DRAGONовские аппетиты: фонд Томаша Фиалы и Джорджа Сороса за два года поглотил 350 000 кв. м недвижимости

Генеральный директор и основатель ИК Dragon Capital Томаш Фиала (Фото: Lb.ua)

Наиболее активным покупателем коммерческой недвижимости Украины за последние два года стал фонд прямых инвестиций Dragon Capital New Ukrainе Fund (DCNUF), созданный совместно компаниями Томаша Фиалы и Джорджа Сороса. За последние два года фонд приобрел 350 000 кв. м коммерческой недвижимости, потратив на это, по оценкам экспертов, примерно $200 млн

Во время кризиса было не так много инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости. Управляющий директор Cushman & Wakefield Николас Коттон отмечает, что в этом сегменте по-прежнему сохраняется невысокая активность, в частности, в 2017 году зарегистрированный объем инвестиций составил приблизительно $140 млн. Из открытых сделок видно, что активным покупателем коммерческой недвижимости выступает ИК Dragon Capital. «На рынке появляются другие, не такие крупные, но активные игроки. Но все же Dragon Capital доминирует на рынке», — говорит управляющий директор Colliers International Александр Носаченко.

До последнего кризиса вложения компаний Томаша Фиалы в недвижимость сложно назвать удачными. Его фонд DUPD, созданный в 2007 году, так и не достроил два коттеджных городка под Киевом, а жилой дом на Оболони был продан с убытком. Приобретение доли в Arricano, которая владеет несколькими торговыми центрами в Украине, обернулось для DUPD потерями из-за конфликта между акционерами столичного SkyMall.

В этот раз Dragon Capital сделал ставку на скупку готовых объектов в «низком» рынке.

Не самые лучшие активы

Деньги на инвестирование в коммерческую недвижимость Томаш Фиала нашел, создав осенью 2015 года вместе с Ukrainian Redevelopment Fund LP (под управлением компании Джорджа Сороса) фонд прямых инвестиций — Dragon Capital New Ukraine Fund  (DCNUF). Заявленный размер фонда — $150 млн. Инвесткомпания Dragon Capital совместно с фондом Сороса являются якорными инвесторами DCNUF, цель которого — вкладывать деньги в различные сектора экономики Украины, в том числе и недвижимость.

В интересах фонда практически все сделки с недвижимостью проводила компания Dragon Capital Investments Limited, которая входит в Dragon Capital. Всего с момента создания DCNUF (осень 2015 года) она приобрела полностью или долю 12 объектов коммерческой недвижимости (см. табл. в конце материала). Еще 2 актива (логистические центры) купила New Ukraine PE Holding, тоже в интересах DCNUF. Практически все приобретенные фондом объекты расположены в Киеве и области.

Эксперты говорят, что DCNUF приобретает не самые лучшие и перспективные активы на рынке, в то же время имеющие стабильные доходы. За несколькими исключениями, это небольшие объекты, часть из которых в ближайшие годы могут потребовать дополнительных инвестиций в реконструкцию и обновление. В Dragon Capital уже заявили, что планируют до 2020 года провести реконструкцию и расширить столичный ТЦ «Пирамида», увеличив общую площадь на 40% (сейчас 16 000 кв. м), а торговую на 70% (сейчас 11 000 кв. м). Этот торговый центр был построен в 2004 году в Киеве возле станции метро Позняки. Понадобятся дополнительные инвестиции и в столичный ТЦ «Магелан» в случае покупки (сделка не завершена). Он открылся в 2003 году, после чего значительных обновлений в нем не проводилось.

В сегменте офисной недвижимости требует реконструкции одно из двух зданий возле БЦ «Торонто», по которым сейчас DCNUF закрывает сделку, рассказал президент «Торонто-Киев» Юрий Кривошея. По его словам, одно из зданий БЦ Dragon Capital покупает у «Альфа-банк», второе — у ООО «Ирпинь-Будпроект-Плюс». Следует отметить, что это не единственный объект, который фонд купил у этого банка. Большой портфель ипотечных кредитов «Альфа-банк» получил после приобретения «Банка Кипра».

При входе в инвестицию Dragon Capital мог показать своим соинвесторам уровень денежного потока по объекту за долгий период, в том числе включающий два периода девальвации — 2008 и 2013 годов, говорит инвестбанкир, попросивший об анонимности.

Стратегия DCNUF оправданна, убеждены эксперты. И вот почему.

Лучшее — враг хорошего

Лучшие объекты на рынке не продаются, а если и продаются, то по высокой цене. DCNUF приобрел объекты, которые стали проблемными для предыдущих собственников — банков и западных компаний. Такие собственники готовы идти на уступки по цене, в отличие от локальных собственников объектов. «Сделка по столичным офисным центрам «Прайм» и «Евразия» была удачной для обеих сторон. Продавец в лице «БТА Банк» избавился от непрофильных активов и от расходов на их содержание, а Dragon Capital получил заполненные качественными арендаторами высоколиквидные объекты по цене ниже рыночной», — пояснил руководитель департамента корпоративной недвижимости NAI Ukraine Дмитрий Корниенко. Он отмечает, что в «Прайм» и «Евразия» большинство арендаторов — представительства мировых корпораций и крупных компаний Microsoft, PWC, Deloitte, EPAM, Sanofi.

Такая же ситуация была со складами и логистическими помещениями, чья стоимость упала ниже уровня себестоимости строительства, сходятся во мнении эксперты. Директор по прямым инвестициям ИК Dragon Capital Владимир Тимочко заявлял в конце 2016 года, говоря о перспективах сегмента складской недвижимости, что готовый оъбект на тот момент можно было купить за 50% себестоимости строительства.

В конце 2017 года Томаш Фиала заявил, что активы в Украине наиболее дешевые со времен 2000–2004 годов, поскольку инвесторы высоко оценивают риски страны и не готовы платить больше. Тогда он отметил, что на Западе пришлось бы платить втрое дороже. По данным Nai Ukraine, ставки капитализации в Западной Европе составляют 2–4%, в стабилизированных странах Восточной Европы — 5–6%, а в Украине они выше 10% (чем выше ставка капитализации, тем дешевле стоимость актива. — Ред.). Дмитрий Корниенко отмечает, что с учетом нынешней ситуации на рынке DCNUF мог купить активы по ставке капитализации в пределах 12,5–15%, если брать срок окупаемости объектов 6,5–8 лет.

Несмотря на низкую цену, фонд не покупает слишком спекулятивные объекты (у которых сейчас нет денежного потока, но, возможно, будет в будущем), объяснил инвестбанкир, пожелавший быть неназванным. «Привлекая средства от таких партнеров, как Goldman Sachs и Джордж Сорос, DCNUF не может себе позволить покупать слишком спекулятивные объекты. Фонд делает ставку на объекты с высокой заполняемостью, которые обеспечивают стабильный денежный поток», — добавляет собеседник Retailers.

Один из основателей инвестиционной компании Soul Partners Игорь Верхогляд добавляет, что Dragon Capital не выходит в малые города, где платежеспособный спрос среди арендаторов ниже, чем в столице и городах-миллионниках. Складской и производственный комплексы в Буче и Гостомеле находятся в долгосрочной аренде Unilever, международного производителя товаров FMCG. На момент покупки ТРЦ «Пирамида» был заполнен на 100%, а у логистических комплексов West Gate Logistic и East Gate Logistic вакантность была на уровне 8%, тогда как средний показатель по рынку составлял 11%. Стоит отметить, что на эти два комплекса претендовал также ИК Concorde Capital Игоря Мазепы, говорит Игорь Верхогляд. «Через тендер продавались права требования по кредитам, в залоге по которым были эти склады. Concorde Capital фокусировался на работе с кредитами, тогда как Dragon Capital договорился о покупке не только кредитов, но и долей в самих объектах», — поясняет эксперт. Интерес еще одного игрока на финансовом рынке говорит об инвестиционной привлекательности West Gate Logistic и East Gate Logistic.

Перспективы

Рынок коммерческой недвижимости только начал восстанавливаться. Хуже всего ситуация в сегменте складской недвижимости, где ставки аренды достигли исторического минимума и рассчитываются в гривне. По данным Cushman & Wakefield, на конец III квартала 2017 года стоимость аренды в перерасчете на валюту была в пределах $2,8–4 за 1 кв. м в месяц. Владимир Тимочко отмечал в конце 2016 года, что в ближайшие пять лет, вероятнее всего, новых складских помещений (на открытом рынке. — Ред.) строится не будет. На фоне развития розничных сетей (одни из ключевых арендаторов помещений. — Ред.) спрос на складские помещения будет увеличиваться, а с ним и арендные ставки.

Касательно торговых центров, не все так оптимистично. В 2018–2020 годах в Киеве может быть выведено 600 000 кв. м торговых площадей, говорится в отчете CBRE. Это способно вызвать существенное снижение стоимости аренды из-за повышения вакантности на рынке.

Дмитрий Корниенко считает, что уже сейчас Dragon Capital мог бы продать свои активы на 5–10% дороже. «Ведь юридические и репутационные риски для нового покупателя будут минимальны: объекты тщательно и всесторонне проверены. Кроме того, арендные ставки уже повышены или в процессе повышения», — уточняет эксперт. В то же время опрошенные Retailers инвестбанкиры и консалтинговые компании не берутся оценить, насколько инвестиции фонда были удачными, и отмечают, что об этом можно будет говорить только на выходе инвестфонда из них.

В 2018 году DCNUF планирует обеспечить приток в Украину до $300 млн инвестиций. «В pipeline (список сделок в работе фонда) у нас около 10 сделок», — заявил в конце прошлого года на пресс-конференции Томаш Фиала, уточнив, что окончательная сумма будет зависеть от реализации одной-двух крупных сделок с соинвесторами на сумму до $150 млн.

Активы, которые опосредованно приобрел фонд DCNUF в сегменте коммерческой недвижимости 

Объект	Общая площадь, кв. м	Стадия сделки	Стоимость актива (оценка экспертов)
ТЦ «Пирамида»	16 000	Завершена, 2016	$25 млн
Логистические центры: West Gate Logistic (60%) East Gate Logistic	97 000 49 000	Завершены, 2016	Суммарно $45 млн
БЦ «Прайм» БЦ «Евразия»	33 000 9000	Завершены, 2017	$35–40 млн    $13–15 млн
Логистический комплекс Производственный комплекс	31 500 10 200	Завершена, 2017	$11–13 млн
ТРЦ Victoria Gardens	102 000	Завершена, 2018	$70–80 млн
БЦ ECO Tower класса А	18 700	Получено разрешение АМКУ	$17-19 млн
БЦ по ул. Большая Васильковская, 98 (продавец «Ирпинь-Будпроект-Плюс»)	10 600	Получено разрешение АМКУ	$17–20 млн
Склады: Омега 1  Омега 2	19 120  32 730	Получено разрешение АМКУ	Суммарно $15 млн
ДП «Край Проперти» ТЦ «Магелан» Николаев Киев	12 000 28 500	Получено разрешение АМКУ	---

Автор: Татьяна Хомяк

Фото: relax.ua, g-r.com.ua, unitechbau.kiev.ua