Принципы выживания при переносе открытия ТРЦ. Колонка Анны Чуботиной, директора департамента торговых площадей Arricano

Анна Чуботина Фото: из личного архива

Рынок профессиональных торговых площадей в Украине существует с открытия в Киеве в 2003 году ТРЦ "Караван". С того времени в Киеве и крупных городах Украины появилось пару десятков знаковых торговых центров. Большая часть этих проектов переносила сроки открытия от одного до нескольких раз. Чтобы этот процесс проходил менее болезненно, как для арендаторов так и для девелоперов, директор департамента торговых площадей Arricano Анна Чуботина в колонке делится несколькими практическими советами.

---

Реализация проекта общей площадью около 100 тыс. кв.м занимает около 3-х лет. 1-й год уходит на проектирование и получение разрешений на строительство. Непосредственно строительство, от закладки фундамента до открытия, занимает около двух лет. 

Основные причины переноса сроков открытия:

Внешние:

• кризисные явления в экономике страны;
• отсутствие долгового финансирования;
• сложности с генподрядчиком, ошибки в проектировании, внесение изменений в концепцию на поздних этапах реализации строительства;
• слабый спрос со стороны арендаторов в периоды турбулентности на рынке;
• отсутствие необходимой разрешительной документации на момент открытия.

Внутренние:

• недостаточный размер собственного капитала;
• переоценка емкости рынка девелопером/консультантами, отказ от фазирования объекта, где это было возможно и необходимо;
• качество управления реализацией проекта.

Этапы сдачи в аренду

Сдавать проекты в аренду можно начинать за 1,5-2 года до открытия. Предварительных договоренностей с якорными арендаторами, супермаркетом и кинотеатром, желательно достичь в первую очередь – еще на этапе проектирования, чтобы учесть все технические требования, в том числе – нагрузки, высотность и т.д.

Следующим шагом могут быть договорённости с крупными универмагами одежды и операторами fashion groups - у универмагов могут быть специфические требования по электроэнергии, воздухообмену и другим опциям, которые следует учесть. Fashion groups – это операторы с большим количеством брендов. Достижение договоренностей с ними на ранней стадии позволит грамотно зонировать проект и будет способствовать быстрому привлечению остальных операторов торговой галереи.

При планировании графика сдачи в аренду следует также учитывать:

• срок, необходимый арендаторам для проектирования, проведения адаптационных работ, заказа коллекций;
• возможные требования банков-кредиторов по наполняемости, а также необходимый уровень наполняемости на момент открытия торгового центра, который обеспечит его успешность. Принятый минимальный уровень наполняемости проекта на дату открытия - не менее 70% торговых площадей.

Что нужно знать арендаторам и девелоперу

График реализации проекта становятся чувствительными к любым переносам с момента достижения договоренности с первыми арендаторами и до открытия торгового центра. До этого момента затраты несет девелопер, а после достижения договоренностей с арендаторами – обе стороны.

Чтобы обе стороны, и девелопер, и арендатор, к открытию объекта, сроки которого сдвинуты, были готовы встретить покупателя в полной готовности, по возможности быть:

• гибкими, чтобы учитывать изменения на рынке;
• актуальными для гостя и учитывать тренды, которые со сдвигами открытия объекта могут измениться;
•  готовыми к изменениям позиционирования торгового центра и внесению советующих корректировок в концепцию проекта в связи с изменением конъюнктуры рынка;
• готовыми совместно продумать план мероприятий по реализации изменений;
•  партнерами, совместно выстраивающими устойчивые стратегии развития.

Важно всегда держать обратную связь – информировать друг друга о любых изменениях, которые могут быть как у арендатора,  так и у арендодателя

До конца этого года в столице заявлено открытие несколько новых торговых центров. Среди них есть давно ожидаемые и ритейлом, и потребителем. В сегодняшних реалиях для каждого торгового центра важно выстраивание правильной коммуникации. Готовность быть адаптивным к изменениям,  готовность к коммуникациям – это ключи успеха.