Михаил Меркулов: в недвижимости происходят тектонические изменения

Михаил Меркулов. Фото пресс-служба Arricano

Михаил Меркулов, генеральный директор Arricano Real Estate Plc, принял участие в «CIS BANKERS T10 Форум: банкинг, финансы, инвестиции, недвижимость», который состоялся 3 марта 2017 года. В ходе форума он обратил внимание участников на то, что бизнес-модель торговых центров, которая работала около двух тысячелетий, — «построил — сдал — получаешь доход от аренды», — последние несколько лет не работает: в отрасли начались серьезные изменения, которые Михаил назвал тектоническими. Изменения в недвижимости привели к тому, что для многих банков финансирование недвижимости попало в красную зону. Чтобы управлять изменениями, их необходимо понимать и использовать. Меняющаяся бизнес-модель недвижимости влечет за собой другую модель оценки инвестиционной привлекательности

CEO Arricano отметил: «На рынке, где происходит стагнация, Arricano второй год подряд показывает увеличение операционной прибыли в долларах более чем на 20% благодаря тому, что мы учитываем изменения в отрасли и правильно выбираем точки приложения усилий управленческой команды».

Михаил Меркулов обратил внимание слушателей Форума на следующие значимые изменения в отрасли, которые следует учитывать при развитии бизнес-моделей.

«Во всей отрасли — и в Украине и в мире — происходит margin compression: в Украине повлияла экономическая ситуация, падение покупательского спроса, девальвация. В мире более отчетливо проявлен следующий факт: физическая дистрибуция товаров, которая происходит через торговые центры, перестала быть единственной дистрибуционной цепью. Сейчас можно сделать покупку, используя интернет и гаджеты, например, смартфон, игровую консоль. Физический офлайн-магазин превратился в медиаканал, где покупатель может получить brand experience и product experience. Физически можно купить где угодно. Факты говорят, что электронная коммерция растет на 25% в год, глобальная коммерция демонстрирует прирост на 5% ежегодно.

Еще один аспект, который следует учитывать, — это персонализация. Это формат общения с покупателем, который обеспечивает маржу за счет customer experience, за счет улучшенного сервиса, за счет понимания своего клиента. Здесь маржа выше, но объем меньше. В западных торговых центрах вместо больших складов (а магазины масс-маркет — это не что иное, как склады) появляются шоу-румы. В Украине аналог шоу-рума — это brand store, например, магазин техники, где можно посмотреть на гаджет, попробовать функционал, проконсультироваться. То же самое в fashion-ритейле: вас встречают шампанским, усаживают в кресло, создают атмосферу. Шоу-рум — это элемент customer experience, который создает ритейлер. Трудоемко, но работает.

Digital Divide — сегодня самая горячая тема, с которой офлайн-store еще предстоит научится работать. Покупатель избалован скоростью, услугами, качеством покупок. Покупатель ожидает от офлайн-store такой же скорости и качества, как в интернете. Сегодняшний посетитель торговых центров — это представитель среднего класса, он социализирован, гаджетизирован, для него время дороже, чем деньги. Поэтому cервисный сегмент в торговых центрах — это аспект для развития.

Традиционные для анализа бизнес-модели показатели развития объекта торговой недвижимости, например, размеры арендных ставок и трафик, уже не являются такими однозначными для оценки успешности объекта. Трафик может вводить в заблуждение. У нас по всем объектам группы в 2016 году трафик сохранился на том же уровне, что и в 2015-м, но арендный доход вырос, товарооборот арендаторов увеличился.

Вывод простой: для оценки успешности объектов торговой недвижимости необходимо учитывать изменения в отрасли, глубже изучать бизнес-модель рантье, изменения показателей в динамике, стратегию развития объекта, качество управленческой команды, способной развивать бизнес и обеспечить достижение плановых показателей».

/Arricano Real Estate plc — ведущий девелопер и сетевой оператор торгово-развлекательных комплексов европейского уровня в Украине. Arricano обладает самым большим в Украине портфолио реализованных ТРК, общая арендная площадь которых составляет более 212 000 кв. м. Портфель компании географически диверсифицирован за счет активов в разных регионах Украины: г. Киев — ТРЦ «РайON», ТРК «Проспект», г. Кривой Рог — ТРК «Солнечная галерея», г. Запорожье — ТРК City Mall, г. Симферополь — ТРЦ «Южная галерея», а также доля в проекте ТРК Sky Mall. На стадии девелопмента в компании находится еще три проекта./