Читайте новини і аналітику про ритейл та e-commerce в Україні на нашій сторінці в Facebook, на нашому каналі в Telegram, а також підписуйтеся на щотижневу e-mail розсилку.
Модный приговор: анализ кейса LC Waikiki и ТРЦ Dream Town
Партнер проекта
Адвокат Ario Law Firm Наталия Швец в партнерском материале советует арендатороам проверять, пересматривать, вносить изменения в договора аренды и консультироваться с юристами. Потому что при возникновении случая, когда арендодатель захочет "выставить" магазин на улицу, правда будет на его стороне. Кейс с судебными противостояниями турецкого бренда LC Waikiki и ТРЦ Dream Town – яркий пример для ритейлеров.
Одежный бренд LC Waikiki публично заявил, что руководство ТРЦ Dream Town в одностороннем порядке разорвало договор и пытается “выставить на улицу” магазин. В свою очередь, руководство ТРЦ заявило, что LC Waikiki два года не платил гарантийный взнос – это 600 000 грн. Этот факт дал владельцам Dream Town возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Арендатор обратился в суд с просьбой обеспечить меру пресечения до подачи иска. В частности, запретить управляющей компании ТРЦ выселять магазин и передавать занимаемые им площадки в аренду другим компаниям. Северный апелляционный хозяйственный суд уже открыл апелляионное производство по этому делу.
У нас нет на руках договора аренды между fashion-ритейлером и Dream Town, чтобы проанализировать его. Но факты, которые содержатся в материалах дела, рассматриваемого в суде, в целом дают полную картину конфликта.
В январе 2015 года компания "Тема Мода Юкрейн", которая занимается развитием сети LC Waikiki в Украине, подписала договор аренды магазина с компанией "Вита Веритас", управляющей ТРЦ Dream Town. Согласно договору, срок аренды начинался с января 2016 года и должен был продлиться до января 2023 года. Но в марте 2019 года "Вита Веритас" уведомила арендатора о досрочном прекращении действия договора с 31 мая из-за нарушения одного из его условий.
Согласно определению Хозяйственного суда Киева, арендатор считает, что такое условие не наступило, поскольку арендодатель якобы недобросовестно содействовал наступлению отменительного обстоятельства. Компания "Тема Мода Юкрейн" попросила суд обеспечить иск. Как известно, суд в обеспечении иска арендатору отказал.
Почему же суд принял сторону ТРЦ?
По букве закона. Заключая в 2015 году договор аренды нежилого помещения, стороны – “Вита Веритас” и “Тема Мода Юкрейн” – приняли на себя определенные обязательства, которые должны выполняться в соответствии с требованиями договора. Среди пунктов этого договора сторонами были согласованы и условия прекращения или расторжения договора аренды.
В соответствии с требованиями Гражданского кодекса Украины, договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства.
Статья 759 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что по договору найма (аренды), арендодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
То есть, фактически, главной целью договора аренды является получение арендодателем прибыли и сохранение имущества во время аренды. Кроме того, стороны имеют право вносить изменения в уже заключенные договора. В случае несогласия с любым из пунктов договора после подписания каждая из сторон имеет право направить другой стороне дополнительное соглашение о внесении изменений.
На мой взгляд, это важнейшая деталь, которой очень часто пренебрегают именно арендаторы. Как, собственно, и в данном случае – арендатор принял условия договора. Хотя по факту он не был лишен права инициировать внесение изменений в п. 6.4.1. договора аренды – при наличии объективных обстоятельств невозможности его реального исполнения. В частности, у арендатора с 2015 года (когда был подписан договор) по 2019 год были время и возможность договорится с арендодателем, например, об отмене пункта про односторонний разрыв договора или же о смягчении его условий.
Хозсуд Киева в своем определении опирается именно на эти аргументы.
Часто я сталкиваюсь с таким мнением, что ТРЦ – это чуть ли не монстры с возведенным в абсолют чувством вседозволенности по отношению к ритейлерам. Однако, если немного углубится в историю конфликтов, несложно увидеть, что претензии арендаторов по отношению к торговым центрам нередко юридически не обоснованы. А львиная доля "обид" этих арендаторов, как правило, связана с невнимательным изучением условий договора аренды, нежеланием его менять и, очевидно, банальной экономией на юридических услугах.