Три помилки в договорах оренди, які можуть коштувати дорого

Фото: magnific.com

Договір оренди часто сприймають як просту формальність. Проте саме цей документ нерідко стає джерелом судових спорів, фінансових втрат і юридичних ризиків. Використання шаблонів з інтернету, символічна орендна плата або відсутність нотаріального посвідчення можуть обернутися серйозними проблемами, розповідає YANKIV. 

Помилка №1: Символічна або безкоштовна оренда

Досить часто сторони домовляються про реальну суму орендної плати усно, а в договорі зазначають умовну вартість — наприклад, 1 гривню або 50 гривень за квадратний метр. На перший погляд це здається зручним рішенням, але на практиці створює ризики.

Органи місцевого самоврядування встановлюють мінімальний розмір орендної плати за нерухомість на території громади. Вказана в договорі сума не може бути меншою за цей мінімум. Це не рекомендація, а законодавча вимога. Тому символічна ціна може стати підставою для спорів, донарахувань або навіть визнання договору недійсним.

Ще одна поширена помилка — укладення договору оренди з нульовою платою. Законодавство не допускає безоплатної оренди. Відповідно до ст. 762 ЦКУ, плата є обов’язковою умовою договору найму (оренди). Якщо власник хоче передати майно безкоштовно, необхідно укладати договір позички, а не договір оренди. Це різні правові механізми з різними наслідками.

Помилка №2: Договір на кілька років без нотаріуса

Багато хто вважає, що достатньо просто підписати договір оренди на три, п’ять чи більше років. Насправді цього недостатньо.

Частина 2 статті 793 ЦКУ передбачає, що договір найму будівлі, споруди або їх частини строком від трьох років підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Якщо така вимога не виконана, договір вважається нікчемним згідно зі ст. 220 ЦКУ, тобто не створює юридичних наслідків.

У результаті і орендар, і орендодавець залишаються без належного правового захисту. Один не має гарантованого права користування приміщенням, інший — належних підстав вимагати орендну плату.

Якщо договір укладено на строк від трьох років без нотаріального посвідчення, варто якнайшвидше виправити ситуацію та звернутися до нотаріуса.

Помилка №3: Формальний об’єкт оренди

Ще одна поширена проблема виникає тоді, коли сторони намагаються обійти процедуру оформлення земельної ділянки через договір оренди іншого об’єкта — наприклад, "асфальтованого майданчика" або "елементів благоустрою".

У постанові у справі №906/377/25 Верховний Суд зазначив, що такі правочини можуть бути визнані удаваними відповідно до ст. 235 ЦКУ. Тобто вони укладаються для приховування іншого правочину — фактичної оренди земельної ділянки.

Якщо суд встановить, що сторони фактично передавали землю в користування, а не окремий майданчик, договір можуть визнати недійсним або нікчемним через відсутність у орендодавця відповідних повноважень.

Водночас якщо майданчик має окремий інвентарний номер, перебуває на балансі та має самостійну вартість, він може виступати окремим об’єктом оренди. Якщо ж використовується саме земельна ділянка, договір необхідно оформлювати відповідно до вимог земельного законодавства.

Автоматична пролонгація: оренда може продовжитися без вашого рішення

Існує ще один важливий ризик, який часто залишається поза увагою сторін.

Якщо після завершення строку договору орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець протягом місяця не висловлює заперечень, договір автоматично поновлюється на той самий строк.

Верховний Суд у справі №465/4793/19 підтвердив, що бездіяльність орендодавця після завершення договору фактично означає згоду на його продовження.

Крім того, якщо орендар не повертає майно, а орендодавець своєчасно не повідомив про припинення договору, власник може вимагати сплати подвійної орендної плати за весь період прострочення відповідно до ст. 785 ЦКУ. Така сума вважається штрафною санкцією, а не оплатою за користування майном.

Щоб уникнути ризиків, орендодавцю варто завчасно направити письмове повідомлення про припинення договору — бажано щонайменше за місяць до завершення строку його дії.

Орендарю, своєю чергою, необхідно наполягати на підписанні акта приймання-передачі при поверненні приміщення. За відсутності такого документа можуть виникнути претензії навіть тоді, коли майно фактично вже давно звільнене.

Для повного припинення правовідносин найкраще оформити додаткову угоду про розірвання договору. Усних домовленостей або припинення оплати недостатньо.

Практичний висновок

Щоб уникнути проблем із договорами оренди, варто перевірити свої документи за чотирма критеріями:

• чи відповідає орендна плата мінімальним вимогам, встановленим громадою;
• чи посвідчений нотаріально договір, укладений на строк від трьох років;
• чи відповідає фактичний об’єкт оренди тому, що зазначений у договорі;
• чи передбачено зрозумілий механізм припинення договору без ризику автоматичного продовження.

Якщо хоча б один із цих пунктів викликає сумніви, краще усунути проблему зараз, ніж вирішувати її вже в суді.