Читайте новини і аналітику про ритейл та e-commerce в Україні на нашій сторінці в Facebook, на нашому каналі в Telegram, а також підписуйтеся на щотижневу e-mail розсилку.
Гендиректор Arricano Real Estate Михаил Меркулов: Инвестиционная активность в Украине. Как на нее повлияли выборы?
Гендиректор Arricano Real Estate Михаил Меркулов Фото: rau.ua
В конце прошлого – начале этого года инвесторы приостановили активность в Украине. Ждут итогов парламентских выборов. У страны есть огромный потенциал, который можно оценить в миллиарды долларов иностранных инвестиций. Эти деньги придут в Украину в тот момент, когда инвестировать в недвижимость будет безопасно и это станет мейнстримом, рассуждает в своей колонке генеральный директор девелоперской компании Arricano Real Estate Михаил Меркулов.
Оживление рынка
В 2014-2015 годах практически отсутствовали крупные сделки на рынке недвижимости, особенно со стороны иностранных инвесторов. Если и были, то это "пожарные продажи" проблемных объектов. С начала кризиса ставка капитализации для нормальных объектов, с хорошей локацией, хорошей заполняемостью и растущим трафиком, практически не менялась – была на уровне 13%. Для понимания, в Европейских странах ставка капитализации находится на уровне от 5% до 8%. Отмечу, чем она ниже, тем дороже стоит объект.
Начиная с 2016 года в Украине появился один крупный игрок, компания Dragon Capital, которая за 2 года приобрела больше 20 объектов. По словам специалистов из Dragon Capital, когда они покупали последние объекты, то были уже не единственным претендентом на покупку: в торгах участвовали ещё два – четыре конкурента из местных игроков, турецких, израильских инвесторов. Значимый сигнал того, что игроки с высоким риск-аппетитом уже готовы участвовать в торгах на объекты недвижимости.
Предпосылки и видимые признаки оживления уже есть. Например, компания Black Stone, из серьезных игроков, заходит в Львовский IT кластер. Наша компания за последние 6 месяцев провела переговоры по вхождению или совместному развитию проектов в Украине с иностранными инвесторами больше, чем за предыдущие 3 года. Мы не знаем, выльются ли они в сделки, но сам факт позитивный.
Еще один аспект – увеличение количества банков по финансированию проектов: в Arricano их стало в 2 раза больше, чем было 2 года назад. Это значит, что банки, несмотря на все еще достаточное количество проблемных активов у них в портфелях, вынуждены снова смотреть на бизнес, даже на недвижимость, и финансировать его.
Временная пауза и перспективы
В Украине с ростом спроса на качественную недвижимость будут расти арендные ставки, возможно на 7-10% в год в долларе. Кроме этого, с оживлением рынка, можно ожидать снижения ставки капитализации. Это делает инвестиции в качественные коммерческие объекты очень востребованными.
В этом году выборы президента и выборы в парламент – это, пожалуй, ключевые факторы, которые влияют на инвестиционную активность. Все без исключения игроки рынка притормозили и выжидают. Как только появится определенность и ясность будущего, активность возобновится. Определенность нужна в двух аспектах.
Первый. Не поменяется ли вектор развития? От нового президента мы услышали заверения, что западный вектор не поменяется, что очень радует.
Второй. Будут ли продолжаться реформы? Президент заявил, что реформы не только будут продолжаться, они будут ещё и ускоряться. Это не может не радовать. Я думаю, что первые несколько месяцев работы новой исполнительной власти нам покажут, с какой скоростью они будут продолжаться.
Для инвесторов лакмусовой бумажкой являются не только выборы президента и парламента, а ещё и вера в Украину международных доноров, и способность Украины привлекать деньги на внешних рынках.
Первый такой шаг мы уже увидели: Украина разместила еврооблигации. Можно долго спорить, дорого или дешево мы их разместили, но тот факт, что они были размещены и спрос был достаточно высок – это достаточно оптимистично.
Мы ожидаем и надеемся, что в следующем году ещё большее количество иностранных инвесторов будет смотреть на Украину. При развитии экономики хотя бы 5% плюс, мы ожидаем существенное повышение спроса абсолютно на все сегменты коммерческой недвижимости. И в 2021 году (если не будет никаких неожиданностей) мы можем ожидать значительное увеличение инвестиций. К тому же, как только банки возобновят ипотечное кредитование и проектное финансирование, нам стоит ожидать следующую волну увеличения активности в недвижимость.
Мы понимаем, что у Украины есть огромный потенциал, который можно оценить в миллиарды долларов иностранных инвестиций.