Євгенія Локтіонова, UTG: районні ТЦ стануть найзатребуванішим форматом у 2026 році

Фото: колаж Retailers

Минулого року в Україні відкрилася рекордна за весь період повномасштабного вторгнення кількість торгово-розважальних центрів. Якими стали нові вимоги до будівництва ТРЦ, які формати є найбільш економічно доцільними та як девелопери обирають “якорів”. Про це і не тільки редакція Retailers поспілкувалася з директоркою компанії UTG Євгенією Локтіоновою.

Тренди будівництва торгових центрів

–  Як обирають локації для будівництва ТЦ? Якими критеріями керуються девелопери: транспорт, трафік, щільність населення, конкуренція?

Для девелоперів торговельної комерційної нерухомості головний критерій це дохідність об’єкта. У ТРЦ вона формується через високі товарообіги орендарів, а їхній рівень визначається трафіком.

Здебільшого висока відвідуваність характерна для ТРЦ у зонах з великою щільністю житлового населення (ТРЦ Dream Town, Retroville, River Mall, Rayon), в місцях концентрації “денного” населення (ТРЦ “ЦУМ”, “Гуллівер”), на перетині важливих транспортно-пересадочних вузлів (ТРЦ “Проспект”), сформованих торгових кластерів (ТРЦ Lavina Mall, Respublika Park).

Фото: censor.net

– Яка сьогодні ситуація з паркомісцями у ТЦ?

Оптимальний розмір паркінгу залежить від структури відвідувачів. Якщо основний трафік формують пішоходи й користувачі громадського транспорту (як у випадку з ЦУМ), достатній коефіцієнт становить 1–1,5 паркомісця на 100 м² торговельної площі.

Для об’єктів поза містом або у важкодоступних локаціях, де більшість відвідувачів приїжджає на авто (як Lavina Mall), застосовується коефіцієнт близько 4 паркомісця на 100 м² GLA. Важливу роль відіграє також формат об’єкта: "ТРЦ вихідного дня" потребує більшого паркінгу, ніж ТЦ "повсякденної покупки".

Фото: tsum.ua

Безпека та енергоефективність ТРЦ

– Як змінилися вимоги до нових проєктів, зокрема щодо наявності укриття, автономності під час відключень електроенергії, систем безпеки та інфраструктури?

Війна суттєво змінила вимоги до проєктування нових торговельних центрів. Безпека, автономність та доступність стали частиною базового технічного завдання для девелопера, що вплинуло й на будівельні технології, і на собівартість.

Сьогодні підземні паркінги та цокольні поверхи перетворюються на приміщення подвійного призначення, здатні виконувати роль колективних укриттів, зокрема на базі підземних паркінгів, підвальних магазинів чи пабів. Також з’являються автономні місця праці та пункти незламності, а архітектура й інженерія адаптує конструкції під потреби маломобільних груп населення.

Хоча підвищений запит на безпеку найбільше відчутний у східних, південних і центральних регіонах, зараз це вже вимога в будь-якій частині країни. Для орендарів ці питання стали принциповими, і деякі національні та міжнародні мережі використовують підвальні чи цокольні локації як спосіб забезпечити додатковий захист персоналу та відвідувачів. До війни подібні локації практично не розглядалися.

– Як вирішується питання енергоефективності та автономності ТЦ? Які технології та альтернативні джерела енергії вони використовують?

Девелопери, керуючі компанії та торговельні оператори намагаються підвищити енергонезалежність об’єктів і використовують доступні інструменти автономності. На великих ТРЦ встановлюються дизель-генератори як резервне джерело електроенергії. А ще зростає інтерес до сонячних панелей та інших систем альтернативної генерації, які здатні покривати частину споживання у пікові години.

Також активно розглядаються акумуляторні системи зберігання енергії (BESS) — вони дозволяють згладжувати коливання навантаження, скорочувати витрати та підвищувати стійкість об’єкта під час відключень. Деякі ТРЦ переходять на енергоефективні системи освітлення та вентиляції, теплові насоси, рекуперацію тепла та інше обладнання, що зменшує загальне споживання.

Важливу роль відіграє й поведінка орендарів: у продуктовому, fashion- та HoReCa-сегменті вони встановлюють власні інверторні системи, акумулятори чи міні-генерацію для підтримки безперервної роботи.

Фото: kiev.vgorode.ua

Принципи ротації резидентів ТЦ

– За яким принципом обирають “якорів” у ТЦ сьогодні? Чи змінилася структура “якірних” орендарів? Які категорії стають “якорями” та чому?

Структура наповнення ТРЦ, а відповідно і кількість та тип “якорів” залежать від формату об’єкта. Якщо йдеться про районний формат, де орієнтуються на повсякденні покупки, основним “якорем” є продовольчий супермаркет.

У спеціалізованих ТЦ “якорями” стають оператори домінуючої товарної категорії — товари чи розваги для дітей, меблі та товари для дому, предмети інтер’єру, спортивні товари тощо.

У регіональних форматах із тривалим проведенням дозвілля “якорями” є оператори розваг, заклади громадського харчування або фуд-холи.

– Як сьогодні змінилася ротація орендарів у ТРЦ і які формати вони тестують?

Особливої уваги заслуговує тренд 2025 року на зростання лояльності населення та іноземних гостей до українських брендів моди. Останні розпочали стрімкий розвиток і почали виходити з онлайну у фізичний ритейл. Серед найяскравіших прикладів — rikky hype, Katy Soho, Solmar, Cher 17, PetHouse, Gorgany та багато інших.

Фото: katysoho.com.ua

Економічна ефективність торгово-розважальних центрів

– Які зараз строки окупності торгових центрів та як вони змінилися порівняно з довоєнним періодом? Наскільки реалістично окупити проєкт в умовах війни?

Собівартість проєктів зросла через підвищені вимоги до безпеки. Доступність багатьох українських будівельних матеріалів скоротилася, а їхня ціна зросла. Імпорт також подорожчав. Усе це збільшує витратну частину.

З іншого боку, виторги операторів стали менш прогнозованими, що веде до диверсифікації ризиків, прив’язки орендних платежів до відрахувань від товарообороту та скорочення дохідної частини.

Зростає також вартість операційних платежів (резервне енергоживлення, генератори, простої під час повітряних тривог тощо). Тому строки окупності торгових центрів порівняно з довоєнним періодом збільшилися.

– Як змінилися орендні ставки у ТЦ? 

Після різких змін споживчих пріоритетів у 2022–2023 роках, коли основний попит припав на товари життєзабезпечення та обладнання для автономності, ринок повертається до категорій fashion та взуття. Відновлюється відвідуваність ТРЦ, що впливає на товарообіг у національному та доларовому еквіваленті.

Орендні ставки стабілізувалися та вже другий рік демонструють поступове зростання. Станом на початок 2026 року середня орендна ставка для магазинів торгової галереї площею 50–200 кв. м становить $22,4.

Фото: пресс-служба ТРЦ Respublika Park

Перспективи подальшого розвитку сфери

– Які формати ТЦ є найбільш затребуваними сьогодні? 

 Найбільш затребуваним сьогодні є районний формат із товарами повсякденного попиту та систематичним відвідуванням, розташований у локаціях з високою щільністю населення.

Neighbourhood center — це компактний торговий центр площею 3–14 тис. м² у житловому районі, орієнтований на задоволення щоденних потреб мешканців. Як правило, якірним орендарем виступає супермаркет, а також працюють аптеки, магазини одягу та взуття, салони, пункти видачі замовлень, кафе та послуги для зручного відвідування після роботи.

Новий для України формат — ритейл-парк. Його структура передбачає окремі магазини, зібрані навколо великої парковки з акцентом на зручність автомобільного трафіку. Формат походить з Європи, де такі об’єкти активно розвиваються, підвищують ліквідність та прибуток. 

Читайте також: 7 нових ритейл-парків: у яких містах України їх відкриють у 2026 році

– Хто наразі нарощує площі, а хто, навпаки, скорочує?

 Найактивніше розширюються продовольчі супермаркети та українські бренди. Експансія польських та турецьких мереж значно сповільнилася. Одночасно частина операторів розваг, спортивних клубів та HoReCa скорочує площі або переглядає формати.

– Які найочікуваніші відкриття ТРЦ у Києві цього року?

Ринок готується до відкриття кількох нових торгових центрів і ритейл-парків в Україні. У Києві найочікуванішим проєктом вважається White Lines на вул. Васильківській.

– Насамкінець, назвіть головні тенденції розвитку ринку ТРЦ у 2026 році?

На ринку сформувались кілька тенденцій, і саме вони визначатимуть конкурентоспроможність операторів у 2026 році. Ті ритейлери та девелопери, які зможуть адаптуватися до цих змін, отримають кращі позиції: 

• продовження релокаціі операторів зі сходу до центральних регіонів України;
• оптимізація портфелів і концентрація на прибуткових локаціях; 
• зростання попиту з боку орендарів у Києві, Львові та Одесі;
• помірне зростання орендних ставок (10-15%);
• зниження середньої вакантності в ТЦ Києва;
• проєктування та відкриття ТЦ районних форматів (neighbourhood centers);
• посилення енергетичної автономності торгових центрів.

Автор: Стенцель Євгенія