Несут ли девелоперы риски вместе с ритейлерами

topstroy-remont.ru

В ходе завтрака с экспертами JLL спикеры рассказали о том, как работать торговым центрам в кризис

По словам начальника департамента торговых площадей JLL России и СНГ Татьяны Ключинской, существует несколько механизмов, которые позволяют ТРЦ работать более эффективно. Все они учитывают, что девелопер должен быть готов делить риски с арендатором.

Арендатор может быть представлен в ТРЦ на проценте от оборота, может работать краткосрочная фиксация валютного курса на определенный период времени. Существует еще одна схема, когда ритейлер платит в течение полугода процент от оборота. Затем, когда обе стороны понимают, что рынок начинает себя чувствовать лучше, высчитывается средняя ставка аренды в пересчете от ежемесячного оборота, которая и фиксируется на седьмой месяц. 

В компании разработали несколько инструментов для повышения эффективности работы торговых центров. Одним из таких инструментов для В2В-рынка стали UniMarket. По словам руководителя направления коммерциализации департамента управления недвижимостью Алдынай Юмбуу, компания уже реализовала четыре проекта. «Идея возникла потому, что ритейлеры приходят к девелоперу и говорят: «Я готов подписать контракт, если мне компенсируют отделку», — отмечает Ключинская.

Существующие ТРЦ по такой схеме не работают. Например, сеть ТРЦ «Караван» не использует такой формат. «Наши торговые центры уже продолжительное время существуют на рынке, имеют стабильные позиции, — отмечает начальник отдела аренды CDA Real Estate, управляющей компании сети ТРЦ «Караван», Александра Негода. — На данный момент для наших ТРЦ на рынке не существует уникального якорного оператора, ради которого мы бы взяли на себя инвестиции в ремонт. Если бы речь шла о входе известного бренда, не представленного в Украине и востребованного у нашей целевой аудитории, мы были бы готовы рассмотреть возможность таких условий».

Не используют такой формат и в Gulliver. «Сейчас очень распространен в Европе, в частности в Польше, такой инструмент работы с арендаторами, как fit out works — компенсация инвестиций в ремонт помещений в торговых центрах, — говорит генеральный директор ТРЦ Gulliver Ирина Круппа. — Раньше диктовать такие условия позволяли себе только крупные, якорные арендаторы, теперь же это может делать большинство, потому что условия сейчас диктует рынок, а он перенасыщен. В Украине, возможно, тоже намечается такая тенденция».  

В случае с UniMarket девелопер берет на себя отделку, покупает торговое оборудование, заполняет магазин и сдает в аренду уже готовые корнеры площадью от 5 до 30 кв. м. Задача — заполнить пустующие площади, оживить галереи торгового центра, создать точку притяжения потребителя.

Еще одним способом привлечь доход, который работает в комплексе с UniMarket, является коммерциализация. Такой проект будет реализован в октябре компанией Arricano в ТРЦ «Проспект» — Names UA. Одним из вариантов кризисного заполнения ТРЦ являются pop up store. В их основе лежит уникальное предложение, скидки, акции, предпродажа новой концепции. Могут располагаться как в общих зонах, так и в помещениях. Рop up уже работают в части украинских торговых центров, а первый проект по коммерциализации был реализован в ТРЦ «Проспект».

UniMarket занимают площадь от 500 до 3 000 кв. м, и наблюдается тенденция к увеличению площади. Капитальные затраты для девелопера в этом случае составляют от $180 до 230 за 1 кв. м, затраты на Сарех (обслуживание помещения — клининг, охрана и продвижение внутри ТРЦ) — $25–60 за 1 кв. м в год. Как отметила Ключинская, инвестиции девелопера будут меньше затрат ритейлера раз в пять. Срок аренды составит от 2 дней до 11 месяцев.

Средняя ставка аренды составит от $30 до 304 за точку в зависимости от сроков аренды. Окупаемости проекта UniMarket достигнет через 7–20 месяцев.

Компания JLL реализовала три подобных проекта. 

1. «Аквариум маркет» в ТРЦ «Водный». Чтобы узнать, чего не хватает в торговом центре, был проведен опрос посетителей, затем опрос в соцсетях и на инфостойке по названию проекта. В этом пространстве представлены разные товарные группы — от товаров для дома до бытовой химии, одежды, аксессуаров и обуви. Перед Хеллоуином арендатором стал магазин по продаже маскарадных костюмов площадью 20 кв. м.
2. «Луг Look» в ТРЦ «Монпансье», Санкт-Петербург. В нем не хватало фешен-операторов. Был сделан упор на локальных дизайнеров: это уже не корнеры, а небольшие закрытые пространства, где дизайнеры могут работать, подгонять одежду — своеобразное лофт-пространство.
3. В ТРЦ «Азия парк», Астана, «ТрендАйленд» площадью 3 000 кв. м.

При реализации этого проекта необходимо следить за пересечением торговых групп как с торговыми арендаторами, так и внутри самого пространства. Есть большой соблазн сэкономить на освещении, но эксперты советуют не делать этого. Нужно учесть специфику — проведение инвентаризаций после рабочего дня, установку мультифункционального оборудования — и предусмотреть оптимальное хранение, поскольку от этого напрямую зависит скорость товарооборота.

Авторы: Дарья Златьева, Александр Шокун