«Молодое поколение относится к шопингу по-другому» — Александр Фиалка, RDA

Александр Фиалка — управляющий партнер консалтинговой компании Retail and Development Advisor и Украинской ассоциации ритейлеров, в своей колонке рассказал, что:

— успешные и зрелые ритейлеры демонстрируют рост товарооборота как в гривне, так и в долларе;

— выход международных ритейлеров — это маркер входа страны в большое цивилизованное общество с возможностью длинных дешевых денег;

— молодое поколение менее привержено брендам и традиционному шопингу.

На рынке украинского ритейла наступила зрелость. Существующие ритейлеры очень взвешенно подходят к развитию, оценивают перспективы продаж до открытия магазинов. Всех остальных смыл сначала кризис 2008 года, а затем 2013-го. Торговые обороты растут у успешных ритейлеров, и арендные ставки пропорционально повышаются. Кого считать зрелым ритейлером? Можно сделать срез по арендаторам Ocean Plaza и «Гулливер» и их ротации. Я бы сказал, что те, кто там работают, успешны.

Осознанные ритейлеры взвешенно подходят к подписанию договоров по аренде. Заключать договор, изначально не собираясь выполнять условия, неэтично по отношению друг к другу, это проявление неуважения к партнеру. Это все равно, как вступать в брак, изначально собираясь изменять и не делать всего того, о чем договорились. Какой смысл такого союза? Договор подписывается сторонами по доброй воле и в сознании. Я выступаю за то, чтобы всегда торговаться до подписания. Когда договор подписан, пожалуйста, выполняй все условия.

В топовых торговых центрах нулевая вакантность и огромный лист ожидания. Устаревшие же объекты не могут наполниться. Что продает девелопер? Качественный и количественный трафик. Если девелоперу удается создать поток посетителей, то отбоя от покупателей у него не будет. Если трафика нет, то девелоперу нужно решить, как его создать. Поток создает концепция торгового центра. В некоторых случаях может помочь смена якорных операторов, которые будут отвечать целевой аудитории девелопера. В «Караване» скоро появится «Ашан», для него это глоток свежего воздуха, новая возможность, потому что объект морально устарел. После смены якорного арендатора кардинально изменилась ситуация в «Гулливере». Там сейчас есть огромный waiting-list. После того как в торговый центр зашел «Сильпо», там появилась нужная целевая аудитория и сформирован подходящий пул операторов.

В девелоперском бизнесе (как и в любом другом) определяющее значение имеет управляющая команда и ресурсы владельца. Если есть ресурсы на реконцепцию, инвестиции и четкое видение менеджмента, можно все изменить. Те, кто ничего не поменяют в старых объектах, будут получать все меньше покупателей и арендаторов.

Привязка стоимости аренды к торговому обороту интересна девелоперу. Он может оценивать качество проведения своих маркетинговых мероприятий, свои усилия по формированию лояльного пула посетителей. У food-операторов, как правило, арендная ставка определяется как процент от оборота, и они выступают неким индикатором того, что вообще происходит в торговом центре. Food-ритейл демонстрирует рост, по моим подсчетам, на 15–20%. Fashion-направление и сегмент техники и электроники демонстрируют темп роста  в таких же пределах.

Ритейлер рискует меньше, чем девелопер. Основная проблема ритейлеров и девелоперов — низкая покупательная способность населения. Она является сдерживающим фактором развития. От ритейлеров часто можно услышать, что стоимость аренды высокая. Аренда недорогая, если посмотреть затраты девелопера на землю, коммуникации, энергоносители, привлечение финансов. Заработок, который на сегодняшний день получают девелоперы, не совместим с теми рисками, которые они несут в Украине.

Помимо Киева, в Украине развиваются два города: Одесса и Львов. Эти города демонстрируют рост товарооборотов за счет туристов. Ресторанный город номер один — это Львов. Не секрет, что открытие ресторана во Львове быстрее возвращает инвестиции, чем в Киеве, из-за огромного туристического потока. Туристы оставляют деньги в этих городах, в том числе и в ритейле.

С появлением H&M и других международных игроков в перспективе пяти лет произойдет перераспределение рынка. Это плюс для и конечного потребителя, и для девелопера, и для других операторов. Если на рынок выходит игрок такого масштаба, то это сигнал для всех остальных компаний этого сегмента: «Если H&M зашел, то давайте и мы тоже». Соответственно, другие арендаторы станут больше зарабатывать. У местных ритейлеров было достаточно времени для того, чтобы стать лучше, сформировать свой имидж и лицо. Останутся игроки, умеющие оперировать своим бизнесом, и со сформировавшимся лояльным отношением к своему покупателю.

На ритейл-бизнес будет влиять смена потребительских привычек нового поколения. Молодое поколение относится к шопингу по-другому. Шопинг как проведение времени становится неактуальным. Люди все больше инвестируют свое время в другие вещи, шопингом занимаются онлайн. Молодое поколение через 5–10 лет будет основной целевой аудиторией ритейла. Уходит поколение, для которого бренд что-то значит. Я уверен, если спросить у ребят, которым сейчас 16–20 лет, какие у них джинсы, они скажут: «Что значит, какие джинсы? Какие-то джинсы, я зашел в магазин и купил». У них другие ценности и другое восприятие вещей. У них нет потребности подолгу проводить время в магазинах, рассматривая вещи. Мне кажется, новое поколение осознанное. Для них более ценно общение, а не погоня за выгодной покупкой и брендом.