Что нужно знать об инвестициях в коммерческую недвижимость. Колонка Лилии Пивневой, Saga Development

30.01.2019
932

Инвестиции в недвижимость остаются альтернативой банковским вкладам для украинских владельцев капитала. В партнерской колонке заместитель коммерческого директора по продаже коммерческой недвижимости SAGA Development Лилия Пивнева рассказывает о том, как определить перспективность коммерческой недвижимости для стрит-ритейла

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

Инвестирование в коммерческую недвижимость считается наиболее надежным инструментом сохранения и приумножения средств, значительно превосходящим банковские депозиты, инвестирование в драгоценные металлы и даже вложения в жилую недвижимость.

Во-первых, динамика цен на коммерческую недвижимость устойчива к колебаниям курса валют или изменениям стоимости драгоценных металлов.

Во-вторых, владение коммерческой недвижимостью позволяет привлекать ресурсы для дальнейшего инвестирования. Коммерческий объект может быть использован как залог при оформлении кредита, размер которого может достигать 80% стоимости объекта. Другие виды вложения средств не дают такой возможности.

В-третьих, доходность коммерческой недвижимости превышает доходность жилой за счет более длительного периода заполняемости в течение года и низких амортизационных расходов, которые чаще всего ложатся на плечи арендаторов.

Опыт стран Европы и США говорит о том, что малый и средний бизнес, который составляет подавляющее большинство арендаторов в стрит-ритейле, способствует насыщению рынка товарами необходимого качества, созданию рабочих мест, влияя таким образом на экономический рост страны и развивая естественную конкуренцию. Кроме того, малый бизнес создает благоприятную среду для реализации способностей и талантов человека.

В то же время, крупные торговые центры ограничивают возможности для малого и среднего бизнеса и разрушают социальные связи.

В связи с этим показателен опыт Immochan/Ceetrus, который входит в тройку лидеров среди девелоперов торговых центров в Европе. В этом году компания провела ребрендинг, который коснулся и ee миссии: теперь это не только строительство торговых центров, но и создание пространств и развитие социальных связей.

Как оценить перспективность торговой недвижимости в жилых комплексах

Оптимальный расчетный объем площади коммерческих помещений для стрит-ритейла в жилом комплексе составляет 10-12% от площади возводимого жилья.

Переизбыток предложения снижает рыночную стоимость недвижимости и арендные ставки на нее. Дефицит – обедняет инфраструктуру и снижает привлекательность всего комплекса. Баланс жилой и коммерческой недвижимости привлекателен для собственников, арендаторов и покупателей: сохраняются разумные арендные ставки, возникает конкуренция, что положительным образом сказывается на покупателях. Если инфраструктура комплекса дополнена офисными помещениями и местами приложения труда, объем площадей для стрит-ритейла может достигать 20%.

Ликвидность помещения в стрит-ритейле определяется ценой покупки, прогнозируемой арендной ставкой и уровнем востребованности в перспективе 10 лет.

Успех объекта коммерческой недвижимости зависит от ряда факторов.

Необходимо убедиться, что планы развития территории предполагают достаточное количество постоянных пользователей.

Привлечь дополнительных пользователей позволяют  качественные якорные объекты инфраструктуры: детский сад, школа, клиника, транспортные узлы и остановки общественного транспорта, общественные пространства с регулярной социальной активностью. Хорошим средством привлечения дополнительного трафика является доступ к воде.

Соответствие технических характеристик помещения предполагаемому функциональному назначению. 

Для ресторанов важны достаточное количество электричества, разделение вентиляционных каналов для зоны посадки и технологической зоны, параметры которых могут обеспечить не менее, чем трехкратный воздухообмен в час, наличие соответствующей канализации с жироуловителями. Также для ресторанов необходимы несколько выходов, исключающих пересечение гостей с персоналом и процессом загрузки, возможность разгрузки в течение всего рабочего времени (в случае, если разгрузка производится на придомовой территории, возможны конфликты с жильцами или ограничения управляющей компанией времени для нее), видовые характеристики зоны посадки, место для летней площадки, наземная парковка в шаговой доступности.

Для магазинов, необходимы большая витрина, которая хорошо просматривается с улицы, место для вывески и безбарьерный вход, который увеличивает посещаемость на 10-12%.

Для медицинской клиники значение имеет соответствие помещения государственным нормам для медицинских учреждений, транспортная доступность, наземная парковка у входа, разделение входных групп для детей и взрослых, достаточное количество электричества для работы медицинского оборудования.

Для офисных помещений важно наличие паркомест (минимум 2 места для каждого офиса), достаточное количество электричества, развитая инфраструктура и транспортная доступность.

При этом критическое значение имеет открытость территории комплекса. Закрытая территория сводит на нет дополнительный трафик. В таком случае даже технически идеальные помещения не будут востребованы.

Расчет окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость на примере ЖК RYBALSKY

В ЖК RYBALSKY реализована концепция квартальной застройки с открытым доступом к общественной территории. Разграничение общественной и придомовой территории исключает конфликт жильцов и гостей комплекса. Дополнительные общественные функции в виде пешеходного бульвара и водного канала являются объектами привлечения дополнительного потока людей. Коммерческая недвижимость предусмотрена в первых этажах кварталов, что обеспечивает каждому коммерческому помещению отдельный безбарьерный вход с земли, большую витрину и возможность установить  индивидуальный график работы. Стоимость каждого объекта формируется индивидуально, исходя из предполагаемой функции и прогнозируемых арендных ставок, таким образом, чтобы при сдаче объекта в аренду обеспечить доходность 10% в год.

Автор: Зам. коммерческого директора SAGA Development по продаже коммерческой недвижимости Лилия Пивнева

/Партнер материала RYBALSKY. Партнерские материалы готовятся журналистами по редакционным стандартам на коммерческих условиях/

Читайте свежие новости и аналитику о ритейле и интернет-торговле в Украине на нашей странице в Facebook, на нашем канале в Telegram, а также подписывайтесь на нашу еженедельную e-mail рассылку.