DTZ Украина: Вакантность складской недвижимости остается на уровне 10%

ukraine open for business

 

По данным DTZ, по состоянию на конец июня в Украине общая рыночная вакантность складской недвижимости держалась на уровне 10%, а базовые арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киеве и пригороде остались на уровне прошлого года. Директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента DTZ Украина Марта Костюк, директор департамента складской и промышленной недвижимости Федор Арбузов и директор департамента рынков капитала Владимир Мысак рассказали о структуре и особенностях логистического рынка Украины в текущем году

— Какой объем рынка качественной складской недвижимости по состоянию на конец июня в Украине?

Марта Костюк: В конце июня 2016 года общий объем современных складских помещений в Киеве и пригороде составил приблизительно 1 801 790 кв. м (GLA) (график). Данный показатель включает около 353 140 кв. м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений.

 

— Как изменились арендные ставки складской недвижимости в 2016-м по сравнению с прошлым годом и какие прогнозируются на 2017-й?

Марта Костюк: В течение 2015 года и в первом квартале 2016-го базовые арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киеве и пригороде практически не изменились. Так, в марте 2016 года наивысшие запрашиваемые арендные ставки на лучшие складские и логистические помещения в Киеве и пригороде находились в диапазоне от $2,5 до $5 за 1 кв. м в месяц, а для помещений класса В составляли $2–3 за 1 кв. м в месяц. Во втором квартале 2016 года арендные ставки для логистических и складских помещений всех классов в Киеве и пригороде несколько снизились.

Эксперты компании DTZ ожидают, что до конца 2016 года при прочих равных условиях арендные ставки на качественные современные помещения в сегменте существенно не изменятся. В более долгосрочной перспективе улучшение динамики деловой активности в Украине и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к росту арендных ставок.

— Какие факторы влияют на изменение величины ставок?

Марта Костюк: На изменение величины арендных ставок влияет наличие качественных логистических помещений, уровень вакантности и спроса, что напрямую связано с общей экономической и политической ситуацией в стране. Следствием неблагоприятной экономической ситуации в Украине и уменьшения объемов импорта является повышение первичной вакантности на рынке логистической и складской недвижимости, что связано со снижением спроса арендаторов на качественные помещения в Киеве и пригороде. Это в свою очередь влияет на формирование арендных ставок и ведет к их снижению.

— Какая среднерыночная арендная ставка и вакантность по состоянию на конец июня в Украине для класса А, класса В?

Федор Арбузов: В первом полугодии 2016 года девелоперская активность в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде была низкой, но, несмотря на это, общая рыночная вакантность оставалась на уровне 10% в связи с низкой деловой активностью в Украине.

— Изменилось ли в 2016-м соотношение объемов складской недвижимости между иностранными и украинскими девелоперами?

Федор Арбузов: Нет, соотношение осталось прежним, поскольку для рынка нехарактерен сейчас новый девелопмент: около 60% приходится на иностранных девелоперов, 40% — на украинских. 

— Сколько площадей было сдано в 2016-м (и в 2015-м для сравнения) и какие объекты запланированы к вводу в 2017-м? Можно ли выделить значимые в 2016-м?

Марта Костюк: Общий объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киеве и пригороде в первой половине 2016 года, составил около 72 590 кв. м (GLA), что соответствует 57% от показателя за первые шесть месяцев 2015 года (график).

До конца текущего года к вводу в эксплуатацию в Киевском регионе заявлены складской комплекс, который компания «Биокон» строит для ведения собственной операционной деятельности, а также следующая очередь логистического комплекса SAN Factory. Ввод в эксплуатацию ряда коммерческих объектов складской и логистической недвижимости (например, второй очереди логистического комплекса компании Amtel) был отложен до улучшения общей динамики рынка или привлечения в объект конкретного пользователя (в рамках контракта built-to-suit).

— Готовы ли инвесторы вкладывать деньги в строительство логистических центров, или компании продолжают строить для своих нужд?

Владимир Мысак: В контексте 2015–2016 годов мы наблюдаем ситуацию, когда инвестор-девелопер не готов заниматься строительством логистических центров с целью последующей сдачи таких объектов в аренду. Такое поведение объясняется низкими арендными ставками, вакантностью и малым ростом поглощения складских площадей среди пользователей. 

Компании, которые являются пользователями логистических центров, демонстрируют интерес к ним. На текущем рынке они либо переезжают в лучшие помещения и подписывают выгодные условия аренды, либо же стремятся купить готовый центр и таким образом закрыть потребность в помещении. Они не стремятся строить, так как на рынке есть уже готовые объекты, которые предлагаются на продажу по цене даже ниже, чем затраты на девелопмент.

Мы видим интерес к инвестициям в логистические центры и от частных инвесторов (семейные компании или финансовые группы), а также институциональных инвесторов, таких как Dragon Capital Investments Ltd.

— Мы видим сделку на логистическом рынке со стороны Dragon Capital Investments Ltd. Что может значить для рынка решение инвестора купить логистические центры East Gate Logistic и West Gate Logistic?

Владимир Мысак: Dragon Capital Investments Ltd — это институциональный инвестор, который решил инвестировать в логистическую недвижимость с целью последующей сдачи этих объектов в аренду и получения дохода. Это очень хороший и позитивный сигнал для рынка. Институциональные инвесторы очень внимательно относятся к рискам, поэтому решение инвестировать говорит о том, что у данного инвестора есть уверенность в росте рынка.

— Есть ли другие примеры планирующихся сделок по слиянию на рынке складской недвижимости?

Владимир Мысак: Наверное, будет корректнее говорить о сделках по приобретению складской недвижимости. Да, есть и другие примеры. Например, компания Secure Property Development and Investments сообщила о согласовании основных условий по продаже логистического центра «Терминал», Бровары (общая площадь объекта приблизительно 50 000 кв. м) компании Temania Enterprises Ltd, которую связывают с Rozetka. В данном случае покупателем выступает компания, которая имеет намерение купить объект для собственных нужд.

Также нам известны другие примеры, где ведутся переговоры о покупке логистических центров и потенциальными покупателями являются конечные пользователи. К сожалению, мы не можем комментировать и приводить примеры участников в данных процессах.

Есть и другая группа покупателей, о которой мы говорили выше: это частные инвесторы. Они также активно рассматривают возможности.

Стоить отметить, что подходы к роли потенциального покупателя у конечного пользователя и инвестора отличаются. Конечный пользователь рассматривает цену и привлекательность объекта исходя из стоимости замещения для объекта, в то время как инвестор рассматривает цену исходя из уровня доходности. Привлекательными ставками доходности для инвестора являются ставки в диапазоне от 12,5 до 15%.

— Как развивалась в 2016 году складская недвижимость в регионах? Какие регионы можно выделить?

Федор Арбузов: Среди основных регионов, для которых характерно развитие рынка складской недвижимости, можно выделить Западную Украину, а также Одесскую область. В западном регионе мы наблюдаем рост интереса со стороны потенциальных инвесторов. Например, во Львовской области был заявлен выход на рынок голландского девелопера CTP, который анонсировал готовность к реализации проекта built-to-suit общей площадью 100 000 кв. м. В Одесской области были введены в эксплуатацию новые складские комплексы класса «А». 

— Какие тренды на рынке можно выделить в этом году, что ожидаете от 2017-го?

Федор Арбузов: Основные текущие тренды:

• отсутствие на рынке достаточного предложения помещений больших площадей, которые могли бы удовлетворить спрос от крупных арендаторов; 
• арендная ставка в 90% контрактов, подписанных за 2016 год, фиксировалась в национальной валюте;
• различные стратегии развития крупных компаний, формирующих спрос на складские и производственные помещения. Так, для компаний сферы фармацевтики и FMCG характерна дальнейшая экспансия, для компаний, специализирующихся на товарах неповседневного спроса, — сокращение объемов хранения, соответственно, и площади арендуемых складских помещений;
• завышенные ожидания арендодателей по арендным ставкам не всегда совпадают с пониманием рынка арендаторами, что приводит к релокации последних в случае наличия подходящих помещений в аренду по более выгодным условиям;
• отсутствие целесообразности спекулятивного девелопмента складских комплексов из-за сложившегося уровня арендных ставок и, соответственно, длительного периода окупаемости — более 15 лет;
• сложившиеся условия на рынке можно охарактеризовать как «рынок покупателя», когда запрашиваемые цены на объекты складской недвижимости иногда ниже стоимости строительства.

Прогнозы:

Дальнейшее развитие рынка складской недвижимости будет зависеть от развития сферы ритейла и производства, что в свою очередь напрямую зависит от улучшения инвестиционного климата и экономического развития страны, повышения уровня доходов населения и, соответственно, их покупательной способности.

При постепенном развитии сферы ритейла вакантность складских помещений будет снижаться, что позволит собственникам складских помещений повышать запрашиваемые арендные ставки и при прочих благоприятных условиях приведет к повышению инвестиционной привлекательности сектора складской недвижимости.

В среднесрочной перспективе можно спрогнозировать сохранение спроса на передислокацию арендаторов в поисках более выгодных коммерческих условий аренды (пересмотр арендных ставок в сторону понижения, фиксация ставки в национальной валюте).

При сохранении текущих тенденций (приобретение готового объекта зачастую выгоднее, чем строительство нового) для рынка будет характерен стабильный спрос от компаний, которым требуются складские/производственные помещения для ведения собственной операционной деятельности.

Автор: Александр Шокун