JLL: Районные торговые центры составляют всего 7% от общего предложения качественных площадей в Киеве

Доля небольших объектов продолжит снижаться вследствие нового ввода крупных комплексов

Компания JLL представляет новый отчет «Структура рынка торговых центров Киева по масштабу. Текущая ситуация и прогноз развития». В рамках исследования эксперты JLL проанализировали рынок качественных торговых центров столицы Украины, насыщенность площадями и различными форматами районов города, изменения, которые произойдут в связи с выходом уже строящихся объектов, а также определили форматы, спрос на которые в Киеве не будет удовлетворен в ближайшей перспективе и которые должны представлять наибольший интерес для девелоперов в будущем.

По данным JLL, на конец 2015 года объем рынка качественной торговой недвижимости Киева составляет 799 200 кв. м (здесь и далее приводятся данные по GLA (торговой площади объектов), что соответствует 29 торговым центрам. Под определение качественных подпадают ТЦ площадью свыше 5 000 кв. м, обладающие сформированной концепцией от этапа проектирования до настоящего момента и занятые преимущественно сетевыми арендаторами. По масштабу и зоне охвата торговые центры можно разделить на следующие основные типы:

• районный — 3 000–15 000 кв. м;
• окружной — 15 000–35 000 кв. м;
• региональный — 35 000–70 000 кв. м;
• суперрегиональный — более 70 000 кв. м.

«На текущий момент абсолютное большинство торговых центров Киева (12 объектов, 257 800 кв. м) относятся к окружному типу. При этом из расчета совокупной площади объектов лидируют региональные комплексы (7 объектов, 371 600 кв. м), которые представляют собой наиболее распространенный формат ТЦ в Киеве — на него приходится 46% от общего предложения. К окружному формату относится 32% площадей, к суперрегиональным и районным объектам — 9 и 7% соответственно», — комментирует Марьяна Супчан, аналитик отдела исследований компании JLL (Украина).

 

Для сравнения, на более обеспеченных с точки зрения предложения, но сопоставимых по размеру потребительских рынках городов Восточной Европы (Варшава, Прага, Санкт-Петербург), на суперрегиональные торговые центры в среднем приходится 20% предложения, на региональные и окружные ТЦ — 34 и 31% соответственно, на районный формат — 14%.

В среднем обеспеченность киевлян торговыми центрами составляет около 276 кв. м на 1 000 жителей. По данному показателю Киев существенно уступает большинству столичных городов Восточной Европы, так же, как и крупнейшим городам России. Самый высокий показатель насыщенности торговыми площадями в Киеве зафиксирован экспертами JLL в Голосеевском районе, где на 1 000 жителей приходится 737 кв. м, что обусловлено низкой плотностью населения (около 16 человек на 1 га при среднем по городу показателе в 34 человека на 1 га) и наличием единственного на сегодня в городе суперрегионального ТЦ. Наименее насыщенными районами остаются Дарницкий и Святошинский с показателем около 125 кв. м на 1 000 жителей, а в Подольском районе качественных торговых центров пока не представлено.

 

При этом распределение торговых центров различного масштаба между районами города существенно отличается. «Так, в Голосеевском и Шевченковском районах на настоящий момент превалируют торговые центры окружного формата, тогда как в Оболонском и Печерском — регионального. В случае реализации заявленных планов структура предложения торговых центров по масштабу к концу 2016 года существенно изменится, особенно с точки зрения суперрегиональных объектов, доля которых вырастет с текущих 9 до 39%. При этом новых торговых центров районного масштаба, несмотря на очевидный недостаток таких объектов в городе, на ближайший год не заявлено», — говорит Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL (Украина).

Учитывая структуру распределения торговых центров, которая сложится к концу 2016 года в случае реализации заявленных объектов, можно сделать следующие ключевые выводы.

• Произойдет насыщение Правого берега суперрегиональными торговыми центрами. Несмотря на отсутствие объектов такого формата в Печерском, Шевченковском и Соломенском районах, частично спрос на них будет удовлетворяться теми торговыми центрами, которые ожидаются в смежных районах (Голосеевский, Подольский и Святошинский). В то же время потребность в суперрегиональных торговых центрах на Левом берегу (Дарницкий, Деснянский и Днепровский районы) останется крайне высокой.
• Недостаток объектов регионального масштаба сохранится в Голосеевском, Подольском, Шевченковском и Дарницком районах. Несмотря на высокую будущую обеспеченность Голосеевского района суперрегиональными торговыми комплексами, потребность в региональных объектах остается, так как большая протяженность района и расположение крупнейших комплексов на его границе определяют недостаточную насыщенность части района с точки зрения объектов регионального масштаба.
• Святошинский и Печерский районы наименее насыщены торговыми центрами окружного масштаба — в них такие комплексы пока не представлены. Кроме того, таких ТЦ недостаточно и в Оболонском районе, где при большом объеме торговой недвижимости в целом на 1 000 жителей приходится лишь 55 кв. м окружных торговых центров.
• С учетом высокой плотности населения в отдельных микрорайонах Деснянского и Святошинского районов (таких как Троещина, Воскресенка, Никольская и Южная Борщаговки, Академгородок, Беличи и другие) очевидна необходимость увеличения их обеспеченности районными торговыми центрами. Качественные объекты районного масштаба в целом слабо представлены на рынке Киева.

Приведенные данные не означают, что необходимо прямо сейчас начинать строительство соответствующих торговых центров в том или ином районе. «Однако можно предположить, что после стабилизации макроэкономической ситуации, выхода экономики из рецессии и начала роста доходов населения именно в этих районах наиболее высока вероятность появления торговых центров соответствующего масштаба. Финальное же решение о целесообразности строительства торгового центра должно приниматься девелопером с учетом непосредственного окружения потенциальной площадки, размеров торговой зоны, транспортных и визуальных характеристик участка, уровня конкуренции и целевой аудитории», — резюмирует Марьяна Супчан.

/JLL — компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. Входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; годовой оборот компании составляет $5,4 млрд, за вычетом прямых расходов — $4,7 млрд. JLL имеет более 230 корпоративных офисов в 80 странах по всему миру, штат компании составляет около 58 000 сотрудников. JLL является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью: портфель компании насчитывает 3,4 млрд кв. футов, или 316 млн кв. м по всему миру. В 2014 году специалисты JLL закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом $118 млрд. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью $57,2 млрд./

Источник: пресс-служба JLL