Что происходит на рынке торговой недвижимости в жилых комплексах

http://saga-development.com.ua

Ритейлерам не хватает качественных торговых площадей, в топовых торговых центрах Киева наблюдается практически нулевая вакантность и арендные ставки растут. Площади для торговли появляются на первых этажах новых жилых домов. Для ритейла открытие своих точек в новых жилых комплексах может быть альтернативой торговым центрам. Для владельцев капитала покупка такой недвижимости – инструмент инвестиций. В нашем партнерском материале совместно с RYBALSKY эксперты рассказывают о перспективах рынка коммерческой недвижимости в жилых комплексах

_________________________________________________________________________________________________________________________

Спрос на коммерческую недвижимость растет. По данным UTG, средняя вакантность торговых площадей в столице на начало июля 2018 года составляет 6,3%, а в качественных торговых центрах – около 0%.  Cтавки аренды вышли на уровень 2013 года, а за лучшие места бренды выстраиваются в очередь. Для развития и расширения бизнеса ритейлеры рассматривают локации в стрит-ритейле. В то же время украинские граждане ограничены в инструментах инвестирования. Ставки по депозитам в валюте упали до минимума, фондовый рынок практически не работает, и торговая недвижимость в жилых комплексах выступает как альтернатива для вложения средств. Видя спрос, девелоперы увеличивают площади под торговые помещения. По данным, которые приводит НБУ в ежегодном отчете о финансовой стабильности, в 2017 году объем введенного в эксплуатацию жилья в Украине составил 5,9 млн кв. м и вырос по сравнению с 2016 годом на 13,3%. По данным Минюста, в прошлом году количество сделок покупки-продажи в Киеве увеличилось на 7,9%. По оценкам посредников, на первичном рынке столицы в среднем продают 12 000 - 16000 квартир ежегодно. По данным Государственной службы статистики Украины, индекс роста коммерческой недвижимости составил 14,2%. Кто и зачем инвестирует в коммерческую недвижимость в Украине?

Как выбрать объект для инвестирования

По словам Евгении Соломатиной, руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield, помещения стрит-ритейла обычно используют как офисы, магазины, рестораны.

Эксперты отмечают, что стоимость и успешность торговых помещений на первых этажах жилых комплексов зависит от многих факторов: расположения,  инфраструктуры, соответствия технических характеристик, наличия паркинга, открытости объектов, ширины витрины и обзорности фасада. Как отмечает коммерческий директор девелоперской компании "Будхаус Групп" Максим Гаврюшин, чем лучше проявляются вышеперечисленные факторы, тем выше стоимость таких помещений и ниже риски, связанные с их заполнением. Окупаемость подобных помещений будет зависеть от типа бизнеса, под который они приобретаются и сдаются в аренду.

Стоимость коммерческого помещения имеет две составляющие – это цена и ценность, рассказывает заместитель коммерческого директора SAGA Development по продаже коммерческой недвижимости Лилия Пивнева. Она говорит, что цена формируется, исходя из технических характеристик помещения – того, что делает его пригодным для того или иного вида бизнеса. Ценность – существующая востребованность объекта и динамика такой востребованности в будущем.

"От успеха стрит-ритейла нередко зависит спрос на квартиры в жилом доме. По идее, помещения стрит-ритейла должны заселяться одновременно с квартирами, чтобы не создавать неудобств и обеспечивать жильцов необходимой инфраструктурой. Но для этого арендаторы стрит-ритейла должны появиться за 2-3 месяца до полного заселения жильцами", – говорит Евгения Соломатина.

Девелоперу важно соблюдать баланс между жилой и торговой недвижимостью. Лилия Пивнева добавляет, что избыток коммерческих площадей в жилом комплексе приведет к их низкой востребованности, недостаточное количество площадей – к неполноценности инфраструктуры. По ее словам, обычно объем коммерческих площадей не превышает 10 % от объема жилых площадей.

Какова стоимость торговой недвижимости в жилых комплексах

"Торговая недвижимость в жилых комплексах показывает рост в цене. Бизнес инвестора строится не только на получении арендной прибыли, но и на том, что цена торговой недвижимости в новых жилых комплексах возрастает по мере их развития, –  рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании Retail and Development Advisor Александр Фиалка. – Этот рост зависит от того, насколько та целевая аудитория, которую привлекает девелопер, действительно туда вселяется, какова динамика продаж и реализация проекта, как происходит очередность”.

Сегодня в Киеве большой выбор предложений по покупке коммерческой недвижимости на первых этажах ЖК в зависимости от расположения на карте города, фасадности, класса, и цены. "Цена продажи коммерческих помещений в ЖК сегодня колеблется от $500 до $4000 за кв.м в зависимости от перечисленных факторов. Средним является диапазон $1000-1500 за кв.м. Предлагаемые площади помещения варьируются от 40 до 1000 м.кв. и более, при этом они способны удовлетворить любые коммерческие нужды – от нотариального офиса до фитнес-центра или клиники. Но, все же наиболее распространенными вариантами являются небольшие помещения от 40 до 70 кв.м", – рассказывает основатель и CEO NAI Ukraine Виталий Бойко.

Важной составляющей для инвестиций является время постройки объекта. В новых жилых комплексах аудитория всегда моложе. Такая аудитория более платежеспособна и всегда с большим удовольствием совершает покупки или проводит досуг вне дома.

По словам Лилии Пивневой, пик динамики роста плотности молодого населения района приходится, как правило, на 7-й год после заселения ЖК.

Кто выступает инвестором

“Ограниченное количество направлений для мини-инвестиций, низкое доверие к депозитам и отсутствие фондового рынка формирует спрос на подобный тип инвестирования в коммерческую недвижимость. На сегодняшний день главным инвестором выступает население с избыточной денежной массой с целью получения пассивного дохода”, – говорит Виталий Бойко.

Он также отмечает, что новые коммерческие помещения удовлетворяют отложенный спрос у предпринимателей. Как правило, такие локации покупают частные предприниматели, инвесторы, развивающие сферу услуг и формат "у дома". Среди этой категории населения популярностью пользуются помещения небольшого размера – до 50-60 кв. м с отдельной фасадной группой. 

Таким образом, условный "средний" инвестор обладает суммой в $60 000 - 80 000. По словам Виталия Бойко, эти показатели сопоставимы с инвестицией в жилье, однако, в отличие от жилья, требует меньших дополнительных вложений.

ROI метра квадратного нежилого фонда по сравнению с альтернативным в жилом фонде выше и требует от инвестора меньше времени и усилий по его ремонту и сдаче.

Столкнувшись с вопросом "адаптации" помещения под сдачу, инвестор предпочитает покупку в нежилом фонде, поскольку стоимость ремонта и потраченного временного ресурса ниже, чем в жилом фонде, а сроки окупаемости, как правило, до 40% выше.  Эксперт говорит, что стоимость аренды таких помещений стартует от $12 и доходит до $75, со среднем значением в $25/м.кв./мес. Таким образом, доходность такой недвижимости варьируется от 10 до 20%, а срок окупаемости  – от 5 до 10 лет

Инвестиции в торговую недвижимость в RYBALSKY

В конце 2018 года в Киеве будет введена в эксплуатацию первая очередь жилого квартала RYBALSKY, девелопером которого выступает SAGA Development. В двух домах первой очереди будет 660 квартир, что соответствует примерно 1700 жителей.  Площадь торговых площадей на торговой улице составит 2500 кв. м, а общая площадь помещений, предусмотренных под кафе и рестораны, – 9200 кв.м

Как рассказала Лилия Пивнева, на текущем этапе большинство покупателей коммерческой недвижимости в RYBALSKY – инвесторы, рантье, которые покупают торговые площади на ранних этапах и по выгодным ценам с целью  дальнейшей сдачи этих площадей в аренду.  “Для соблюдения концепции уже при проектировании учитываем все особенности – архитектурные, технические, особенности инженерных сетей”, — отмечает Лилия Пивнева.

Для всех помещений, расположенных на торговой улице, предусмотрен безбарьерный вход, который позволяет увеличить количество посетителей на 10-12%, большая панорамная витрина и высота помещения от 3,7 до 4,5 метров,  возможность установить вывеску непосредственно над входной группой. В образовательном кластере RYBALSKY Family Port предусмотрены школа, детский сад, семейный коворкинг, кофейня и помещения для разнообразных студий.

Инвесторам в коммерческую недвижимость необходимо от $150 000, а доходность от арендного бизнеса составляет 10%.

 

 Автор: Александр Шокун

/Партнер материала RYBALSKY. Партнерские материалы готовятся по редакционным стандартам на коммерческих условиях/