Как изменится насыщенность рынка после открытия Blockbuster и River Mall

Ввод в эксплуатацию новых жилых комплексов и новых торговых центров меняет конкурентную среду ны рынке ритейла. В партнерском материале для Retailers учредитель геоинформационного сервиса place-R Любовь Левчук рассказывает о том, как изменится насыщенность рынка после открытия торговых центров Blockbuster Mall и River Mall в Киеве.

---

По насыщенности торговыми площадями (saturation или density = GLA на 1000 жителей) можно оценить конкурентность среды на рынке розничной торговли. Насыщенность напрямую влияет на ставки аренды и вакантность. Для владельцев и управляющих торговыми объектами высокий показатель насыщенности –  вызов, который выражается в постоянном поиске новых решений при взаимодействии с арендаторами при выстраивании маркетинговой стратегии, планировании реконцепции.

По нашим данным, показатель насыщенности торговыми площадями в Киеве и близлежащих городах составляет 470кв.м./1000 жителей. Данный показатель является низким/средним для городов Восточной Европы, что дает предпосылки для инвесторов к дальнейшему насыщению рынка торговыми площадями. К примеру, по данным Colliers International, за 2017 год среди польских городов наивысший показатель насыщенности был во Вроцлаве и составлял 906кв.м./1000 жителей и Познане 862кв.м./1000 жителей, а в агломерации Катовице – один из самых низких показателей – 525кв.м./1000 жителей. Сдерживающими факторами для украинского рынка пока остаются низкая покупательская способность, высокие инвестиционные риски и активное развитие онлайн-торговли.

В преддверии новых открытий – таких как Blockbuster Mall и River Mall – мы провели исследование о том, как изменится конкурентная среда в зонах их открытия.

Объекты исследования

1. Blockbuster Mall

Открытие проекта несколько раз переносилось, но существует высокая вероятность, что первая фаза будет введена в эксплуатацию в этом или, в крайнем случае, в следующем году.

 Источник фото: https://naiukraine.com

Источник фото: place-r.com

GLA – 150 000 кв.м.

GLA I фаза – 70 000 кв.м.

2. River Mall

Открытие проекта также переносилось несколько раз, но в данный момент проект находится на завершающей стадии –  его открытие запланировано на конец года.

Источник фото: rivermall.ua

 

Источник фото: place-r.com

GBA – 140 000 кв.м.

GLA  – 62 000 кв.м.

Методика исследования

Объектом исследования является насыщенность торговыми площадями в десятиминутной автодоступности на уровне микрорайонов (блоков жилой застройки). С использованием геоинформационных систем мы выполнили пространственный анализ. В итоге мы получили тематические карты, отображающие уровень насыщенности для каждого микрорайона.

Тематические карты представлены для двух сценариев:

•  на сегодняшний день (т.е. до новых открытий);
• в краткосрочной перспективе (3-5 лет).

Для сценария “Краткосрочная перспектива” также учитываются открытия других заявленных ТЦ и рост населения за счет строительства новых жилых домов.

Результаты исследования

Все тематические карты представлены в единой классификации для наглядного сравнения.

Значения насыщенности для отдельных микрорайонов выражаются в гораздо более высоких значениях, чем для всей зоны в целом. Например, в микрорайоне проживает 5000 человек и в его зоне 10-минутной автодоступности находятся 2 ТЦ с общей GLA 40 000 кв.м., то для данного микрорайона насыщенность будет 8000 кв.м./1000 жителей. Но для всей территории определенного района или города значения насыщенности будут выражаться в  более низких значениях, как, например, для Киева в целом – 470 кв. м/1000 жителей.

Сначала рассмотрим ситуацию в зоне действия Blockbuster Mall.

Зона BlockbusterMall. Сценарий “Сегодня”.

Население 834 000 чел. Насыщенность 1082 кв.м./1000 чел. (по данным place-R)

На сегодняшний день первичная зона влияния будущего Blockbuster Mall перенасыщена. Жители Оболони, Минского массива, Приорки и Сырца имеют широкий выбор для посещения ТЦ разного класса. Сравнительно низкий уровень насыщенности представлен на Троещине, Радужном, Подоле и Лукьяновке.

Зона Blockbuster Mall. Сценарий “Перспектива”. Население 883 000 чел. Насыщенность 1285 кв.м./1000 чел. (по данным place-R)

 

В перспективе Blockbuster Mall будет конкурировать преимущественно со Sky Mall за транзитный трафик на Троещину, которая по-прежнему остается недостаточно насыщенной торговыми площадями. Ситуация для Оболони в значительной степени не изменится.

Наивысшее влияние конкуренции после открытия Blockbuster Mall и Retroville будет ощутимо для ТЦ "Караван-Луговая" из-за того, что новые ТЦ полностью перекроют его первичную зону охвата.

Ситуация в зоне действия River Mall иная.

Зона RiverMall. Сценарий “Сегодня”. Население 603 000 чел. Насыщенность 477 кв.м./1000 чел. (по данным place-R)

 

Позняки, Осокорки, Харьковский представлены низкой/средней насыщенностью торговыми площадями, так же как Русановка и Березняки, в то время как Дарница обеспечена торговыми площадями в большей степени за счет ТЦ "Проспект".

Зона RiverMall. Сценарий “Перспектива”. Население 650 000 чел. Насыщенность 610 кв.м./1000 чел. (по данным place-R)

 

При появлении RiverMall и второй фазы RiveGauche насыщенность данной зоны значительно увеличится, но не до критического уровня. Березняки и Русановка обеспечены торговыми площадями на среднем уровне. Основная конкуренция будет между RiverMall, RiveGauche и "Аркадией", но в силу того, что у них перераспределены потоки (по типу доступности и уровню транзита), возможно добиться баланса. До возникновения крупного микрорайона на территории бывшего завода “Буревестник” "Новус-Осокор" будет под влиянием сильной конкуренции в сложившейся ситуации.

Выводы

Безусловно, открытие новых качественных ТЦ в Киеве – необходимость, для того чтобы обеспечить выход на рынок и экспансию качественных брендов, которые все внимательнее присматриваются к украинскому рынку. Для других участников рынка появление новых качественных объектов – сигнал к действию в борьбе за удержание клиентов и, соответственно, арендаторов и ставок аренды. Особенно это касается зон с высоким уровнем насыщенности, например, как в зоне охвата будущего Blockbuster Mall.

Но все зависит от того, действительно ли новым ТЦ удастся соответствовать всем параметрам качественного ТЦ, ведь качество определяется не только интерьером. Здесь важен как баланс внутреннего трафика ТЦ, который обеспечивается миксом и планировкой, так и качество заездов, входных групп и паркинг. В противном случае в условиях сложной конкурентной среды существует риск превращения в “пустой” ТЦ уже в среднесрочной перспективе.

Если у Вас возникли вопросы относительно данного исследования, просьба обращаться на электронную почту info@place-r.com.

place-r.com – профессиональный геоинформационный ресурс для девелоперов и инвесторов в коммерческую недвижимость, логистических операторов и крупных торговых сетей. Ресурс представлен в двух основных направлениях: онлайн-карта торговых объектов в общем доступе и карты "под заказ".

Карта общего доступа отображает информацию о покрытии населения на микроуровне, торговые центры, FMCG и DIY. Также есть возможность опубликовать геотег к событию/новости/объявлению непосредственно на карте, где его обязательно заметит сообщество.

В рамках заказных работ мы предлагаем все виды пространственного анализа, например, геомаркетинг на базе данных продаж или оценка зоны охвата. Результат представлен в виде интерактивной онлайн-карты с авторизированным доступом.