На рынке торговой недвижимости дно пройдено — JLL

marketing-interactive.com

Отдел аналитики в JLL провел анализ рынка и тенденций, которые влияют на торговую недвижимость по всему миру. На основании этих данных был представлен прогноз развития торговой недвижимости в Украине в 2015–2016 годах

По данным аналитического отчета JLL, ритейл-операторы столкнулись со следующими проблемами на рынке: ослабление национальной валюты, снижение спроса, увеличение стоимости аренды и закупаемых товаров. Доля стоимости аренды в обороте увеличилась и стала составлять 12–15% для fast fashion операторов, 15–17% для ресторанов и 20–30% для маленьких ресторанов и luxury-операторов.

На рынке торговой недвижимости Киева за 2015 год, по словам руководителя отдела торговых площадей JLL в Украине Анны Чуботиной, можно отметить такие тенденции.

1. Ввод новых ТРЦ. В Киеве находятся на разной стадии строительства около 4–5 объектов общей площадью от 500 000 кв. м. «В случае единовременного ввода этих объектов и при условии их 70% заполняемости вакантность на рынке может составить 25 процентов и выше», — озвучила прогнозы Чуботина. При таком вводе ставки аренды останутся на текущем уровне и индивидуальные договоренности не будут носить характер адаптации к текущим условиям, а примут форму предоставления скидок с целью удержания арендаторов в ТРЦ. Предполагается достаточно высокая ротация за счет миграции из непрофессиональных ТРЦ в профессиональные. «Рассчитываем, что введется хотя бы половина заявленных ТРЦ. Мы понимаем, что часть этих объектов, для того чтобы они открылись, нужно будет фазировать. У одних есть такая возможность, у других — нет», — отмечает Анна Чуботина. 

2. В Киеве открыт только один торговый центр — Doma Center площадью 8 000 кв. м, и до конца года анонсирован ТЦ New Way площадью 16 000 кв. м.

3. Локальные арендаторы на протяжении восьми месяцев открывали монобрендовые магазины и участвовали в мультибрендовых проектах.

4. Unimarket и pop-up. В октябре партнеры JLL — Arricano вместе с KarKat — откроют первый в Украине унимаркет Names UA. Также работает поп-ап-проект UDress с небольшими мультибрендовыми магазинами отечественных дизайнеров в ТРЦ «Глобус», планирует открыть корнеры украинских дизайнеров ЦУМ.

5. Арендные ставки. Согласно индивидуальным договоренностям девелоперов и арендаторов все были вынуждены фиксировать арендные ставки по курсу ниже НБУ. Сегодня наметился тренд: в успешных ТРЦ арендные ставки фиксируются по текущему курсу, реже по межбанку. «Наметилась стабилизация, мы со второго квартала не пересчитывали показатель Рrime base rent. В регионах другая ситуация — они продолжают фиксировать ставки ниже курса НБУ, но это города второго значения, не миллионники», — рассказывает Чуботина.

6. Маркетинг ТРЦ. Для работающих ТРЦ теперь помимо маркетинга В2С для новых объектов играет роль маркетинг В2В — это продвижение проекта на любом этапе его реализации с целью поддержания интереса арендаторов.

7. Изменения товарооборота ритейлеров. Товарооборот вырос у продуктовых ритейлеров и остался без изменений у ритейлеров детских товаров и операторов фудкорта. Снизился — у операторов спорттоваров, БТиЭ и операторов развлечений. Сильно снизился — у ритейлеров торговой галереи и операторов ресторанов — до 20%. Основная масса ритейлеров свернула планы развития, пересмотрела ассортимент, оптимизирует коммерческие условия. 

8. Международные ритейлеры. В 2014 году было практически одинаковое число ушедших и зашедших арендаторов. Часть из них вернулась в первом полугодии 2015-го — Marella, BoskoSport. В ближайшее время новые арендаторы появятся на украинском рынке. «Часть из них турецкие, они традиционно менее чувствительны к политическим рискам: у них есть поддержка государства. Кроме этого, в JLL заметили тренд: ряд арендаторов при заходе на наш рынок использует две стратегии — выход традиционным магазином либо департмент стор, вторая — clip and collect store. Во втором случае развивается арендатор онлайн, у которого меньше арендные платежи за счет малой площади и есть возможность открыться в разных объектах, таким образом наращивая продажи.

8. Новое позиционирование ТРЦ. Для посетителей ТРЦ стала важна социальная нагрузка. ТРЦ станут местами, где можно проводить время с семьей, не только покупать, но и жить. Это концепция третьего места (первое и второе — дом, работа). На Правом берегу четыре объекта со схожей площадью расположены достаточно близко друг к другу. «Тут будет битва концепций», — считает Чуботина.

9. Открытия на региональных рынках. Открылся небольшой объект «Легенда квас» во Львове, был открыт Forum Lviv. В Одессе запланировано открытие ТРЦ «Кадорр» и «Гагарин плаза» до конца этого года. В Чернигове открылся «Голливуд».

10. Кризис 2008/2014. Специалисты JLL отмечают, что в кризис 2008 года рынок был не таким насыщенным, обвалился моментально и моментально опять зажегся. Начал быстро развиваться, потому что была совсем иная конкурентная ситуация на рынке. Есть мнение, что потребители не будут уже тратить столько. Кризис 2014 года затянулся, но «дно» пройдено.

11. Показатели развития рынка. Сейчас по всем показателям динамика отрицательная, но темпы падения снизились. «Поэтому мы считаем, что дна достигли. На рынке ставки стабилизировались, — отмечает Чуботина. — Вакантность в Киеве уменьшилась с 8 до 7%, крупные площади в ТРЦ поглотились, во Львове вакантность увеличится за счет ТРЦ Forum Lviv, в Харькове, Днепре и в одесских ТРЦ — низкая вакантность. Рынок находится в некоторой стабильности и ожидании, ритейлеры открывают магазины, они перемещаются. В целом ожидания позитивные. Думаю, что во второй половине 2016-го мы должны увидеть активность. 

Мы ожидаем, что к моменту открытия ТРЦ активизируются на рынке международные ритейлеры и вакантность снизится, но не меньше 20%, так как минимальный срок захода бренда на рынок — полтора года».

Автор: Дарья Златьева