Прогноз CBRE: как последствия COVID-19 будут стимулировать рост складской недвижимости

Фото: vseon.com

Эксперты компании CBRE подготовили прогноз о том, каким будет спрос на индустриальную и складскую недвижимость – как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе в условиях пандемии коронавируса. 

---

В мире

Многие представители сектора сейчас наблюдают за развитием ситуации, что отразится на сокращении арендной активности и уровня вакантности в 2020 году. Вероятность негативного поглощения на индустриальном рынке минимальна, поскольку складские услуги сейчас намного более востребованы, чем когда-либо. Это позволит большинству операторов логистических и складских услуг оставаться "на плаву" в течение всего периода кризиса. Основным фактором, обусловливающим высокую вакантность, является новое предложение, которое должно быть введено в эксплуатацию в течение следующих шести месяцев.

Согласно последнему отчету CBRE MarketFlash, примерно 60% нового предложения в мире, которое было введено в эксплуатацию в 2019 году, было поглощено до конца года, чего, вероятно, не следует ожидать в 2020 году. Таким образом, арендаторы будут иметь преимущество, поскольку темпы роста арендных ставок замедляется. Существует вероятность, что девелопмент новых проектов в этом году будет замедлен, особенно если из-за эпидемии COVID-19 будет продлен карантин и строительные работы не смогут продолжаться. Процесс запуска девелопмента существующих проектов также будет приостановлен в связи с ограниченной работой муниципальных органов и задержкой обработки разрешительной документации.

В то же время, в краткосрочной перспективе на рынке складской недвижимости ожидается неблагоприятный прогноз, однако в долгосрочной – последствия COVID-19 могут стимулировать спрос тремя различными путями:

• чтобы обеспечить достаточный уровень запасов для быстрого удовлетворения спроса, ритейлеры будут настаивать на том, чтобы у поставщика на складе хранились большие объемы товара, тем самым увеличивая спрос на складские помещения;
• регулирование цепей поставок. Цепочки поставок, которые зависят от Китая, были прерваны в связи с пандемией COVID-19, а в США дополнительным фактором стало введение торговой пошлины;
• рост стоимости рабочей силы и проблемы интеллектуального капитала также могут привести к тому, что компании будут воздерживаться от осуществления своей деятельности в Китае и других частях Азии, Мексики и даже США, особенно по мере совершенствования автоматизации.

В Украине

В Украине в условиях карантина потребители начинают больше покупать онлайн. Сейчас наибольшим спросом пользуются компании из сфер продуктового ритейла, фармацевтической дистрибуции и в сегменте e-commerce. Так, на сегодня продуктовый ритейл и его логистика переживают "пик" продаж, по информации от игроков рынка, на 40% – 50% выше продаж в новогодний сезон, который обычно является пиковым. Прогнозируемо, что данная тенденция будет идти на спад, ведь покупательская способность потребителя будет снижаться в условиях кризиса и потребительская корзина будет становиться все более бюджетной. Такие сегменты, как HoReCa и ритейлеры, реализующие большинство своих продаж офлайн (преимущественно фэшн-ритейлеры), сегодня испытывают резкое падение продаж. В связи с карантинными мероприятиями и закрытием ТРЦ такие компании несут значительные убытки. Магазины, которые генерировали свои продажи именно в физических локациях, пытаются перенаправить потребителя на свои веб-сайты для онлайн покупок. В онлайн-форматах наблюдается большая конкуренция, где сформировались уже гиганты онлайн-продаж, поэтому не все ритейлеры могут легко перейти от одного формата к другому. Такие компании нуждаются в скидках на аренду в складском сегменте – для того, чтобы иметь возможность обеспечить свою жизнедеятельность.

Если говорить об арендной активности, сегодня наблюдается дополнительный спрос именно от продуктовых ритейлеров, фармацевтических компаний и e-commerce. Такие компании ищут дополнительные площади сроком на ближайшие 6-12 месяцев. Например, недавно Арт-завод "Платформа" бесплатно предоставил онлайн-ритейлеру Rozetka помещение площадью 10 000 кв.м для его использования под складские площади. Кроме того, е-commerce операторы, в основном, не нуждаются в больших площадях, ведь товары на складах не задерживаются для длительного хранения, а фасуются на заказ для доставки на дом потребителям. Дополнительно растет спрос на услуги логистических операторов, обслуживающих все вышеуказанные секторы.

Сложившаяся ситуация повлияет на рост доли e-сommerce в общей структуре торговой недвижимости. Как и в течение последних десяти лет, e-сommerce снова станет катализатором спроса и приведет к сдвигам и изменениям на рынке складской недвижимости в течение следующего цикла. Наталья Сокирко считает, что е-commerce будет стимулировать спрос на формат так называемых складов в пределах города (incity warehouses, urban warehouses). На протяжении 2020 года могут быть заключены сделки по приобретению бывших промышленных объектов в городе для переоборудования под складские помещения, поскольку на рынке есть уже несколько примеров приобретения таких объектов с целью складского редевелопмента. В CBRE предполагают, что некоторые игроки на рынке будут пытаться воспользоваться моментом паники и ухудшения экономической ситуации для приобретения земельных участков под девелопмент своих built-to-suit проектов по более льготным или сниженным ценам.

Спрос на товары, приобретенные онлайн, особенно продукты питания, будут стимулировать потребность в дистрибьюторских услугах гораздо более быстрыми темпами, чем в текущем цикле. Например, за последние несколько недель поставки из-за границы в Украину не прекратились, но существенно подорожали. Сейчас ритейлеры пытаются заполнить свои складские площади импортированным товаром по "старой" закупочной цене в связи с ростом курса валют. В то же время, некоторые компании оказались в затруднительной ситуации именно из-за прекращения работы государственных служб, отвечающих за получение соответствующих лицензий, бесперебойную работу на государственном таможенной границе итп.

Что будет?

В условиях жестких карантинных мероприятий и мирового экономического кризиса покупательская способность потребителя будет снижаться, а стоимость потребительской корзины становиться более бюджетной. Поэтому прогнозируемо, что данная тенденция спроса продовольственных ритейлеров на краткосрочную аренду складов со временем будет идти на спад, особенно – что касается хранения импортируемой продукции. Вероятно, со временем  ритейлерам будет необходимо переориентировать свои продажи в сторону реализации необходимых и более бюджетных продуктов.