Руководитель NAI Ukraine Виталий Бойко: "Это полностью бредовое понятие – процент заполняемости. Нет такого показателя".

Фото: NAI Ukraine

Сегодня брокер ТРЦ Blockbuster Mall – компания NAI Ukraine - заявил о переносе открытия объекта, передает rau.ua. СЕО NAI Виталий Бойко отметил, что ТРЦ начнет работать с февраля 2019 года, а не с декабря этого года, как планировалось ранее. Корреспондент Retailers взял интервью у руководителя NAI Виталия Бойко до того, как он объявил о переносе сроков, около месяца назад (это достаточно короткий срок для принятия решения о переносе даты открытия). Редакция приняла решение опубликовать все интервью сегодня, включая часть об открытии ТРЦ Blockbuster Mall. В нем Виталий Бойко рассказал также о работе Lavina Mall.

---

– На 1 декабря запланировано открытие ТРЦ Blockbuster Mall недалеко от Петровки. Сколько магазинов начнет работать в этот день?

– Не смогу точно ответить. Ситуация меняется каждый день. К тому же, планируется, что открытие магазинов в ТРЦ будет проходить в период с 1 декабря по 1 марта. Почему так происходит? Дело в том, что для каждого сегмента ритейла есть периоды пика продаж и их спада. Каждая товарная группа хочет открыться в наилучшее для нее время. Новогодний период – лучший для продуктов питания, для товаров импульсного спроса, ювелирных изделий, товаров для дома, но наихудший – для fashion. Для понимания: в Lavina Mall более 50% операторов – fashion.

Например, для того, чтобы fashion-оператор открылся в Blockbuster 1 декабря, он должен был год назад заказать коллекцию, весь сезон ее не продавать и поставить всю эту коллекцию на кон – это десятки или сотни тысяч евро. Потому что объект только открывается и потоки посетителей подсчитаны приблизительные. Далеко не каждый бренд имеет такие финансовые возможности.

– Какова доля арендаторов в объекте, для которых новогодний период – пиковый в продажах?

– В чем? В метрах или товарообороте?

– В любой цифре, которая будет показательна.

– На Берковецкой работает 472 ритейлера (речь о Lavina Mall – Ред.). Есть ювелирный киоск или сетевой магазин с большой площадью. Поэтому в товарообороте трудно оценить. Кто откроется в декабре – тот откроется.

– У вас есть подсчеты, какая доля арендаторов успеет сделать ремонт до 1 декабря?

– Такие подсчеты мы не ведем. Процесс выхода арендаторов на строительные работы начался во второй декаде октября.

– Сколько занимает время ремонтных работ у международных крупных операторов – таких, как H&M, Inditex?

– Все зависит от их желания. Стандартные ремонтные работы для всех арендаторов – от 1 до 3 месяцев. Некоторые запрашивают от 4 до 5 месяцев.

– В Lavina сколько времени у международных операторов ушло на ремонтные работы?

– Это не есть показателем. Зачем вы это спрашиваете?

– Чтобы понять, кто откроется к 1 декабря.

– Нельзя сравнивать с Lavina Mall, где долгий период открытия международных брендов связан с финансированием. Как им платили за ремонт (инвестор ТРЦ платил за ремонт, – Ред.), так и открывались. В Blockbuster Mall нет денежных вливаний инвестора в ремонт, международные бренды делают это самостоятельно.

– То есть крупные международные бренды не просят провести ремонт в помещениях? Это их обычная практика?

– Просить могут все. Но у нас не получают. Фит-аут (ремонт, – Ред.) получают те, у кого годовой товарооборот больше 20 млрд евро (к примеру, H&M и Inditex, – Ред.).

– Не повторится ли история как при старте работы Lavina, когда в день открытия объекта работали магазины, которые заняли  30% от арендной площади?

– А что вы видите плохого в этой истории?

– Эксперты говорят, что это потери для объекта – как для посетителей, так и для денег.

– Ocean Plaza хорошо открылся?

– Там было занято больше 50%.

– Любой специалист вам скажет, что даже при такой занятости площадей Ocean Plaza хорошо открылся.

– Где открылся Ocean Plaza, а где – Lavina. Один – недалеко от центра Киева, другой – на окраине.

– Это полностью бредовое понятие – процент заполняемости. Нет такого показателя. Мы представляем объект потребителю. Он приходит в объект ради арендаторов. Интересно или неинтересно потребителю, зависит от того, много или мало товаров есть в торговом центре, ему достаточно или нет. В случае с Ocean Plaza потребителю показалось это достаточным. Lavina открыла 30 000 кв.м своих площадей, рядом работает "Ашан"  на 18 000 кв.м. и "Эпицентр" на 80 000 кв.м. Так что в сравнении с Ocean Plaza в Lavina Mall открылось больше. Даже если не учитывать "Эпицентр".

– Какие якорные арендаторы будут в Blockbuster, помимо "Сильпо"?

– Вы можете представить себе Ocean Plaza и добавить туда мега-fashion-ритейлеров. Вы знаете, что больше половины брендов в Украине сосредоточены в руках пяти групп. Все бренды этих групп будут представлены в Blockbuster со 100% своего ассортимента. Такого уникального тенат-микса нет в Киеве.

 

Фото: lavinamall.ua

ТРЦ LavinaMall

– Что поменялось в ТРЦ с открытием H&M?

– Судьба этого объекта, как и любых других, не зависит от одного бренда. К примеру, работал магазин Zara в ТРЦ "Караван" и закрылся, есть Zara в ТРЦ Dream Town. На общие показатели работы объектов открытие брендов такого уровня никак не влияет.

– Какие показатели посещаемости Lavina?

– В среднем, 40 000 человек – в будни, 50 000-70 000 – в выходные дни. С сентября мы не занимаемся управлением Lavina, не смогу более точно сказать.

– Перед открытием Lavina ее представители заявляли, что трафик посетителей будет на уровне  80 000 – 100 000 человек.

– Кто заявлял? Мы точно таких заявлений не делали. Любой специалист по недвижимости скажет, что для Lavina Mall это нереально никогда. В будние дни не может быть такого количества посетителей. Это не тот формат и расположение торгового центра. Такой цифры можно достичь, если объект будет работать в зоне естественного движения потока машин, на транспортном хабе. К примеру, для ТЦ возле станции метро "Лесная", где пассажиропоток – около 250 000 людей ежедневно. При этом в Lavina Mall показатель конверсии один из самых высоких в Европе – это соотношение количество зашедших к количеству совершивших покупку.

– Какой оборот у Lavina?

– С лета ежемесячный товарооборот в Lavina – порядка 400-500 млн грн, товарооборот "Эпицентра" –  порядка 400 млн грн, "Ашана" – 200 млн грн.

– Такой товарооборот Lavina – это много или мало?

– Это 10% товарооборота Киева.

– Сколько арендаторов в Lavina?

– Примерно 470.

– Выходит, товарооборот каждого арендатора в месяц в среднем – около 851 000 грн или около $30 000?

– Нужно считать по площади магазинов, а не по количеству.

– Тогда сколько это? Хочу понять – ежемесячный товарооборот ТРЦ в 400-500 млн грн – это много или мало?

– Это очень много.

– В сравнении с чем? "Эпицентр" – специализированный магазин и делает тот же оборот.

– В среднем, это товарооборот $185 на кв. м. полезной площади. Это много, учитывая, что туда входит крупнейший в Европе развлекательный парк Galaxy – 24 000 кв.м.

– Можно сравнить показатель с показателем действующего торгового центра, тем же Ocean Plaza?

– Это 10% товарооборота города Киева. Вам недостаточно?

– Нет. Мы же говорим о торговых центрах.

– Среднемесячный товарооборот Ocean Plaza – 400-450 млн грн. Это повод для расстройства. Потому что товарооборот у некоторых арендаторов в Lavine Mall – гораздо выше в выходные дни, чем в Ocean Plaza. Потенциал Lavina Mall на сегодня используется на 70%. Еще две очереди впереди.

–  Что мешает достичь 100% потенциала?

– Транспортная инфраструктура. Сейчас компания тратит 5 млн грн ежемесячно, чтобы на шатлбасах привезти людей в торговый центр. Это примерно 30 000 человек в день. При этом мы не покрываем все потребности. Договорились с городскими властями о переносе конечных остановок автобус с "Академгородка" до ТРЦ Lavina. Ведем переговоры о переносе троллейбусных остановок. Также город планирует достроить одну станцию метро, которая будет недалеко от Lavina. Правда, сроки строительства не обозначены.

Также не хватает парковки возле ТРЦ. На данный момент потребность в машиноместах – 10 000, а есть всего 8 000, это с учетом парковок возле "Эпицента" и "Ашана". Мы планируем строить многоуровневую парковку возле "Ашан" (на 2000 машиномест).

Также будут достроены вторая и третья очереди. Во второй очереди появится аутлет luxury-брендов, будет усилен спортивный и детский сегменты. Также будут выделена зона для украинских компаний. К сожалению, есть негативный опыт работы локальных брендов в общей галерее. Международные бренды воспринимают украинские компании как ноу-нейм и работать с ними рядом – значит обесценивать бренд.

Будет усилена фуд-зона. 1 декабря планируется к открытию фуд-хол, в котором 80% займут рестораны и 20% – точки продажи продуктов питания.

– Mandarin Plaza Group будет финансово участвовать в строительстве новой станции?

– Компания – не единственный выгодополучатель. Ими также являются город, горожане и другие компании, которые здесь построили или строят недвижимость, в том числе – жилую.

Чтобы станция появилась в кратчайший срок, нужно, чтобы группа инвесторов профинансировала проектирование и прочее.

– Вы упомянули, что NAI не управляет объектом с сентября. Почему?

– В ТРЦ не было руководителя, которому можно было доверить все процессы. Мы управляли объектом в стабилизационный период, когда нужно было заполнить Lavina Mall арендаторами, улучшить работу магазинов и их выручку. То есть мы курировали решение вопросов маркетинга и аренды. Сейчас появился руководитель, которому можно доверить объект. Наша задача выполнена.

Сегодня наша компания работает над созданием тенат-микса в ТРЦ, который мы можем перенести в другие объекты (Mandarin Plaza Group планирует построить еще 10 объектов, – Ред.) Сделать так, чтобы в каждом из этих ТРЦ был такой же качественный набор арендаторов.

– Нынешний директор ТРЦ не имеет опыта работы в недвижимости.

– Функция директора ТРЦ уникальная. Во-первых, руководитель должен хорошо разбираться в строительных вопросах, с  другой стороны – быть максимально вовлеченным в маркетинг, продвижение, быть партнером. Проще говоря, руководитель может и не иметь опыта работы в недвижимости, но обладать этими качествами.

Автор: Вероника Гаврилюк