинговая компания Colliers International Ukraine подвела итоги 2018 года в сфере коммерческой недвижимости. Retailers приводит выдержки из выступлений спикеров.

---

"В 2018 году был проявлен активный интерес по инвестициям в коммерческую недвижимость", – комментирует итоги года управляющий директор Colliers International Ukraine Александр Носаченко. Он подмечает, что в 2018 году часто случались случаи, когда несколько инвесторов конкурировали за один объект: "некоторые даже торопятся закрывать сделки".

"В этом году можно выделить два основных крупных игрока рынка инвестиций: продавец "Альфа-Банк" и покупатель Dragon Capital", – говорит Александр Носаченко.

Самым крупным покупателем на украинском рынке коммерческой недвижимости в этом году по-прежнему остается Dragon Capital. С 2016 года было куплено активов стоимостью около $400 млн, общей площадью 600 000 кв.м (из которых 300 000 кв.м – объекты складской недвижимости, и 300 000 кв.м – приблизительно в равных пропорциях объекты офисной и торговой недвижимости). Среди основных приобретенных объектов в 2018 году можно выделить ТРЦ Victoria Gardens во Львове и ТРЦ SkyPark в Киеве.

Откуда происходит аккумулирование качественных активов

Очень часто банки продают залоговое имущество. По результатам последних двух лет чемпионом по продаже активов является "Альфа-Банк". С начала 2017 года "Альфа-Банк" реализовал активы на общую сумму $230 млн, а к концу года банк ожидает завершение сделок еще на 10 млн. Таким образом, к концу года общий объем составит 240 млн.

"Сформировалось мнение на рынке, что если нужен какой-то интересный объект, можно сразу идти и смотреть, что находится в портфеле "Альфа-Банка"", – говорит Носаченко.

В этом году среди наиболее существенных сделок Colliers International Ukraine отмечает сделки по ТЦ Victoria Gardens во Львове, ТЦ Sky Park и БЦ Horizon Park – данные объекты приобрел Dragon Capital. В частности, два объекта – ТЦ Sky Park и БЦ Horizon – Dragon Capital приобрел у "Альфа-Банка".

Что может произойти в ближайшие полгода:

• ТРЦ Ocean Plaza поменяет владельца, и сейчас ведутся активные переговоры о покупке объекта. "Именно эта сделка будет впечатляющей по сумме транзакций и станет сильным индикатором, знаменующим, что движение на рынке все же есть", – комментирует Носаченко.
• Увеличение стоимости коммерческой недвижимости в перспективе следующих 2-3 лет. "Нынешняя стоимость активов, по сравнению с тем, какой она будет года через два-три – это очень дешево", – рассуждает Александр. – Многие предсказывают увеличение стоимости коммерческой недвижимости в перспективе следующих 2-3 лет. По их мнению, если в стране не произойдет драматических изменений, через три года мы можем получить стоимость в два раза выше, чем та, которую сегодня платили покупатели за объект в отдельно взятых случаях.

"Вне всякого сомнения, в этом году были приобретены очень качественные активы, – говорит Носаченко. – Лучше объектов массово не будет – рынок качественных активов очень ограничен".

Главные итоги 2018 года на рынке торговой недвижимости в Киеве:

• снижение уровня вакантности в торговых центрах – до конца 2018 года данный показатель снизился до 3,8%. "Это крайне низкий уровень не только для Украины, но и для мира, в принципе", – подчеркнул независимый эксперт в сфере торговой недвижимости Игорь Заболоцкий.
• за последние два года в Киеве было довольно низкое предложение на рынке торговой недвижимости – в 2017 году новых проектов практически не было, и площадь новых объектов составила 8000 кв.м. В 2018 году показатель, конечно, более существенен – 85 000 кв.м. Однако в этом году речь только о небольших ТЦ – от 10 000 до 20 000 кв.м. Появление таких объектов не повлияло на рынок, в принципе. «Да, они сыграли роль в перераспределении потока на массивах, где они открылись, но на этом все", – рассуждает Заболоцкий.
• выход таких громких имен в ритейле, как H&M, у которого уже есть 2 магазина в Киеве – в ТРЦ LavinaMall и ТРЦ Sky Mall. У H&M – довольно агрессивная политика касательно экспансии на новом рынке. Они уже ведут переговоры с рядом ТРЦ в Киеве. Также Игорь отмечает, что важным для рынка Украины был выход и турецких брендов Koton и DeFacto. А востребованы были бы такие fashion-бренды, как бельгийский C&A, ирландский Primark и японский Uniqlo.

Чего ожидать на рынке торговой недвижимости в 2019-2020 годах:

За ближайшие два года только в Киеве предложение на рынке составит 633 000 кв.м, что в 1,5 увеличит существующий объем площадей. В частности, на второй квартал 2019 года запланировано открытие ТРЦ RiverMall и на третий квартал – ТРЦ Retroville (объекты Colliers International Ukraine). Также на февраль 2019 года было перенесено открытие BlockbusterMall (брокер – NAI Ukraine). "Что касается открытия ТРЦ OceanMall, здесь многое зависит от возможности строителей сдать объект вовремя, – говорит Игорь Заболоцкий. – Девелоперы делают все возможное со своей стороны для открытия ТРЦ в срок".

Хотя, как отмечает Заболоцкий, тут следует учитывать такую "тенденцию" в Украине, что объекты имеют свойство не отрываться в срок. Например, ТРЦ Respublika – единственный объект, который почти готов к работе, но так и не открылся, хотя мог бы более 3 лет назад.

"Киев сегментирован. Нет объекта, который смог бы генерировать поток со всего города. На данный момент ключевой фактор успеха ТРЦ ­– покупательская способность населения, которая последние полтора-два года постепенно растет", ­– подчеркивает Заболоцкий.

 

Записали: Людмила Будина, Дарья Янченко