Михаил Меркулов, Arricano: «Мы самые эффективные по количеству персонала, который управляет торговым центром»

 

Михаил Меркулов работает генеральным директором группы компаний Arricano ровно год. В прошлом году он открывал киевский ТРЦ «Проспект», делал все для снижения его вакантности, сокращал расходы, выстраивал систему управления компанией. В интервью Retail Community Михаил Меркулов рассказал о том, что:

• компания привлекла новых арендаторов: за 8 месяцев было подписано более 120 договоров аренды в торговых центрах группы;
• доход компании от аренды инвестиционной недвижимости за первое полугодие 2015-го составил $9,677 млн;
• вакантность в ТРЦ «Проспект» была снижена с 30% при открытии до 10%, в ТРК «Южная галерея» — с 19% в 2014-м до 8%; 
• на финальной стадии находится реализация проекта универмага украинских дизайнеров и производителей modateka NAMES'UA в «Проспекте». Первая фаза NAMES'UA площадью 1 000 кв. м откроется в октябре, общая площадь всего проекта — чуть более 2 000 кв. м;
• решился вопрос с проблемным участком компании под строительство нового ТРЦ в Одессе благодаря вмешательству губернатора Михаила Саакашвили;
• в «Южной галерее» в Крыму ежемесячно открывается от 6 до 8 новых магазинов разного формата;
• проведено сокращение трети численности персонала при повышении эффективности его работы;
• кредитная нагрузка реструктуризована: основной долг перед ОАО «Банк «Санкт-Петербург» был уменьшен на $2,397 млн, перед ПАО «Райффайзен Банк Аваль» — на 255,053 млн грн. По соcтоянию на 30.06.2015 задолженность группы перед банками составляла $64 млн;
• идет активный поиск финансирования для окончания проекта «Лукьяновка» — запуск планируется на конец 2017 года.

— Вы вступили в должность генерального директора Arricano год назад. Какие цели перед вами ставили акционеры?

— Ключевая функция генерального менеджера — эффективное управление. Поэтому одной из основных целей стала реорганизация процессов в компании для достижения результатов по увеличению доходов и сокращению затрат. Для этого мы провели аудит практически по всем процессам и выявили, что большинство из них могут быть более эффективными. Процесс реструктуризации не прекращается до сих пор. Глобальная цель в том, чтобы основные процессы в компании были четко направлены на достижение KPI.

— Что вы подразумеваете под реструктуризацией?

— Повышение эффективности основных процессов, относящихся к управлению: составление бюджета, увеличение доходов, контроль расходов, тендерные процедуры, автоматизация трудоемких вопросов, сокращение административных расходов, сокращение кредитной нагрузки. Все процессы необходимо выстроить с точки зрения системности. Но ключевой фокус был связан с доходной частью. Мы сконцентрировались на росте доходов и сокращении наших издержек. Учитывая рыночную ситуацию (девальвацию год к году минус 44% в гривнах и сокращение розничного товарооборота на 25%), мы довольны тем, как сработали по доходам. Согласно проаудированной отчетности группы за первое полугодие 2015 года, доход от аренды инвестиционной недвижимости за это время составил $9,677 млн.

— Доходы выросли не только за счет девальвации и привязки аренды к валюте?

— Если смотреть на гривневую динамику после февраля, то она имеет восходящую тенденцию за счет девальвации. В валюте рост небольшой, но все равно динамика положительная. Очевидно, что как только случается жесткая девальвация и ставки в долларах валятся, все арендаторы просят скидки. И тогда нужно вникать в бизнес-модели арендаторов, разбираться, действительно ли им нужна скидка. Это трудоемкая задача для управления доходностью. С другой стороны, если есть снижение вакантности, это значит, что наши усилия по привлечению новых арендаторов были успешными. Для того чтобы систематизировать работу с доходной частью, мы внедрили Pipeline management system — начали использовать несколько базовых инструментов по поиску, отбору и еженедельному контролю за прогрессом в заполнении пустующих помещений. В результате комплексных действий вакантность стремительно уменьшается: за 8 месяцев мы подписали более 120 договоров аренды по торговым центрам.

— Расскажите подробнее о системе PipeLine management system.

— В данной системе есть несколько основных компонентов: как мы ищем, как мы предлагаем (как менеджеры могут правильно показать преимущества торгового центра), как мы контролируем прогресс. Каждую неделю происходят двухчасовые совещания, на которых координируем действия и вырабатываем решения на ближайший период: генеральный директор вместе с финансовым директором «проходятся» по каждому пустующему помещению во всех наших пяти центрах. Внимание генерального директора и еженедельный личный контроль — ключ к решению сложных вопросов.

— Какова вакантность ваших торговых центров?

— В Запорожье нулевая вакантность. В двух торговых центрах — «Солнечная Галерея» (Кривой Рог) и «РайОН» (Киев) — вакантность держится на уровне 1–2% за счет того, что происходит ротация арендаторов. Самый большой прогресс наблюдается там, где была самая большая вакантность: ТРК «Проспект» и ТРК «Южная галерея» в прошлом году — 19%, сейчас — 8%. На техническом открытии в «Проспекте» заполняемость была 30%, на торжественном открытии в декабре — 72%. К концу сентября у нас в «Проспекте» вакантность составляет 10%.

— Насколько вы довольны финансовыми результатами «Проспекта»?

— «Проспект» — очень специфический объект, обладающий огромным потенциалом. Его нужно правильно использовать. Ни один ТРЦ не открывался в такое время, как «Проспект». Наша задача в кризис увеличить потоки и товарооборот в торговом центре, используя выигрышные аспекты — месторасположение и большой поток: более миллиона посетителей в месяц без учета посетителей «Ашана». Для этого мы предприняли комплекс маркетинговых и пиар-ходов, добавили немного изобретательности. Мы внедрили формат Pop-Up, привлекли компанию JLL для проекта коммерциализации, где использовали ноу-хау для оживления общих зон. Кроме того, мы начали фундаментально строить концепцию этого торгового центра: что именно он должен предложить киевлянам на Левом берегу (и не только), чтобы они ехали именно к нам. Результатом стало привлечение тех арендаторов, которые, по нашему мнению, должны работать в «Проспекте», в том числе заключение договора с компанией LC WAIKIKI, магазин которой откроется 1 ноября и будет самым большим в этой сети (1 400 кв. м). Этот бренд актуален сейчас хорошим соотношением цены и качества. Второй проект — универмаг украинских дизайнеров и производителей modateka NAMES'UA. Первая фаза NAMES'UA площадью 1 000 кв. м откроется в октябре, общая площадь всего проекта — чуть более 2 000 кв. м. В нем будут представлены около 50 торговых марок украинских производителей по доступным ценам — тот выбор, которого не найти ни в одном другом ТРЦ. Например, чтобы объездить несколько шоу-румов, нужно потратить день, а в нашем универмаге можно найти все в одном месте и по хорошей цене. И это  тоже «фишка», с учетом того, что мы экономим время наших клиентов.

— То есть это не премиум-сегмент?

— Это средний сегмент: высокое качество по доступным ценам.

— На каких условиях вы работаете с дизайнерами, как они платят за аренду?

— Вы затронули один из самых проблемных вопросов, который нам пришлось решать. С каждым дизайнером мы договаривались индивидуально.

— То есть это формат department store, когда потребитель выбирает товары у разных дизайнеров, а потом идет на общую кассу?

— Да, это формат department store, сделанный в одной стилистике с модным кафе. Там будут проводиться также и показы, и ланчи с дизайнерами. Уникальность проекта еще и в том, что в одном пространстве будут реализовываться и торговая, и развлекательная, и образовательная функции. Этим проектом мы действительно можем привлечь внимание всего города к «Проспекту», ведь такое предложение уникально и очень нужно и дизайнерам, и производителям, и покупателям, которые хотят модно и незаурядно одеваться.

— Ваши ТРЦ находятся в разных регионах, и вы можете составить свою картину развития ритейла и доходов потребителей в Киеве, Запорожье, Кривом Роге. Можно ли сказать, что между Киевом и остальными городами существует разрыв в части доходов ритейлеров? Отличаются ли ставки в разных городах, есть ли разрыв и насколько большой?

— Каждый проект Arricano знаковый в своем регионе. Однозначно, динамика доходности в связи с кризисом одинаковая везде — в Киеве такое же проседание, как и в других городах. Сокращение продаж отвечает курсовым колебаниям и потребительским настроениям. Арендные ставки по регионам отличаются, но и по Киеву они ведь тоже разнятся. То, что работает на Троещине в «РайОНе», будет по-другому работать в «Проспекте». Концепция разная, целевые группы разные, поэтому сравнивать не совсем корректно.

— Если говорить о вашем крымском активе, то насколько там сейчас глубокий кризис в ритейле и торговой недвижимости по сравнению с нами?

— «Южная галерея» в настоящее время находится в рублевой зоне. Все, что отражается на поведении рубля, отражается на доходах. Динамика рубля по отношению к доллару четко отражает поведение и потребителей, и арендаторов. Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы с начала года открываем в месяц от 6 до 8 новых магазинов разного формата — от островков площадью 6 кв. м до магазинов в 1 500 кв. м.

— Как проходит оптимизация издержек и реструктуризация кредитов и финансирования?

— У нас сейчас три основных финансовых партнера: Европейский банк реконструкции и развития (EБРР), АО «Райффайзен Банк Аваль» и «Банк «Санкт-Петербург». Мы реструктуризовали задолженность перед «Банком «Санкт-Петербург», перед АО «Райффайзен Банк Аваль», у нас остался проект реструктуризации с ЕБРР. Все понимают, что кредиты, взятые несколько лет назад в совершенно других условиях, сейчас непосильны для бизнеса и нужно договариваться.

Отдельный вопрос — управление персоналом компании. Когда я пришел, у нас в штате было 144 человека, сейчас 99. Это были либо неэффективные люди, либо исполнители ненужных компании функций. Мы внедрили электронную систему документооборота и в два раза сократили административный штат. Упростили систему, уменьшили количество ошибок, уменьшили бумажный оборот, что в комплексе привело к сокращению расходов. Также мы внедрили систему Business Intelligence, которая дает возможность фактически в он-лайн режиме видеть, как себя чувствует компания.

С точки зрения затрат мы сделали очень простой шаг — урезали бюджет в ноль. Все то, что было критично для функционирования компании, мы оставили, без чего можно обойтись — срезали.

— По кредитам какие у вас задолженности перед вашими партнерами?

— Согласно данным опубликованной консолидированной отчетности группы Arricano за первое полугодие 2015 года, по соcтоянию на 30.06.2015 наша задолженность перед банками составляла $64 млн. Детальную информацию (сроки, ставки, суммы) по каждому из кредитов группы можно увидеть непосредственно в самой отчетности, опубликованной на нашем корпоративном сайте.

У нас разные условия кредитования с каждым банком, но ключевой вопрос один — кредитная нагрузка на данный момент. Сейчас наша основная задача — привести наши обязательства перед банками в соответствие с нашими возможностями. В течение первого полугодия 2015-го группа подписала дополнительное соглашение к договору займа с ОАО «Банк «Санкт-Петербург», которое предусматривает уменьшение основного долга на $2,397 млн. В июле 2015 года в целях рефинансирования кредита, деноминированного в долларах США, группа также подписала новый кредитный договор с ПАО «Райффайзен Банк Аваль» на общую сумму 255,053 млн грн (эквивалент $11,826 млн по состоянию на дату заключения договора). Все это позволило уменьшить кредитную нагрузку группы, а также провести хеджирование валютных рисков. Мы продолжаем и дальше усиленно работать в этом направлении.

— Продолжают сейчас банки кредитовать ваши проекты, в частности «Лукьяновку»? Заявленный объем инвестиций — $157 млн.

— Туда уже вложено около $50 млн. Это деньги инвесторов, не банков, сейчас мы находимся в активном поиске финансирования для окончания проекта. У нас есть ряд предварительных договоренностей с различными финансовыми структурами, как украинскими, так и международными.

— Какой прогноз по запуску «Лукьяновки»?

— В нашем годовом отчете за 2014 год указан 2016-й. Более реалистичный прогноз — конец 2017 года. Запас времени есть, работы на площадке ведутся.

— Недавно от вас была позитивная новость по поводу того, что вам на строительство торгового центра дал добро Саакашвили. Насколько сейчас туманны перспективы строительства нового центра?

— У нас в Одессе была проблема: прокуратура оспаривала через суд любые решения городского совета в отношении девелопмента, апеллируя к генплану Одессы от 1989 года. Как только пришел новый губернатор, мы увидели возможность изменить ситуацию, подняли этот вопрос, и прокуратура отозвала свой иск.

— Тем более, что он обещал носить инвесторов на руках.

— Вот, мы те самые инвесторы! Случилось так, как в голливудских фильмах: стучите — и вам откроют. Губернатор нас принял. Через три дня мы получили письмо из прокуратуры, что она отзывает иск.

— На каком этапе проект находится сейчас?

— Цикл проекта около 36 месяцев. Учитывая, что земля уже оформлена и можно приступать к получению разрешения на строительство, этот цикл еще продлится 24–28 месяцев.

— Это уже 2018 год?

— Если завтра Саакашвили никуда не переведут, то 2018-й видится вполне реалистичным.

— Какова текущая стадия в конфликте за Sky Mall?

—  Arricano вложил около $140 млн в Sky Mall, Андрей Адамовский вошел в проект с $40 млн. На данный момент у Arricano нет контроля над своим ТРЦ и нет никакого дохода от него, то есть компания вложила $140 млн, а сейчас не получает ничего. Лондонский арбитражный суд подтвердил право Arricano на выкуп своей доли — на реализацию call-опциона. Arricano может выкупить свою долю в компании «Ассофит» за $51 млн. Но в компании «Ассофит» все выведено на другие юрлица. Поэтому вопрос рассматривается в арбитраже, вердикт мы ожидаем в ноябре. Имеет место противодействие нам, компании Arricano, украинской прокуратуры, имеют место незаконные действия регистрационной службы, суда. Для нормального функционирования компании это беспрецедентные действия со стороны украинского государства. Два человека в компании находятся под подозрением по сфабрикованным уголовным делам, поэтому если Украина хочет двигаться в сторону Евросоюза и развивать прозрачное ведение бизнеса, то представители власти должны рассмотреть этот беспредельный случай рейдерства и предпринять действия, чтобы решить вопрос. Потому что юридическими путями можно годами вести этот спор. Государственная машина может поставить крест на приходе зарубежных инвесторов в Украину.

— Есть какие-то новые планы, которыми вы могли бы поделиться? Возможен ли выход ритейл-компаний в Украину?

— Интерес к Украине сохраняется, но очень осторожный. Пару месяцев назад в Украине была делегация от французской компании Decathlon — это спортивные гипермаркеты. Достаточно большой интерес со стороны турецких операторов, например, DeFacto рассматривают такую возможность. Это вопрос времени.

Что касается наших планов, мы повышаем эффективность управления торговыми центрами по всем направлениям, начиная от эксплуатации. Например, на рынке Украины мы самые эффективные по количеству персонала, который управляет торговым центром: у нас это 5–6 человек. С другой стороны, мы понимаем, что технологии — это наше будущее. У нас есть ряд инновационных проектов, связанных с IT-технологиями, которые планируем реализовать уже в следующем году.

Автор: Юлия Белинская