Ритейл против рантье: перспективы выживания

new-retail.ru

Наступивший год не принесет облегчения ни ритейлерам, ни рантье. Сторонам придется отказаться от споров и напряженно бороться за выживание

В январском номере журнала Forbes представляет два проекта: рейтинг рантье и рейтинг эффективности ритейлеров. В последнее время их взаимозависимость значительно возросла. Теперь для сохранения бизнесов они вынуждены идти друг другу на уступки. Казалось, что период бурного выяснения отношений между ритейлерами и рантье остался в 2014‑м. Однако до полного взаимопонимания еще далеко. На протяжении последнего года их отношения напоминали схватку, а общение нередко заканчивалось криком и скандалом. Теперь претензии ритейлеров касаются не только завышенных арендных ставок, но и слабой стратегии продвижения торговых центров, а также низкого качества трафика, которые негативно влияют на их продажи. Рантье же обвиняют сети в беспомощности во время кризиса и неумении продвигать свой товар.

Нынешние взаимные упреки и обвинения между рантье и ритейлерами — это продолжение массового противостояния, которое началось два года назад. Весной 2014-го несколько десятков представителей одежной розницы даже поставили ультиматум администрации крупнейшего в Киеве торгово‑развлекательного центра Ocean Plaza: либо арендные ставки снижаются, либо торговцы уходят из ТРЦ.

Ocean Plaza был многообещающим проектом, и многие арендаторы стремились туда попасть. Но спустя четыре‑пять месяцев после открытия ТРЦ ритейлеров постигло разочарование. «Реальные продажи оказались на 70–80% меньше запланированных. При таких объемах арендные ставки в $150–200 за 1 кв. м в месяц —  слишком большая роскошь, — говорит владелец сети магазинов шоколада Мурад Хагур. — Администрация ТРЦ заняла жесткую позицию: просрочки по арендным платежам выливались в закрытие магазинов». Собеседник Forbes ушел в конце 2013 года из Ocean Plaza в «свежий» ТРЦ Gulliver. Но через полгода он, как и три десятка других арендаторов Gulliver, снова вышел на акцию протеста с требованием снизить ставки в два раза или предоставить арендные каникулы на полгода.

Оскандалился и старейший торговый центр Киева — «Глобус». В августе 2013 года 27 магазинов прекратили работу на один час. Таким образом арендаторы, в числе которых оказались Accessorize, Adidas, Carlo Pazolini, OGGI, River Island, Monton, Pierre Cardin, New Look, Tommy Hilfiger, Tally Weijl, Walker, Reebok, Baldinini, требовали снижения арендных ставок, составляющих $130–320 за 1 кв. м в месяц, на 40%, а также проведения ремонта: многие помещения протекали, а внутри можно было даже увидеть крыс.

Почему началось противостояние между ритейлерами и рантье? В 2013‑м произошел первый ощутимый курсовой скачок, ударивший по доходам продавцов. Эту неприятность рынок пережил за счет внутренних резервов в ожидании будущего роста. Но в 2014 году начались девальвация, падение экономики, а вместе с ними и снижение покупательной способности населения, что вылилось в уменьшение доходов ритейлеров.

Конфронтация завершилась поиском компромисса. По данным консалтинговой компании JLL, в 2013‑м максимальная арендная ставка в долларах снизилась на 6,5%, а в 2014‑м — на 8%. Но главным трендом стало распространение практики индивидуального подхода к каждому арендатору. «Мы старались применять индивидуальную арендную политику, анализируя возможности каждого магазина и заинтересованность торгового центра в его присутствии», — рассказывает Даниил Владов, генеральный директор CDA Real Estate, управляющей компании сети ТРЦ «Караван».

Под индивидуальной арендной политикой подразумевается и фиксированный курс доллара, и арендные каникулы, и стоимость аренды, рассчитанная по формуле «ставка плюс процент (от 8 до 15%) от оборота». Инструменты применяются в разном сочетании — в зависимости от специфики бизнеса арендатора и торгового центра. В 2015 году развитие экономической ситуации в стране стало непредсказуемым. Напомним: в феврале Национальный банк отказался от индикативного курса и отпустил гривну в свободное плавание, что привело к ее резкой девальвации. «Бизнес, не имея возможности прогнозировать развитие ситуации, застыл», — отмечает Владов. По оценкам генерального директора группы компаний «Ультра» (сети Baldinini, Levi’s, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрея Макарова, за январь–ноябрь продажи непродовольственной розницы в натуральном выражении сократились в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 30–40%. В итоге ряд крупных международных брендов покинули Украину, закрыть свои магазины пришлось и небольшим компаниям, для которых экономическая встряска оказалась критической. Это повысило вакантность в самых известных ТРЦ, что сделало рантье более сговорчивыми. Пересмотр арендных ставок превратился в перманентный процесс, который инициируется обеими сторонами, а индивидуальный подход теперь практикуется во всех торговых центрах.

Почему стороны спорят сейчас? Камнем преткновения оказались маркетинговые бюджеты, качество трафика, продвижение торговых центров. ТРЦ взимают с магазинов плату за эксплуатационные услуги: уборку, охрану помещений и пр., а также маркетинговые бюджеты, размер которых может достигать 10% от стоимости аренды. Однако торговцы хотят знать, как расходуются данные средства. Как утверждает Макаров, управляющий может направить их на рекламу другого своего объекта. «Один торговый центр может праздновать день рождения, а другой — день шопоголика. Зачем проводить два мероприятия в один день и делить покупателей?» — возмущается он.