Дорогая недвижимость: владельцы Helen Marlen Group могут остаться без 2000 кв.м. недвижимости в центре Киева. Что об этом известно?

Пассаж в Киеве. Фото: shopping-in-kyiv.blogspot.com

Владельцы Helen Marlen Grouр – супруги Михаил и Оксана Кавицкие – у которых образовалась задолженность перед банками, через суды пытаются оставить в собственности 2 000 кв.м. недвижимости, расположенной в центре Киева. Примечательно, что практически 1 500 кв. м. – это помещения в Пассаже. Указанная недвижимость является обеспечением по кредитам обанкротившегося "Дельта банк", говорят в Фонде гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ). "Группа Кавицких" проиграла ключевое дело в суде, в котором просила признать недействительными ипотечные и кредитные договора. В ФГВФЛ заявили, что сейчас принимаются меры в других судебных делах с целью взыскания задолженности (около 460 млн грн ($16,2 млн)) или продажи активов. Эксперты оценивают стоимость недвижимости в пределах $4-20 млн. Как Кавицкие пытаются оставить в своей собственности недвижимость, и что значит для них потеря этих активов, разбирался Retailers.

---

О том, что один из заемщиков обанкротившегося “Дельта Банка” пытается оспорить право собственности на залоговое имущество, в ФГВФЛ заявили в прошлом году. В ведомстве заемщиков назвали –  это “группа компаний Кавицких”, а предмет спора – 2000 кв.м. недвижимости в центре Киева (Пассаж, ул. Городецкого и ул. Владимирская), где размещены магазины luxury-брендов и офисы. Очевидно, что речь идет о компаниях, связанных с супругами Михаилом и Оксаной Кавицкими. Они являются собственниками Helen Marlen Group, которая специализируется на продаже одежды, обуви и аксессуаров мировых брендов luxury-сегмента.

C конца 2016 года “группа компаний Кавицких” пыталась в судах признать недействительными кредитные и ипотечные договора с “Дельта Банком”. В сентябре этого года Верховный суд поставил точку в этом споре в пользу ФГВФЛ. В Helen Marlen Group получить комментарии не удалось, Алексей Кавицкий (сын супругов Кавицких), который отвечает за интернет-направление группы, ответил на вопросы корреспондента Retailers: "Без комментариев".

На основании судебных решений, которые размещены в едином реестре судебных решений, а также ранее опубликованных ФГВФЛ сообщений мы попытались восстановить историю вопроса.

Суды

С 2005 года по 2007 год физические лица и компания “Кавицкий” взяли 9 возобновляемых кредитов на общую сумму $13,13 млн. Деньги выдавались физлицам и ООО “Кавицкие”, в основном, на потребительские нужды, в ряде случаев – на покупку недвижимости и ее ремонт. Заемщики должны были отдать долги по семи договорам в 2010-2011 годах и по двум – в 2014 году. Стоит отметить, что на сайте Helen Marlen Group указано, что в 2005 году компания облагородила Пассаж и прилегающую к нему территорию, создав в центре столицы киевский аналог лондонской Old Bond Street и парижской Rue du Faubourg Saint-Honoré.

В 2010 году с компанией “Кавицкие” были заключены ипотечные договора, в качестве обеспечения выполнения условий по 8 кредитам, которые в свое время были подписаны с физлицами. С момента открытия возобновляемых кредитных линий происходила смена банков, которые становились правопреемниками предшественников. Последним, кому перешли кредиты “группы компаний Кавицких”, в 2013 году стал “Дельта Банк”. Также за этот период сменялись и заемщики. В конечном итоге правопреемниками по 8 кредитам стали два физлица, а по девятому так и осталась ООО “Кавицкие”.

Затем в Украине началось массовое банкротство банков. В марте 2015 года “Дельта банк” признали неплатежеспособным, а через семь месяцев началась процедура его ликвидация. Здесь начинается история судебных разбирательств “группа компаний Кавицких” с финансовым учреждением.

В декабре 2016 года два физлица подали иск в суд первой инстанции с требованием признать кредитные и ипотечные договора недействительными, аргументируя это тем, что условия договоров нарушают их права, согласно закону “О защите прав потребителей”. В частности, в условиях кредитных договоров указано, что все залоговое имущество должно быть застраховано. Однако заемщик мог получить страховую услугу только у той компании, которую определил банк. Помимо этого, банк не смог предоставить ориентировочную общую стоимость кредита и перечень всех расходов, связанных с получением кредита. Перечисленные действия банка, считают истцы, привело к дисбалансу прав между сторонами.

Суд первой инстанции принял решение в пользу собственников бизнеса “группы компаний Кавицких”. Но затем Апелляционный суд отменил решение первой инстанции, и Верховный суд оставил его без изменения. Свое решение суды приняли на основании того, что у истцов отсутствовало право на обращение в суд, поскольку они не были первичными заемщиками. Это значит, что их права никак не могли быть нарушены на момент подписания договоров. Кроме этого, истцы ссылались на нормы закон “О защите прав потребителей”, которые были приняты после подписания договоров. А закон обратной силы не имеет.

За что спор

В 2017 году стало известно, о каком залоговом имуществе идет речь. Весной прошлого года ФГВФЛ решил продать права требования по кредитам на аукционе и подготовил участникам презентацию, где указывалось, что является обеспечением по договорам. Все активы были оценены на 1 августа 2016 года в 703,8 млн грн (см. таб).

Самым дорогим активом (это 68% от общей стоимости) является недвижимость в Пассаже по ул. Крещатик площадью практически в 1 500 кв.м. Она оценивалась в 480 млн грн.

Точные адреса расположения недвижимости в презентации не названы. Но на сайте Helen Marlen Group (HMG) в списке магазинов указано, что в Пассаже по адресу ул. Крещатик 15 работают 5 магазинов: Gucci, Burberry, Salvatore Ferragamo, Passage 15, Helen Marlen и шоурум интернет-магазина Helen-Marlen.com. На ул. Владимирской работает один магазин группы –  Loro Pianа – в доме под номером 20/1. На страничке HMG в Facebook указано, что по ул. Городецкого, 11 работает временный сток Helen Marlen Outlet (на сайте группы этот магазин не указан). Два последних адреса совпадают с фотографиями объектов, адреса которых удалось узнать через Google Maps.

На сайте HMG указано, что по ул. Сагайдачного, 12 работает магазин Helen Marlen. Однако ранее в ФГВФЛ указывали, что объект, расположенный на этой улице, находится на реконструкции. Тот ли это объект, не известно.

В Ялте местом расположения недвижимости указана набережная им. Ленина. В поисковике можно найти несколько адресов магазинов HMG на набережной – это 21, 23, 24.

Выплатить долг или лишиться "золотого станка"

Во время второго кризиса проблемы с обслуживанием кредитов возникли у многих компаний. Сама банковская система пошатнулась – с начала кризиса обанкротилось больше 80 банков. Тогда продажи премиальных брендов упали существенно, чего не было даже во время кризиса 2008-2009 годов. Для Helen Marlen Grouр, помимо экономических составляющих, сыграл еще и тот фактор, что большая часть магазинов группы находится в центре Киева, где проходили противостояния. Тогда ритейлер закрыл шесть магазинов (пять из них – в центре города) из-за критического падения трафика целевых покупателей в центре города и высоких арендных ставок, пояснял совладелец компании-ритейлера Helen Marlen Group Михаил Кавицкий. До кризиса группа объединяла 22 магазина (общей площадью 6 000 кв.м.), сейчас – 18 + аутлет на ул. Городецкого.

Потеря недвижимости существенно ударит по бизнесу Helen Marlen Grouр, основной деятельностью которой является розница. “Новый собственник – новые правила. Конечно, потеря магазинов в центральных местах приведет к большим потерям для бизнеса”, – говорит один из инвестбанкиров на правах анонимности, добавив, что сейчас стоимость квадратного метра в центре Киева находится в диапазоне $2 000 - 5 000, в зависимости от локации. Сооснователь Ассоциации ритейлеров Украины Александр Фиалка отмечает, что 2 000 кв.м. в центре Киева можно оценить от $10 млн до $20 млн (или $5 000 – 10 000/кв.м.).  “И дальше недвижимость будет только дорожать. Пассаж – это золотой станок, который всегда приносит деньги, если исключить время революции. Я не помню, чтобы недвижимость в Пассаже выставлялась на продажу”, – говорит Александр Фиалка.

В ФГВФЛ заявляли, что "уполномоченное лицо применяет другие процессуальные способы в других судовых делах с целью взыскать задолженность или продать активы".

Автор: Вероника Гаврилюк, Дарья Янченко