Неопределенность в глобальной экономике будет стимулировать активность на рынке коммерческой недвижимости

Новые источники капитала, неудовлетворенный спрос и высокий уровень предложения долгового финансирования могут способствовать увеличению общего объема сделок на глобальном рынке коммерческой недвижимости на 4%, и общий уровень инвестиций в коммерческую недвижимость всего мира составит 1,34 трлн, сообщает Cushman & Wakefield

Отчет Atlas Outlook 2016, представленный Cushman & Wakefield на MIPIM на стенде компании (R7 G9), содержит описание структуры международного рынка капиталов в 2015 г. и прогноз на текущий год.

Исследование показывает, что объем сделок на рынке коммерческой недвижимости упал впервые за шесть лет, но всего на 2%. Таким образом, общая сумма инвестиций в коммерческую недвижимость всего мира составила $1,29 трлн. Это отражает рост курса доллара и снижение активности в Азии, особенно на рынке земельных участков. Исключая сделки по земельным участкам, глобальный показатель вырос на 8%.

Колебания курсов валют существенно повлияли на ситуацию, способствуя привлечению все большего количества инвесторов в США и сдерживая уровень инвестиций в прочих валютах. В долларовом выражении уровень инвестиций в мировой рынок коммерческой недвижимости упал на 2%, но вырос на 17% в пересчете на евро. Подобный «перекос» особенно заметен в рамках региона EMEA, где при падении долларовых показателей показатели в евро выросли на 23%.

Крупнейшим рынком капитала стали Соединенные Штаты Америки: на долю США приходится 39% мировых инвестиций. В пятерку лидеров также входят Китай, Великобритания, Германия и Япония. При этом самый стремительный рост объема сделок аналитики наблюдают в странах Европы — в Италии, Норвегии, Дании и Португалии.

США остаются и крупнейшим трансграничным инвестором. Несмотря на то что сумма вложений местных инвесторов в мировой рынок недвижимости упала на 6%, доля США в общем объеме трансграничных инвестиций составила 20%.

Хотя в 2015 г. показатели снизились, в текущем году, согласно прогнозу Cushman & Wakefield, объем сделок на мировом рынке недвижимости достигнет высочайшего уровня.

Карло Барель ди Сант’Албано, главный исполнительный директор Cushman & Wakefield по направлению глобальных рынков капитала и инвестиционных услуг, комментирует: «Геополитическая ситуация, продолжительное восстановление экономик, волатильность и растущая неопределенность привели к тому, что инвесторы сегодня ищут новые пути и новые рынки для эффективных вложений. Это способствует росту спроса на недвижимость как на инвестиционный актив. Таким образом, мы прогнозируем рост объема сделок на мировом рынке недвижимости на 4%, показатель может вырасти в случае стабилизации ситуации в мире. В краткосрочной перспективе мы увидим развитие офисного рынка, рост ставок на помещения прайм-категории в ключевых рынках США (Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Бостон) составит 4–5%. Аналогичный рост будет продемонстрирован в Лондоне, Дублине, Стокгольме, Мадриде, Сиднее, Шанхае, Токио».

Владимир Мысак, директор департамента рынков капитала в компании DTZ Украина, комментирует данный отчет следующим образом: «В отличие от большинства стран Европы, рынок коммерческой недвижимости Украины не имеет возможности привлекать заемное финансирование в проекты девелопмента и инвестирования. Соответственно, игроки на рынке инвестируют в основном собственный капитал, что, в свою очередь, снижает уровень общей инвестиционной активности, а также влияет на уменьшение размеров рассматриваемых для инвестирования лотов. В то же время наличие большого объема капитала, направленного на инвестирование в мировые рынки коммерческой недвижимости, может иметь позитивное влияние на ситуацию в Украине. Ведь часть этого капитала находится в распоряжении оппортунистических фондов или оппортунистических частных инвесторов, которые более склонны к риску и могут рассматривать в качестве объекта для инвестирования рынки таких стран, как Украина».

• EMEA — низкая стоимость капитала в Европе и дальнейшее количественное смягчение способствуют увеличению стоимости активов и удержат заемный капитал на высоком уровне. Это увеличивает риск нерационального использования капитала, но также способствует усилению активности на рынке в краткосрочном периоде. Ожидается, что в текущем году уровень инвестиций в регионе вырастет на 5–10% по сравнению с аналогичным показателем минувшего года, а ставки капитализации упадут на 30 базисных пунктов.
• Рынок Северной Америки в 2016 г. продолжит демонстрировать устойчивые показатели за счет активности США и стабильного спроса со стороны пользователей недвижимости. Ключевые города с растущей экономикой (Чикаго, Лос-Анджелес, Бостон и т. д.) будут и в дальнейшем привлекать большую часть покупателей. Что касается Канады, низкие цены на нефть и снижающийся курс местной валюты оказали негативное влияние на рынок, но сильнее всего рост сдерживает высокая стоимость активов, а также их ограниченная доступность. Несмотря на это, спрос сохранится в Торонто и Ванкувере.
• Азиатско-Тихоокеанский регион — в 2016 г. вновь ожидается рост уровня инвестиций, рынок земельных участков будет устойчивым, а спрос на готовые коммерческие помещения будет стабильно расти. Ключевые стратегии будут сосредоточены на Японии и Австралии, но активность здесь может снизиться из-за недостатка предложения. Для достижения устойчивого роста показателей на региональном уровне прочие рынки должны компенсировать влияние этого фактора. Наибольшая активность будет сконцентрирована в ключевых городах Китая — в особенности в Шанхае — а также в Сингапуре и Южной Корее. Другие приоритетные рынки, такие как Тайбэй, Окленд и вторичные города в ключевых странах, также продемонстрируют устойчивость. 

Автор отчета Дэвид Хатчингз, руководитель направления инвестиций Cushman & Wakefield по региону EMEA, комментирует: «Стратегический фокус в текущем году должен быть направлен на активы, которые работают на пользователя, а не на банкира. Ключевым параметром актива станет его эффективность, а не сегмент, к которому он относится. Инвесторы начнут вовлекать лучшие локальные ресурсы, что будет в итоге выражаться в увеличении числа совместных предприятий и сделок по слиянию и поглощению.

Мы увидим увеличение активности в разных секторах, включая сегмент многофункциональных помещений. Спросом здесь будут пользоваться помещения с высокой вариативностью назначений. Стратегически правильным фокусом станут города, а не страны или сектора, но события будут развиваться по принципу «изменения, а не рост», инвесторам нужна стабильность и высокие финансовые показатели».

Источник: пресс-служба DTZ