28 с половиной минут хватит преступникам, чтобы украсть ваш магазин, долю в бизнесе или должность директора

Партнерский материал

Чтобы вернуть украденное, вы потратите месяцы, а, может, даже годы, и много денег. Проверено крупными и средними украинскими компаниями, в том числе – с иностранным капиталом, чьи интересы нашей команде приходилось защищать. Как понять, что ваш бизнес попал в прицел черных регистраторов, как противостоять злоумышленникам, и что делать, если вас незаконно вычеркнули из реестров? Об этом в своей колонке рассказывает советник ARIO LAW FIRM, адвокат Андрей Филик

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Омут больше не тихий

Впервые в истории Украины в последних числах февраля под стенами Кабинета Министров прошел митинг… нотариусов! Причина – обострение отношений между нотариусами и регистраторами, с одной стороны, и Министерством юстиции и так называемой Антирейдерской комиссией, с другой. Профессия, которая любит и хранит тишину, в течение последних лет оказалась в эпицентре многих громких скандалов.

Исполнительный директор инвестиционной компании BT Invest, которая является инвестором Stolitsa Group и Novus, Айварас Каралиус в июле 2016-го рассказывал Retailers, как его бизнес стал жертвой "черных" регистраторов. О незаконной перерегистрации компании он узнал из записи в Едином госреестре, постфактум. Целью атаки были не активы, а доступ к счетам, для манипуляций с НДС.

Аналогичную атаку пережил UniCredit Bank, у которого в 2016-м "черный регистратор" "украл" БЦ Горизонт Парк.

В декабре 2017 года у Фонда гарантирования вкладов физических лиц "увели" 113 га земли на Оболони в Киеве. В ФГВФЛ спохватились пропажи только в январе 2018-го.

Лето 2018-го: на основании поддельного решения Высшего хозяйственного суда Украины регистратор выкидывает из реестра ООО "Автодом" – законного владельца логистического центра площадью 12 000 кв. м и 2 га земли под Киевом.

Октябрь 2018 года: регистратором выведен один из самых ликвидных активов ПАО "Платинум Банк" – здание в центре г. Одессы площадью свыше 11 000 кв. м оценочной стоимостью 144 млн грн.

Зима 2018-2019 в ФГВФЛ заявили про потерю права собственности на 46 единиц недвижимости оценочной стоимостью более 150 млн грн в г. Днепр.

Я привел перечень только самых громких примеров незаконных регистрационных действий. В большинстве случаев законным владельцам удалось отстоять свои права. Но порядок цифр и хронология дают основания говорить про тенденцию, которая далека от угасания.

Украсть всё

Как показывает практика защиты бизнеса от незаконных регистрационных действий, захватчики используют проверенный арсенал инструментов и преследуют ряд целей. Рассмотрим все их детально и объясним, что происходит с объектом захвата, зачем это происходит, а после расскажем, что делать, если вас атаковали, и что делать, чтобы не атаковали.

Кража объекта недвижимости. Замена законного собственника недвижимости на подставное лицо. Целью такого регистрационного действия является дальнейшая срочная перепродажа. Обычно через одно звено в цепочке "покупателей" появляется субъект из иностранной юрисдикции. И если это произошло, и вы не смогли вернуть украденное у Вас имущество через обращение в Антирейдерскую комиссию при Минюсте, то судебное разбирательство с таким субъектом может затянуться на годы. Потому что новые процессуальные кодексы дали дополнительные гарантии иностранным лицам-ответчикам и только срок для вызова их в украинский суд составляет 6 месяцев.

Оснований для замены в реестре вас на подставное лицо, немало:

Во-первых, поддельное решение суда. Например, о взыскании объекта недвижимости или признании права собственности на объект недвижимости за третьим лицом. Часто встречается такая манипуляция: мошенники берут «за основу» номер настоящего дела (гражданского, хозяйственного или административного) и изменяют текст решения таким образом, что якобы суд принял решение о взыскании недвижимости или же признании права собственности на нее за третьем лицом. Нотариусы или регистраторы видят в реестре судебных решений номер дела, но "забывают" проверить текст решения и сравнить тот, что им подали, с тем, который внесен в реестр, или же совсем не проверяют такой реестр.

Во-вторых, вас могут лишить права собственности по «ипотечной оговорке». Специальная оговорка в договоре дает возможность кредитору зарегистрировать за собой право собственности на объект залога, если долг не погашается вовремя. Для этого нужно соблюсти процедуру, предусмотренную законом "Про ипотеку", а именно, предупредить собственника имущества, что если он не погасит долг должника (если сам же владелец имущества и должник не одно лицо), то залог будет взыскан. Злоумышленники научились создавать видимость соблюдения этой процедуры. Так, письмо-уведомление от кредитора собственнику имущества (должнику или поручителю) о необходимости погасить долг не направляется. Вместо этого, в отделении почты покупается или же просто подделывается почтовая квитанция, которая в будущем ложится в основу подтверждения для нотариуса того факта, что уведомление якобы было направлено, и собственник имущества якобы знал про такое уведомление. При этом, злоумышленники минимизируют свои затраты: заказывают заниженную оценку стоимости залога, чтобы уравнять ее с сумой долга. Ведь если залог дороже долга – им придется вернуть разницу собственнику имущества и впоследствии "свой" же нотариус закрывает дело перерегистрацией Вашего имущества на третье лицо, которое в будущим будет перепродано или передано в ипотеку.

Что касается примеров, то вот яркий пример «по свежим следам». На прошлой неделе мною был подан иск о защите интересов владельца книжного магазина, у которого по потребительскому кредиту, как я считаю, незаконно забрали магазин на основании "ипотечной оговорки", предварительно "накрутив" сумму долга перед банком. Схема была реализована при содействии сотрудников одного из банков, ушедших в ликвидацию. Все проделали незадолго до того, как банк был признан неплатежеспособным, именно с целью забрать залог, купив уже накрученный долг у ФГВФЛ. За результатами такой "работы" у владельца книжного магазина было отобрано имущество стоимостью больше 3 млн грн. (при этом забрали все коллекции книг и картин, которые находились в этом магазине) за реальный долг должника перед банком в суме 400 тыс. грн., который после накрутки банка превысил 1,5 млн грн.

В-третьих, для кражи особо привлекательных объектов недвижимости, злоумышленники могут пойти на незаконную смену руководства компании-владельца и даже состава учредителей компании-владельца. Порядок их действий в этом случае такой: сегодня «свой» регистратор на основании поддельного протокола собрания учредителей (этот протокол может подделать сам же "черный" регистратор) вносит изменение в состав учредителей. В тот же день заменяет директора. И уже новый директор на основании следующего "протокола", продает принадлежащую юридическому лицу недвижимость третьим лицам. Те – в те же сутки (мне случалось отменять незаконные операции, которые проводились в течение 2-3 часов) перебрасывают объект на другие компании, и вводят в залоги по новым договорам, чтобы усложнить возврат. Также, чтобы усложнить возврат, параллельно проводится работа по дроблению объекта недвижимости. Или вносится в реестр запись, что объект якобы «уничтожен» (последнее может использоваться, например, с целью освободить захваченный участок под дальнейшую застройку).

Кража доли в бизнесе. За долей в бизнесе рейдеры охотятся во время корпоративных конфликтов. Как происходит потеря доли в компании и смена руководства, я только что описал. Сейчас хочу обратить внимание, что нередко чужая доля – ключ к установлению контроля над целыми работающим бизнесом. Когда целью злоумышленников является не квартира или участок под застройку, а генерирующее прибыль предприятие с трудовым коллективом или производственный комплекс.

Обычно рейдеры, найдя интересный бизнес, который приносит большие деньги за малый период времени, при возможности используя услуги или вступив в сговор с одним из партнеров в бизнесе (если есть корпоративный конфликт), подделывали у "своего" же регистратора протоколы собрания участников такого ООО о смене учредителей и директора, в результате чего рейдеры становились в госреестре единственными учредителями компании и всего бизнеса. Затем – маски-шоу, новый управитель, и, пока суд да дело – злоумышленники пользуются вашими активами и получают прибыль, которая частично уходит на "погашение", "сдерживание" в государственных учреждениях всех Ваших мероприятий, направленных на возврат утраченных активов. В итоге, все это заканчивается тем, что трудовой коллектив силой подкупа и угроз заставляют признать нового владельца и подчиняться его приказам.

А чтобы еще больше обезопасить себя – "новые" владельцы накручивают задолженность предприятия перед третьим лицом, которая позже трансформируется в арест имущества с передачей его на хранение своим же третьем лицам или в продажу имущества с аукциона «нужным людям». Документы о новом владельце имущества попадают в реестры, из-за чего возникает вполне законный и легитимный владелец имущества с выпиской из реестра, подтверждающей право собственности.

А если у рейдеров в помощниках еще и Ваш бывший бизнес-партнер, это дополнительной бонус для новых "владельцев", которые с его помощью могут через подачу исков "подвешивать" реестр, получить решение суда о запрете осуществления регистрационных действий по этому юридическому лицу и недвижимости, минимизировать возможность рассмотрения на Антирейдерской комиссии при Министерстве юстиции Вашей жалобы на неправомерные регистрационные госрегистратора (наличие судебного производства не дает возможности Антирейдерской комиссии при Министерстве юстиции рассматривать жалобы). 

Кража должности. Замена директора. Этот шаг может преследовать самые разные цели. Например, заблокировать деятельность компании. Это происходит просто: вместо вас в реестре появляется "некто", кто отзывает все доверенности, в том числе, в налоговой и банках, сменяет главного бухгалтера. В результате ни вы как директор, ни законный бухгалтер не можете ни выплатить заработную плату сотрудникам, ни заплатить налоги. О последствиях вы догадаетесь сами.

Другой целью такого шага может быть физический захват компании: новый "директор" заключает договор с охранной компанией, и та "заносит" его на предприятие, одновременно "вынося" законных владельцев. Вызов полиции может не помочь: захватчики приезжают не только с бойцами, но и с выпиской из реестра, согласно которой вы уже не директор. А полиция верит не словам, а документам.

Основания: наиболее часто замена директора происходит в корпоративных конфликтах.

Пример – таким основанием может быть поддельный документ, якобы заверенный нотариусом из другой страны. Например, из Южно-Африканской Республики. Не полетите же вы в ЮАР, чтобы проверить достоверность подписи тамошнего нотариуса.

Как обнаружить и устранить уязвимости

Прежде всего, проведите инвентаризацию ваших отношений с партнерами и кредиторами. Если найдете слабое звено – приложите усилия, чтобы исправить ситуацию и обезопаситься. Помните: на этапе, пока вы не подверглись атаке – защитить бизнес обойдется вам в десятки раз дешевле, чем когда однажды утром вы не найдете себя в реестре собственников.

В качестве превентивной меры я рекомендую использовать все возможности современного корпоративного законодательства. В частности, корпоративный договор. Он поможет вам и партнерам по бизнесу снять многие потенциально конфликтные вопросы. Даже если вам кажется, что у вас все гладко и идеально с вашими партнерами сегодня, они не могут гарантировать вам, что через 12 месяцев не решат выйти из бизнеса или, наоборот, увеличить долю за счет вашей. Или решат «обменять» ваш совместный бизнес на неприкосновенность по долгам перед третьими лицами.

Эффективной мерой по предотвращению захвата активов и бизнеса может стать и так называемая "тревожная кнопка". Я так условно называю услугу по контролю за состоянием государственного реестра. Как это работает, поясню на примере из практики. В прошлом году мне удалось обеспечить сохранность крупного залогового объекта исключительно, потому что я два-три раза в день отслеживал государственный реестр имущественных прав на недвижимость. И вовремя увидел, что один из киевских нотариусов начал регистрационное действие. Мы с коллегами и пакетом документов срочно выехали в офис к нотариусу, и предотвратили незаконное действие. Причем, это был не "черный" нотариус – его просто ввели в заблуждение, предоставив поддельные документы, которые он не мог проверить. Таким образом, мы спасли и объект клиента, и законопослушного нотариуса от уголовной ответственности.

Следующая подсказка касается тех, кого еще вообще нет в электронном государственном реестре. Часть данных про ряд объектов недвижимости и их собственников до сих пор сохраняются в бумажном виде в БТИ. И они – крайне уязвимы. Злоумышленники при помощи "своих" регистраторов без труда могут создать записи под ваши объекты, и что будет в этих записях – вам останется только догадываться.

Во-первых, ваш объект "на бумаге", может оказаться не вашим в электронном реестре. То есть, его внесут без вашего ведома, и собственником запишут другого человека или юридическое лицо.

Во-вторых, ваш объект может «потерять в весе», т.е., в площади при переносе в электронную форму. На бумаге вы владеете складом в 10 000 кв м. А в госреестре ваш объект могут сократить до 100 кв м. А у оставшихся 9 900 кв м окажется новый собственник.

В-третьих, мошенники могут изменить или дописать в описание объекта всего одно слово, и всё – перед вами новый объект. Например, в БТИ ваша собственность записана как нежилое помещение, а в новый раздел (без вашей воли) будет вписана "группа нежилых помещений". А это уже новый объект. Не факт, что ваш.

Конечно, в любом из перечисленных случаев, вы наймете адвокатов и в суде докажете свою правоту. Но помните, что судебная война заберет минимум год-два вашего времени (с учетом всех экспертиз, ходатайств, переносов и пр.), а услуги теперь уже адвокатов могут равняться стоимости недвижимости.

Чтобы этого не случилось, если ваша недвижимость все еще не в электронном реестре, не полагайтесь на волю случая – сами внесите ее в государственный реестр.

Если "гром уже грянул", мой главный совет: сразу обращайтесь к адвокату и будьте честными перед ним, расскажите всю проблематику, которая у Вас есть, не выдёргивая куски из общей картины. Это поможет адвокату составить план активных мероприятий для защиты Ваших интересов.  Многолетний опыт расследования и отмены незаконных регистрационных действий дает понимание всего возможного арсенала мошенников. Но чтобы эффективно противостоять ему – нужно знать абсолютно все про обязательства и прошлые ошибки "потерпевшего". Бывали случаи, когда клиенты утаивали от адвокатов критично важную информацию. Адвокаты, не догадываясь о сокрытии, не осуществляли необходимые действия для защиты клиента, а мошенники использовали каждую минуту бездействия жертвы, чтобы "зацементировать" свои позиции.

Полнота информации, которую вы будете предоставлять адвокату, важна на всех этапах. В том числе, для принятия решения – как защищаться: идти в суд, в полицию, найти тех самых регистраторов, которые осуществили незаконные регистрационные действия или обращаться в Антирейдерскую комиссию при Министерстве юстиции.

В завершение, хочу отметить, что несмотря на декларируемые попытки Министерства юстиции противодействовать незаконной регистрации, черный промысел процветает: на специально созданной странице на сайте Министерства вы можете видеть список из 242 регистратора и нотариуса, которым органичен или аннулирован доступ к реестрам, и этот список, судя по датам, регулярно обновляется. К тому же, регистраторы при коммунальных предприятиях, к которым сегодня возникает все больше вопросов, связанных с незаконными действиями в реестрах, появились благодаря инициативе Министерства. Так что не теряйте бдительность.

Эту колонку я посвятил угрозам рейдерства исключительно путем незаконных регистрационных действий. Не могу не отметить, что в последнее время в публичной сфере все чаще возникают вопросы, связанные с привлечением к сомнительным схемам получения контроля над бизнесом и активами при участии АРМА (Национальное агентство Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений). Но это тема отдельной статьи.

Автор: советник ARIO LAW FIRM, адвокат Андрей Филик

Партнер материала: ARIO LAW FIRM