Основные конфликты между собственником ТРЦ и ритейлерами. Как их избежать?

UBR

Конфликты между собственником объекта и розничными компаниями — не редкость. Как правило, такие ситуации проходят тет-а-тет, но некоторые из них выходят в публичную плоскость. Из последних таких конфликтов — разногласия между розничными сетями и руководством  столичных ТРЦ Lavina Mall и ЦУМ. Основные претензии арендаторов — низкий трафик, который не соответствовал установленным ставкам аренды. Один из ярких примеров, произошедший в 2012 году, — конфликт между "Глобус" и арендаторами, которые были не согласны с повышением арендных ставок. В качестве протеста часть из магазинов в торговом центре прекратила работу на пару дней. В результате несколько ритейлеров решила уйти из этого ТЦ. Участники рынка отмечают, что основная часть разногласий решается путем переговоров и только в редких случаях магазины вынуждены закрыться.

Retailers попросил консультантов назвать основные разногласия, которые возникают между собственниками объектов и арендаторами, и дать рекомендации, как можно избежать таких конфликтов.

Евгения Соломатина, руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине

Основа всех конфликтов — плохо проработанный договор аренды

Иногда стороны подписывают договор, не до конца понимая последствия тех или иных условий. Бывает, договор не достаточно содержательный, чтобы охватить все возможные конфликтные ситуации и способы их решения. Иногда одна из сторон не выполняет свои обязательства, но в договоре не прописаны способы наложения санкций за невыполнение таких обязательств.

Очень часто споры между арендатором и арендодателем возникают из-за задержки внесения арендной платы и иных платежей.

Также конфликты могут носить искусственный характер и связаны с тем, что либо арендодатель, либо арендатор добиваются досрочного выхода из договора. Но в основе конфликта всегда лежит плохо составленный и неправильно интерпретированный договор аренды.

Начало конфликтов часто возникает, когда одна из сторон начинает считать коммерческие условия, закрепленные договором, несправедливыми. Это происходит, как правило, в периоды резкого роста или падения арендных ставок.

Еще одним основанием для возникновения конфликтной ситуации является порча имущества. Риск износа и порчи имущества при сдаче в аренду помещения есть всегда, и собственник обычно готов к этому риску.

Чем чаще всего заканчивается конфликт

Сегодня  как арендодатели, так и арендаторы чаще всего находят компромисс. Если собственники мало обращают внимание на изменения рынка и не проявляют гибкость в отношениях с арендаторами, они имеют либо пустующие площади, либо неплатежи.

Как избежать конфликтных ситуаций

• Чтобы избежать конфликта, связанного с несвоевременными выплатами, необходимо четко прописать сроки внесения оплаты за аренду. Разрешить ситуацию в свою пользу возможно, только если есть юридически грамотно составленный договор.

• Чтобы еще на этапе заключения договора аренды предотвратить связанную с порчей имущества конфликтную ситуацию, важно четко прописать в договоре аренды обязанности арендатора по освобождению помещения.

Фото: ТРЦ "Менамолл" в Виннице

Евгения Локтионова, директор компании UTG

Основные конфликты между торговым объектом и арендатором

Первый вид конфликтов возникает в процессе контроля товарооборота арендаторов арендодателем. Сейчас большая часть договоров аренды в качественных торговых центрах привязаны к проценту от товарооборота арендатора.

Второй вид возникает в случае повышения арендной ставки с учетом существующих реалий или при изменении стоимости аренды в длительных контрактах.

Еще один из возможных конфликтов возникает в торговых центрах, которым более пяти лет. В таком случае арендодатель требует у арендаторов, которые работают там более пяти лет, проведения обновления или ремонта магазина. Особенно часто такое требование вызывает конфликтные ситуации в региональных ТЦ.

Чем заканчиваются конфликты

В 95% случаев они решаются путем переговоров. Приведу примеры, где конфликт закончился компромиссом для обеих сторон. Мы можем назвать причину конфликта: в Виннице в ТРЦ "Мегамолл" провел мероприятия по проверке товарооборота одного сетевого арендатора и уличил арендатора  в предоставлении неактуальной информации. Еще один пример — когда один арендатор отказался переезжать на другой уровень ТРЦ. Данные ситуации разрешились путем переговоров.

Как избежать конфликтных ситуаций

• Избежать подобных ситуаций практически невозможно. Целью любого бизнеса является его доходность или прибыль. Поэтому как арендатор, так и арендодатель пытаются минимизировать свои затраты и риски. Соответственно, несмотря на штрафы и все остальное, прописанное в договорах, иногда это не останавливает стороны от нарушений. Даже штрафы не останавливают.

• В случае, если торговый центр решает сделать реконцепцию, заранее невозможно застраховать себя от того, что арендатор не захочет переезжать и не закроет свой договор. В данном случае арендодателю подстраховать себя можно только одним способом — параллельно постоянно броккерить  объект, чтобы иметь чек-лист для замены арендатора.

•  Если же говорить про арендаторов, то они должны принимать решение, исходя из факта, выгодно ли им оставаться в данном объекте.

Виталий Бойко, основатель и CEO компании NAI Ukraine

Основные конфликты между торговым объектом и арендатором

Невыполнение условий договора —  как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Со стороны арендодателя это желание изменить условия аренды, зафиксированные в договоре, или изменение локаций. Со стороны арендатора — это, чаще всего, несвоевременное открытие и несвоевременные платежи.

Отсутствие гарантии правдивости информации о товарообороте арендаторов. Так как большинство наших арендаторов работают в торговых центрах как частные предприниматели, у них нет никаких обязательств иметь контролируемые средства учета товарооборота — например, кассовые аппараты, в отличие от всех соседних стран.  Поэтому зачастую собственник объекта должен верить "на слово" тем цифрам, которые предоставляет арендатор.

Сегодня существует программное обеспечение, которое позволяет контролировать транзакции арендаторов, даже если у него не установлен кассовый аппарат.

Чем заканчиваются такие конфликты

В случае невыполнения условий договора есть два варианта развития событий. Первый — договориться. Второй — определить виновного и степень его наказания через суд.

А поскольку договора сегодня — это результат более чем двадцатилетнего опыта взаимоотношений арендатора и арендодателя, они предусматривают большинство случаев. Поэтому предсказать решение суда довольно легко, просто прочитав договор.

 

 Автор: Людмила Будина