В Киеве в этом году девелоперы планируют открыть 4 крупных торговых центра. Как это повлияет на действующие ТРЦ?

Фото: realt.onliner.by

В этом году в Киеве откроется новых торговых площадей суммарно на 400 000 кв.м., из которых 88% приходится всего на 4 крупных объекта – Blockbuster Mall, Ocean Mall, Retroville и River Mall. Как открытие этих торговых центров повлияет на уже работающие объекты в Киеве?

---

На конец 2018 года общий объем предложения ТЦ в украинской столице составил 1,03 млн кв. м., подсчитали в консалтинговой компании JLL. Сейчас ситуация на рынке торговой недвижимости более или менее стабильна. По данным CBRE Ukraine, вакантность в торговых центрах низкая, в среднем  она составляет 3%, а в лучших объектах – не превышает 1,5%. С начала кризиса в Киеве было открыто не так много крупных торговых центра, а спрос со стороны ритейлеров гораздо выше этого предложения.

"Новые международные бренды продолжат выходить на рынок, а существующие – активно расширяться. В ближайшее время в Украину планируют выйти Decathlon, The North Face, Carter’s и Home&You. Также рассматривают выход на рынок такие бренды, как Madame Coco, Soobe, Tesla Store и Ziylan", – говорят в CBRE Ukraine.

Для активного развития розничных сетей в Украине есть основания - это увеличение численности проживающих в Киеве людей, увеличение покупательской способности и как следствие рост розничного товарооборота, отмечает руководитель отдела торговых помещений компании JLL в Украине Екатерина Весна. По данным Госстата, в 2018 году в Киеве средняя заработная плата увеличилась на 10,2%, а розничный товарооборот – на 3,4%.

Так что ритейлу для развития нужны новые качественные торговые центры. Но нужны ли практически полмиллиона квадратных метров?

Лучше меньше, чем больше

В консалтинговых компаниях отмечают, что в случае открытия всех запланированных ТРЦ на рынке торговой недвижимости возникнет профицит. "Это повлечет за собой перераспределение потребительских потоков между объектами, рост доли пустующих площадей, снижению арендных ставок, особенно в морально устаревших объектах с серьезными концептуальными недостатками", – говорит руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник. По его словам, с учетом нынешнего спроса рынку вполне будет достаточно практически треть от запланируемого – это около 254 000 кв.м.

Ретейлерам сложно спрогнозировать, как повлияет на спрос выход новых торговых объектов. "Вопрос в том, что будет расти более быстрыми темпами – количество новых торговых площадей, или новых потребителей", – говорит СЕО сети Pierre Cardin в Украине Дмитрий Снежко. Однако, он отмечает, что однозначно будет распределение потоков между ТРЦ. По картам лояльности Pierre Cardin прослеживает, что, с открытием нового магазина сети, часть клиентов со "старой" торговой точки переходит в новую. "Но перераспределение потоков идет медленно, поэтому нужно несколько лет, чтобы потребитель ушел из одного ТЦ в другой",  – уточняет Снежко.

Будет ли перераспределение потоков между новыми и уже работающими торговыми центрами зависит и от их локации, говорит директор компании KarKat Fashion (развивает в Украине Springfield, Women's Secret и Pedro del Hierro) Игорь Забулонский. Он приводит пример с ТРЦ Lavina Mall, который расположен на окраине города. "В этом объекте часть покупателей – это новая аудитория, те, кто раньше не так часто посещал торговые центры. Другое дело – открытие ТЦ внутри города, туда пойдут потребители, которые обычно посещали торговые центры", – говорит Забулонский. В связи с этим, KarKat Fashion формируя заказы товаров, учитывает открытие новых торговых центров, рядом с которыми работают магазины компании. С учетом риска перехода части покупателей в ТЦ, ритейлер может уменьшить объемы заказов.

Запланированные к открытию крупные ТРЦ

1-я очередь Blockbuster Mall

Арендная площадь: 100 000 кв.м.

Адрес: Петровка, пр. Бандеры.

Открытие: 2019 год. Точной даты не известно.

Фото: delo.ua

Оболонский район – один из самых насыщенных качественными торговыми площадями в Киеве – на 1 000 жителей приходится около 609 кв. м. Здесь работают такие крупные центры как Dream Town, Sky Mall, которые и будут его основными конкурентами. С открытием Blockbuster насыщенность торговыми площадями в этом районе превысит показатель 1 000 кв. м.

"Сама концепция ТРЦ с точки зрения архитектуры, наполнения – собрать под одной крышей все якоря – очень неплохая", – поделился мнением один из одежных ритейлеров, рассматривающий возможность открытия магазина в объекте.

Осенью 2018 года основатель компании MandarinPlaza сообщил на пресс-конференции, что ТРЦ Blockbuster Mall откроется в декабре 2018 года. Позже глава NAI Ukraine (брокер проекта) Виталий Бойко сообщил, что открытие перенесено на февраль, а в интервью Retailers отмечал, что после открытия объект будет постепенно наполняться арендаторами до марта. Но объект так и не был открыт. Официальную причину девелопер Mandarin Plaza и брокер не называли.

Ритейлеры в частных беседах поясняют, что ТРЦ не может заполнить площади арендаторами. Многие розничные операторы осторожничают и не хотят подписывать контракты до запуска объекта из-за негативного опыта работы с Mandarin Plaza по ТРЦ LavinaMall. Тогда, перед открытием объекта, была заявлена одна цифра трафика, однако после открытия она оказалась в разы ниже, в большей степени из-за того, что ТРЦ открылся заполненным меньше чем наполовину. Причем ставки аренды девелопер не корректировал с учетом низкого потока посетителей.

"Открывать магазин в ТЦ, где откроется 20-30% операторов, никто не хочет, потому что это убытки. Мы рассматриваем возможность открытия магазина в Blockbuster, но после того как в объекте будет подписано критическая масса договоров", – рассказала директор по развитию сети New Balance в Украине Людмила Зарицкая.

Менеджер в одной из розничных компаний говорит, что менеджмент Blockbuster старается решить эту проблему, предлагая магазинам скидку в зависимости от заполняемости объекта. "К примеру, пока в нем будет заполняемость 30% – у работающих магазинов будет действовать скидка в 70% на аренду. Это достаточно неплохое решение",  – говорит собеседник Retailers. 

Ритейлеры будут смотреть на результаты продаж действующих магазинов в зоне охвата проекта нового объекта после его открытия и только потом принимать решение о закрытии. "Решение о закрытии не будет рассматриваться как минимум до завершения договоров аренды и будет приниматься на основании результатов продаж работы Blockbuster – будут смотреть на результаты продаж действующих магазинов в зоне охвата проекта", – говорит один из консультантов на рынке недвижимости.

"LavinaMall заработала на второй год. Blockbuster открывает только одну очередь, потом вторую. Думаю, не менее трех лет пройдет, пока мы поймем, как объект будет работать. Затем можно будет говорить о какой-то ротации", – говорит Людмила Зарицкая.

River Mall

Арендная площадь: 62 200 кв. м.

Адрес: Дарницкий район, Днепровская наб., 10-14

Открытие: Официальная дата открытия не известна. По данным участников рынка – в мае

Фото: rau.ua

River Mall станет первым качественным объектом в Дарницком районе с густонаселенными жилыми массивами Позняки и Осокорки. Здесь живут потребители с средним уровнем дохода, отмечают в CBRE Ukraine. Сейчас в торговом центре многие ритейлеры уже проводят ремонтные работы.

По данным ритейлеров, строительная готовность River Mall иBlockbusterMall приблизительно одинакова. Но если у Blockbuster существуют проблемы с заполняемостью, то у Rivermallвакантность минимальна.

 "У нас есть магазин в ТЦ "Пирамида". Если откроем магазин в River Mall и увидим тенденцию к снижению продаж в "Пирамиде", то этот магазин мы закроем. Хоть в "Пирамиде" хороший трафик, центр не дотягивает до того уровня, который бы нам хотелось видеть", – говорит Людмила Зарицкая.

River Mall станет прямым конкурентом ТЦ Rive Gauche на ул.Здолбуновская. В 2020 году девелоперское подразделение Auchan – компания Ceetrus планирует достроить и открыть вторую очередь объекта (47 000 кв. м). При этом у Rive Gauche локация не самая выигрышная по сравнению с River Mall. "Здесь ключевую роль в развитии будут играть сроки открытия, концепция и профессионализм девелопера. Компания Ceetrus обладает хорошей экспертизой в девелопменте и управлении, это поможет найти оптимальные условия аренды, которые будут приемлемы для арендатора и арендодателя", – прокомментировал один из консультантов.

Retroville

Арендная площадь: 91 250 кв.м.

Адрес: Виноградарь, пр. Правды

Открытие: Официальная дата открытия не известна. По данным участников рынка – объект заработает в конце года.

Фото: riola.com.ua

Открытие ТРЦ Retroville изначально было запланировано на 2015 год, однако впоследствии много раз переносилось. В прошлом году девелопер проекта - компания Stolitsa Group завершила реконцепцию зоны фуд-корта и ресторанов ТРЦ. В частности, было увеличено количество операторов и зону посадки фуд-корта до 1 800 тыс. кв. м, что на сегодняшний день является самой большой зоной посадки среди ТРЦ Киева, отмечала генеральный директор ТРЦ Retroville Рената Якубчениене. Кроме того, в объекте предусмотрели центральную площадь для проведения различных ивентов. 

Ритейлеры считают перспективным размещение ТРЦ в середине крупного жилого массива Виноградарь. Сейчас в этом районе строится много новых жилых домов. Его открытие, очевидно, повлияет на работу ТРЦ "Караван", который собственники уже планируют переформатировать в аутлет-центр. Изменение формата объекта будет проходить поэтапно. Администрация ТРЦ уже проинформировала арендаторов, что с 1 апреля закрывают роллердром, проход возле кинотеатра Multiplex. Магазины фешн-галереи возле фудкорта уже закрылись.

Ocean Mall

Арендная площадь: 100 000 кв.м.

Адрес: ул. Горького рядом с ТРЦ OceanPlaza

Открытие: Официальная дата – 1 сентября

Фото: NAI Ukraine

ТРЦ расположен в Голосеевском районе, который на сегодня самый насыщенный торговыми площадями – 720 кв. м на 1 000 жителей. Здесь работает пока еще самый посещаемый ТРЦ Украины – Ocean Plaza, чей наработанный трафик позволят новичку Ocean Mall сразу после открытия заполучить преимущества соседствующего с ним флагмана рынка. Тандем этих двух объектов станет местом для шоппинга не только киевлян, но и жителей городов-спутников. В Mall зайдут бренды, которые очень хотели, но не смогли попасть в Plaza, отмечал ранее брокер объекта NAIUkraine. Ранее один из бывших владельцев Ocean Plaza  Василий Хмельницкий заявлял, что вторая очередь (Ocean Mall, – Ред.) съест у него 30-40% клиентов и снизит стоимость.

"В связи с ограниченным количеством площадей, а их намного меньше, чем желающих арендовать площади в Ocean Plaza, многие брэнды там отсутствуют. Во-вторых, в связи с огромным количеством желающих попасть в Ocean Plaza, арендаторам давали минимум необходимых площадей, мы старались каждый магазин "сжать". Естественно, сегодня, когда они имеют сверхуспех, многие арендаторы хотят расшириться, поэтому очень много из них станут арендаторами в Ocean Mall, не закрывая магазины в Ocean Paza", – отмечал ранее глава NAI Ukraine Виталий Бойко информагентству "Интерфакс-Украина".

На днях стало известно, что открытие ТРЦ скорее всего будет перенесено на 2020. Мебельный гигант ІКЕА, который планировал открыть в Ocean Mall  свой флагманский магазин на 6 000 кв.м., пересмотрел свои планы в связи с задержкой строительства и получения разрешений ТРЦ. Ритейлер рассматривает альтернативные опции, которые позволят ему выйти на украинский рынок в кратчайшие сроки. В компании NAI Ukraine не подтвердил дату переноса открытия торгового центра.

Анализируя опыт выхода новых проектов в предыдущие годы, можно спрогнозировать, что реализация большинства ТРЦ, заявленных на ближайшие два года, растянется еще на несколько, соответственно, выход новых сильных игроков на рынок Киева будет происходить более менее плавно.

Автор: Татьяна Хомяк