Ирина Горбоконь: «Подход, когда торговые центры «отжимают» арендаторов, больше не работает»

Ирина Горбоконь

 

Ирина Горбоконь — эксперт в сфере коммерческой недвижимости с пятнадцатилетним опытом. Тринадцать лет она посвятила работе в компании «Инвестиции и развитие», которая управляла пятью торговыми центрами в Донецке. Последние два с половиной года Горбоконь занимала должность коммерческого директора «Дарынок», а сейчас занимается собственным проектом в сфере консалтинга. В своей колонке она рассказывает о том, как за 10 лет поменялся рынок коммерческой недвижимости

 

Десять лет назад арендные ставки были на пике

Современная эра недвижимости началась в 2000–2001 годах: коммерческие компании стали активно выходить на украинский рынок. До экономического кризиса 2008 года был «рынок арендодателя», и владельцы ТРЦ диктовали условия игры. Арендные ставки в 2007–2008 достигали 120 $/кв. м для магазинов торговой галереи площадью 100–150 кв. м. В связи с кризисом 2008 года арендные ставки снизились на 30–40%. Сетевые операторы начали пересматривать свой бизнес, оптимизировать расходы и закрывать неприбыльные магазины, что значительно увеличило вакантность в ТЦ. Частные предприниматели оказались более устойчивыми и всеми силами пытались удержаться на плаву. С целью минимизации своих рисков арендаторы начали предлагать смешанную схему арендной платы: вместо фиксированной ставки или вместе с ней процент от оборота. Процент от товарооборота составляет 3–5% для якорных арендаторов и 10–17% для операторов торговой галереи.

2014 год — снова кризис, и арендаторы буквально выли от происходящего на рынке. Многим снова пришлось закрывать магазины или менять место расположения, если не удавалось договориться. Якорные арендаторы и крупные торговые сети чувствовали себя в переговорах более уверенно, собственники ТЦ охотнее шли на уступки тем, кто приносил большой трафик. Рынок стал «рынком арендатора». Арендаторам и арендодателям пришлось искать компромисс и договариваться: увеличилось количество арендаторов, которые перешли на процент от оборота, договоры переводили в гривну или фиксировали валютный курс, сокращали размеры депозита, устраивали арендные каникулы. Некоторые ТЦ готовы были делать ремонт для ритейлеров за свой счет, чтобы привлечь новых арендаторов. Подход, когда торговые центры «отжимают» арендаторов, больше не работает.

На сегодняшний день арендные ставки стабильные и арендодатель использует практику индивидуальных договоренностей.

Что происходит в ТРЦ?

Как и 10 лет назад, продуктовые супермаркеты или гипермаркеты являются одними из крупнейших операторов торговых объектов: под продукты отводят около 10% площадей торгового центра. А вот доля площадей, занимаемых операторами развлекательного сегмента, увеличилась почти в два раза. Устойчивая общемировая тенденция сочетания шопинга и развлечений постепенно перерастает в совмещение shopping + entertainments + sport + education + art + events, что в свою очередь формирует спрос на новые форматы торговых объектов. В современных торговых центрах появляются хобби-маркеты, кулинарные школы, веревочные парки, театры, квесты, танцевальные студии, автошколы, полигоны для радиоуправляемых моделей, выставочные пространства, контактные зоопарки и другие проекты. Подобные концепции, как правило, выполняют функцию социализации, позволяют сделать процесс шопинга менее утомительным, разнообразить досуг жителей, но при этом требуют от покупателя значительных временных затрат (сегмент time-consuming).

За десятилетие увеличился более чем в два раза сегмент детских магазинов. Если 7–10 лет назад «детский набор» был представлен якорем-универмагом и несколькими небольшими, часто несетевыми мультибрендами, то сейчас все большей популярностью пользуются сетевые монобрендовые магазины, а также магазины, направленные на раннее развитие ребенка.

Доля операторов профиля «мебель, интерьер, товары для дома» за 10 лет также выросла. Это связано с активными темпами ввода жилья, постепенным формированием культуры покупок, уходом от рыночной торговли строительными материалами, развитием гипермаркетов DIY.

Стоит отметить, что сократилась доля площадей, отведенных под книжные магазины и супермаркеты бытовой техники, за последние годы сформировалась привычка покупать эти товары в онлайне.

Новые концепции магазинов

В мире приобретают огромную популярность такие концепции магазинов, в которых смешаны различные функции. Так, европейцы уже с трудом воспринимают магазины подарков и сувениров, в которых нет кафе. В концепт-моле Bikini Berlin, который торгует товарами для дома, представлены не только полки с товарами, но и кафе и площадка для проведения развлекательных мероприятий. И в дополнение ко всему витрина смотрит на берлинский зоопарк, что дает посетителям возможность наблюдать за животными.

Важное место в создании современных концепций занимают технологии. Офлайн-торговля сочетается с онлайн-сервисами, что увеличивает продажи. Даже люксовые марки активно сотрудничают с fashion-блогерами, что раньше было трудно себе представить, и используют технологии адресных продаж.

Технологии помогают изучать и взаимодействие посетителя с витринами. Как перемещается клиент внутри торгового пространства? Что интересует его более всего? Перед какими товарами он задерживается? Все это становится инструментом в работе ритейлера и, конечно, повышает эффективность привлечения покупателя и стимулирует продажи.

Резюме

По итогам 2016 года в Киеве было введено в эксплуатацию 156 700 кв. м качественной торговой недвижимости, а это рекордный для города показатель за всю историю коммерческой недвижимости.

Сегодня девелоперы вместе с ритейлерами анализируют потребительское поведение, в котором произошла масса изменений, активно изучают товарооборот, активность потребителей, средний чек, то есть глубоко погружаются в бизнес, выходят на новый уровень его ведения.