Не бійтеся малих міст: що знаходять девелопери ритейл-парків за межами мегаполісів

Українським ритейлерам час позбутися страху перед малими містами та новими форматами, адже саме там зараз знаходиться найбільший потенціал для масштабування мереж. Ринок мегаполісів страждає від перенасичення, заторів та дефіциту паркомісць, проте приміські зони та регіональні вузли приносять рекордні показники товарообігу на квадратний метр.

Про це на головній галузевій події RAU Expo 2026 розповів засновник Building Development Роман Курицький. Команда Retailers відвідала захід і публікує головні інсайти його виступу про розвиток українських ритейл-парків. 

Перший класичний ритейл-парк побудували в Бучі

Ритейл-парки — досить цікавий, зручний і комфортний формат, де можна швидко зробити покупки та поїхати далі.

“У 2019 році ми почали будувати Retail Park Bucha — перший класичний ритейл-парк в Україні. Перед цим я півтора року працював у Польщі, об’їздив практично всю країну, вивчаючи, які орендарі мають бути представлені в ритейл-парках, хто успішно працює в такому форматі, хто ні, та які сегменти найкраще себе показують”, — говорить Роман Курицький.

Після цього команда Building Development придбала земельну ділянку на виїзді з Бучі. 

“Тоді навколо ще не було такої щільної забудови, як зараз. Ми запустили й відкрили проєкт ще до початку повномасштабного вторгнення. Продукт вийшов унікальним, адже нам вдалося залучити не лише класичний ритейл, а й великих якірних орендарів — Sport Life та медичну клініку”, — ділиться експерт.

Фітнес додає магазинам 12% нових покупців

Фітнес-центр у таких парках має величезну перевагу, бо створює стабільний і унікальний потік відвідувачів, які приїжджають сюди мало не щодня.

Наприклад, зараз ми будуємо ритейл-парк у Вишгороді, і моя мета — залучити туди фітнес-клуб. Чому це важливо? Тому що одна й та сама людина приїжджає на тренування, купує каву чи воду й попутно заходить в інші магазини. У результаті фітнес генерує торговельному центру близько 10–12% додаткового трафіку, — говорить Роман Курицький.

Також його компанія відкрила там медичну клініку. Зараз це Medical Plaza площею 2000 м² із власним стаціонаром, лабораторією та всіма супутніми сервісами. Такі об'єкти чудово доповнюють ритейл, адже вони генерують додатковий потік відвідувачів для супермаркету та інших магазинів. Люди приїжджають у клініку, а паралельно заходять у торгову галерею, щоб купити техніку в Comfy, товари для дому чи інші речі.

Серед інших обов'язкових елементів — сегмент drogerie (магазини косметики, побутової хімії та товарів для дому). Зокрема, EVA вже тестує розміщення у ритейл-парках і детально аналізує такі майданчики.

Якщо подивитися на польський досвід, у класичному ритейл-парку завжди присутній оператор цього сегмента. В Україні це теж фактично обов'язковий елемент. Незалежно від того, який саме бренд зайде на локацію, категорія має бути представлена.

Суперники Comfy та Foxtrot під одним дахом збільшують продажі

Ще одне цікаве рішення від Building Development — запуск в одному проєкті двох потужних операторів побутової техніки, Comfy та Foxtrot. Вони доповнюють один одного та створюють додаткову синергію для всього об'єкта.

Сьогодні в нашому ритейл-парку немає жодної вакантної площі. Охочі орендарі є, але, на жаль, вільних приміщень для них уже бракує, — ділиться Курицький.

Компанія Building Development займається повним циклом девелопменту. Команда самостійно шукає земельні ділянки, розробляє документацію, вирішує містобудівні питання, зокрема щодо зміни цільового призначення та детальних планів територій. Вони власноруч будують об'єкти, здійснюють їхній брокеридж, а надалі — самостійно ними управляють, забезпечуючи таким чином повний цикл реалізації проєкту.

Базова статистика населення більше не працює в ритейлі

"Ще один цікавий приклад — наш амбітний ритейл-парк у Татарові, розташований біля Буковеля. Думаю, багато хто про нього вже чув", — розповідає засновник Building Development.

Офіційне відкриття об'єкта відбулося в суботу, 6 червня. Попри теперішній успіх, спочатку ритейлери оцінювали проєкт скептично. Маркетологи спиралися на суху статистику й запевняли: "У селі всього дві тисячі мешканців, тому магазин тут просто не матиме попиту".

Проте потрібно дивитися ширше: насамперед важливі потік людей і правильне розташування. Ця локація охоплює не лише Буковель, а й Ворохту, Ясіню, Верховину, Яремче, частину Закарпаття та весь навколишній регіон.

"Сьогодні ми маємо в середньому 3 500–3 800 відвідувачів на день, що для ритейл-парку є дуже хорошим показником. Наприклад, Foxtrot відкрив тут магазин площею 300 м² і повністю задоволений результатами — їхні виторги перевищили початкові очікування", — запевняє Курицький.

Ці деталі добре зрозумілі експертам із розвитку мереж. Не варто обмежуватися лише статистикою населення конкретного пункту, як це часто роблять маркетологи. Необхідно аналізувати громаду загалом — зони тяжіння, транспортну логістику, зручність доїзду та швидкість руху. Саме ці критерії найчастіше стають вирішальними.

Також цікавим прикладом є ТЦ "Пасаж" у Самборі на Львівщині. Багато хто не знає, що за останні три роки тут продали понад 1 200 квартир у новобудовах. Для міста з населенням близько 25 тисяч мешканців це дуже серйозний показник. Якщо подивитися ширше, агломерація Самбора охоплює Старий Самбір, Турку та навколишні населені пункти — у радіусі приблизно 30 хвилин їзди там проживає близько 150 тисяч людей.

Коли заїжджаєш у Самбір, одразу помічаєш старий центральний ринок і високу торговельну активність міста. Практично всі великі мережі тут зосереджені поруч одна з одною. Саме тому ми також реалізуємо на цій локації власний проєкт" — говорить експерт.

У цьому комплексі будуть представлені "Сільпо", JYSK, Pepco та інші відомі оператори. Варто звернути увагу, що JYSK заходить у місто з населенням лише 25 тисяч осіб. Компанія оцінює не лише кількість жителів самого міста, а й усю агломерацію навколо нього. Така сама логіка і в Pepco. Близькість до польського кордону має велике значення: люди добре знають цей бренд завдяки поїздкам до Польщі, тому його поява викликає значний інтерес у місцевих мешканців.

Не бійтеся заходити в невеликі міста. Дуже часто купівельна спроможність там значно вища, ніж багато хто очікує. У великих містах ринок уже насичений, тоді як у менших населених пунктах усе ще залишається багато можливостей для розвитку, — говорить засновник Building Development.

Кафе та ресторани збільшують час перебування в ТЦ

Building Development зараз перебуває в активній фазі будівництва. До кінця року команда планує відкрити першу чергу комплексу.

"Обов'язковою складовою сучасного ритейл-парку є food-сегмент, тобто заклади харчування. Я зараз говорю не про супермаркет, а саме про кафе та ресторани. Клієнт має не просто приїхати за покупками, а й провести на території об'єкта більше часу", — говорить Курицький.

Також важливу роль відіграє комфортна зона відпочинку: влітку це може бути відкрита тераса, а взимку — затишний заклад усередині будівлі. Оскільки ритейл-парк — формат просто неба, відвідувачам необхідна локація, де можна зігрітися, перепочити або провести час із дітьми.

"Наприклад, у Татарові ми вже відкрили "Львівські круасани" та Bacara Coffee. Проте за наявності ресурсу варто додавати й формат повноцінного ресторану. Гості прагнуть не просто випити кави чи швидко перекусити, а й мати змогу нормально пообідати або повечеряти", — розповідає засновник Building Development.

З ресторанами, за його словами, працювати значно складніше, адже це досить специфічний бізнес. Тут найкраще показують себе саме локальні оператори, здатні забезпечити належну якість та сервіс. Фахівці з управління торговельними центрами добре знають, наскільки непростим є сегмент громадського харчування — тут дуже легко помилитися з партнером. Керувати рестораном дистанційно, наприклад із Києва об'єктом у Львові чи Чернівцях, надзвичайно важко, оскільки цей бізнес повністю тримається на сервісі.

Ефективний ритейл-парк потребує площі від 3000 квадратів

Засновник Building Development також висловився щодо оптимізації інвестицій.

Насамперед моє звернення стосується операторів ринку: орендарів, продуктових мереж, магазинів побутової техніки та інших ритейлерів. Не бійтеся цього формату, адже саме за ним майбутнє, — запевняє він.

Не варто будувати надто маленькі ритейл-парки. Формати на 200–400 м² без значного пішохідного трафіку працюють слабко. Як правило, ефективний ритейл-парк має площу від 3 000 до 7 000 м², хоча успішними можуть бути й об'єкти площею понад 10 000 м².

За даними Курицького, сьогодні майже ніхто не розпочинає будівництво великих класичних торговельних центрів (хіба що завершують уже розпочаті проєкти). Утім, через кілька років ми побачимо, наскільки далеко просунеться формат ритейл-парків. Причина такої тенденції проста — людям це зручно.

"Наведу приклад. Багато хто знає торгово-розважальний комплекс Lavina. Свого часу я був причетний до проєктування цієї території. Концепцію побудували так: з одного боку розмістився "Епіцентр", з іншого — "Ашан", а між ними сформувався сам комплекс. Пізніше поруч відкрився Novus, який став дуже успішним. Чому? Тому що він розташований з правого боку траси — якраз навпроти великого торговельного центру", — говорить експерт.

Людина, яка їде в напрямку Бучі, Гостомеля чи Ірпеня, зазвичай хоче швидко завершити покупки й продовжити шлях. Заїзд до великого торгового центру означає додаткові 40–60 хвилин часу. Натомість вона може заїхати в Novus, швидко купити все необхідне й одразу вирушити далі. 

Саме в цьому і полягає головна перевага ритейл-парку — швидкість, доступність та зручність для клієнта.

І Novus поруч з "Ашаном" та "Сільпо", на думку Курицького, торгує навіть краще за деяких операторів у великих торговельних центрах. Чому? Тому що люди цінують швидкість і власний час.

Паркани між магазинами знижують ефективність усього бізнесу

Один із чинників, що стримує розвиток цієї локації, — відсутність повноцінної синергії між об'єктами. Оператори розташовані відірвано один від одного, а між ними можуть бути паркани, перепади висот або інші фізичні бар'єри. Відтак відвідувачі не сприймають ці локації як єдиний торговельний кластер.

Схожа ситуація свого часу спостерігалася між "Епіцентром" і Metro. Кожен об'єкт мав власну парковку, а між ними фактично існувала межа. На думку  Курицького, це було помилкою. Якби компанії створили спільний паркінг і працювали як єдиний комплекс, ефективність обох майданчиків була б значно вищою.

"Звісно, кожен власник має власне бачення розвитку та управління активом. Проте якби рішення залежало від мене, я б обов'язково домовлявся про спільну інфраструктуру. Головний орієнтир — максимальна зручність для людей. А чим комфортніше клієнту, тим кращим буде фінансовий результат для бізнесу", — вважає експерт.

Магазини у передмісті обганяють за виторгом столичне метро

Попри те, що Київ залишається найбільшим ринком країни, сьогодні в Building Development дуже обережно ставляться до нових проєктів у столиці. Головна причина полягає у складнощах із отриманням дозвільної документації та безпосереднім веденням будівництва.

При цьому орендні ставки біля станцій метро в Києві та в передмісті — наприклад, у Софіївській чи Петропавлівській Борщагівці, Бучі або Гостомелі — сьогодні часто перебувають на схожому рівні. У деяких випадках приміські локації виглядають навіть привабливіше. Річ у тім, що люди масово переїжджають за межі мегаполісів. Курицький впевнений, що ця тенденція стосуватиметься не лише столиці, а й Львова.

Львів уже сьогодні стикається з перенасиченням центральних локацій. Саме тому компанія Building Development почала розвивати проєкт "Перетин" у Малехові. Дістатися середмістя складно через постійні затори та обмежену кількість паркомісць. Значно простіше зупинитися на в'їзді чи виїзді, швидко зробити всі необхідні покупки та продовжити свій шлях.

Містка парковка є важливою конкурентною перевагою. У центрі міста часто просто немає можливості комфортно залишити авто, та й навіть у Києві якісних паркінгів не так багато. Саме тому розвиток комерційної нерухомості в передмістях виглядає дуже перспективним напрямом.

Достатньо подивитися на великі житлові комплекси навколо столиці — “Sofia Residence”, "Піонерський квартал" у Крюківщині та інші масштабні проєкти. У багатьох випадках оператори там мають вищий товарообіг на квадратний метр, ніж аналогічні магазини у традиційних міських локаціях.

"Наприклад, у мене є орендарі мережі "Мінімаркет" у передмісті Києва. Їхні показники продажів на квадратний метр часто перевищують результати магазинів, розташованих поруч зі станціями метро в столиці", — ділиться Роман Курицький.

Тому ризикуйте, тестуйте нові формати, відкривайте магазини, розширюйте мережі та рухайтеся вперед!

Автор: Білан Таїсія