Управляющий директор DTZ Ukraine: «70% украинских ТРЦ требуют реконцепции»

dom.ria.com

Управляющий директор DTZ Ukraine Ник Коттон в ходе мастер-классов на тему «Конкурентная концепция ТРЦ: как успешно противостоять вызовам» рассказал о том, как оптимизировать работу ТРЦ и с помощью каких инструментов. Приводим выдержки из его выступления

Ник Коттон отметил, что 70% ТРЦ требуют реконцепции, поскольку это центры первого поколения, созданные в 2000–2008 годах. В качестве примеров ТРЦ, повысивших за последнее время эффективность, Коттон назвал киевский «Глобус», еще недавно переживавший тяжелые времена, и запорожский «Аврора».

Стоимость реконцепции варьируется от $10 000–30 000 до $4–6 млн, если требуется применять архитектурные решения. Однако, по словам Коттона, владельцы ТРЦ выбирают средний вариант: $100 000–500 000 — средняя программа внутренней переконфигурации площади. Сейчас такие переконфигурации осуществляются без прерывания работы ТРЦ, к примеру, в ТЦ «Аладдин» работы проводились вечером. 

Оптимизировать работу ТРЦ можно, улучшив управление, лизинговую стратегию и маркетинг. Неудовлетворительная работа этих служб приведет к увеличению расходов, падению качества услуг, отсутствию в пуле арендаторов лидирующих брендов и в итоге — к невозможности привлекать посетителей и снижению рентабельности центра. По наблюдениям Ника Коттона, торговля модными брендами снизилась и на стритритейле, и в ТРЦ.

«Внимание необходимо заострять на синергии брендов, на анализе работы брендов в других ТРЦ, на обосновании необходимости киосков и корнеров в том случае, если они мешают посетителям пройти к лифтам, — отмечает Коттон. — Стоит подумать о салонах красоты и парикмахерских, местах отдыха для детей и тех, кто устал от шопинга: все услуги должны быть доступны, тогда люди будут с удовольствием ждать окончания прогулки».

По словам Н. Коттона, маркетинг в одних ТРЦ работает очень хорошо, в других — настолько же плохо. Для эффективной работы департаменту маркетинга необходимо:

• просчитать аудиторию (кто она, ее привычки);
• устранить устаревшие бренды;
• сделать ребрендинг;
• работать над веб-сайтом;
• организовывать мероприятия;
• работать с IT и системой навигации.

Если ресурсы ограниченны, есть несколько недорогих способов увеличить эффективность ТРЦ: навигация, ребрендинг, веб-сайт, лояльность и Wi-Fi. Коттон говорит о том, что есть много возможностей сэкономить, улучшив работу финансовой службы и перестав тратить слишком много средств на сомнительные услуги.

В DTZ для анализа ТРЦ используют такие данные:

• бюджет — стоимость услуг, список контрактов, интенсивность, охват услуг;
• график тенденций: окончание договоров аренды, данные оборотов, обслуживание долга.

По мнению Коттона, в более современных ТРЦ управление лучше, хорошими примерами являются Ocean Plaza и Sky Mall. Но и в новых ТРЦ есть недостатки: в Ocean Plaza плохая внутренняя навигация и запутанная парковка. По словам Коттона, в большей части киевских ТРЦ очень плохая навигация.

Одним из лучших решений по повышению эффективности ТРЦ является привлечение нестандартных, новых арендаторов. В ТРЦ «Форум Львов» DTZ привлекла польский обувной бренд ССС. Но при работе с арендаторами нужно учитывать так называемый каннибализм брендов из-за большого количества магазинов.

Коттон скептически относится к появлению новых проектов ТРЦ. «Для того чтобы строить ТРЦ в Киеве сегодня, нужно найти очень убедительные аргументы для инвестора. Север Киева перенасыщен. Потенциально это возможно на Левом берегу — из действующих ТРЦ там находятся «Аладдин», «Пирамида» (SilverBreeze, Prospekt. — Ред.), из замороженных — Kiev City Mall и River Mall, — отметил Коттон —  Необходимо серьезное тестирование рынка, и следует учесть то, что вкладывать нужно будет свои деньги: банки на такое сейчас не пойдут».

 Записала Дарья Златьева