Андрій Журжій, Inzhur: "Ми віримо в Україну та інвестуємо в економіку без жодних сумнівів, кожен час найкращий, щоб це робити"

Андрій Журжий, засновник Inzhur, фото надано Inzhur

 

Андрій Журжій – український підприємець, голова наглядової ради Zhurzhiy Ventures – фонду, який володіє девелоперською компанією Smile Development та компанією з управління активами "Інвестиційні партнери". На початку 2022 року підприємець запустив перший в Україні сервіс для спільного придбання нерухомості Inzhur. Першим об'єктом компанії стала будівля супермаркету "Сільпо" в Лісниках. Не дивлячись на надскладний рік Inzhur виплатив інвесторам, які вклалися у фонд,  $433 948 дивідендів.  Річна дохідність інвестицій становила 10,1 % в USD, що можна рахувати дуже хорошим показником. В інтерв'ю Retailers  Андрій Журжій розповів, що Inzhur орієнтується на інвесторів, яків вже мають фінансову подушку та накопичили вільні кошти, які хочуть кудись вкласти.  Середній чек залучених інвестицій становить $10000

 

---

 

— Як народилася ідея для сервісу спільного придбання нерухомості Inzhur?

— Останні 10 років я активно займався бізнесами у сфері нерухомості та управління активами: ми будували комерційні об’єкти та ЖК, обслуговували їх, продавали великим інвесторам. Хотілося створити щось нове та проривне для ринку, що б стало органічним розвитком попередніх проєктів. 

Ми багато спілкувалися з покупцями квартир у нашому ЖК "Оптимісто", купівля під інвестицію — дуже частий кейс. Ми добре знаємо ринок: аби отримати достойну дохідність із квартирою, доведеться попотіти, тоді коли комерційні об’єкти під нашим управлінням забезпечували інвесторам суттєво вищі відсотки. Але звичайні люди не можуть дозволити собі таку інвестицію — кожен комерційний об’єкт коштує від 100 млн грн. Так з’явилася ідея відкрити цей ринок для усіх охочих, встановивши найменший можливий поріг входу.

Inzhur створений у форматі кваліфікаційного (моноактивного) пайового інвестиційного фонду, мінімальний поріг згідно з законом — $5364. Така сума доступна практично кожному активному інвестору, і ми дуже пишаємося цим. Під інвестором маю на увазі людину, яка вже має сформовану фінансову подушку хоча б на 1 рік життя та має реально вільні кошти, адже вкладати останні гроші — занадто нервова історія.

 — Якщо такий метод інвестицій популярний в США, на вашу думку, чому ніхто до вас не запустив в Україні Real Estate Investment Trust?

— Для того, щоби створити робочий формат REIT, треба мати дуже сильну команду з досвідом і в будівництві, і в управлінні нерухомістю, і в юридичних аспектах. А ще, сильною мотивацією та вірою в результат. У нас така команда була. У інших — сумніваюся. Або ж була, але не вистачило сміливості) 

Насправді спочатку ми взагалі не планували робити саме REIT — ми відштовхувалися від ідеї відкрити ринок великої прибуткової нерухомості для всіх українців. Нам здавалося, що ми вигадали дуже крутий і унікальний формат. Під час дослідження зрозуміли, що такий формат уже існує та чудово регулюється законом, тож ми взяли основні обмеження в США за базу для своєї моделі. 

Наприклад, в Україні закон не встановлює обмеження щодо розподілу прибутку REIT, але ми встановили його у власному регламенті — мінімум 90% прибутку ми зобов’язані розподілити між інвесторами. 

— Яким чином вам допоміг ваш попередній досвід роботи у Fozzy Group та досвід Smile Development у запуску Inzhur?

— Завдяки цьому досвіду ми добре розуміли потреби ритейлу і як з ними домовлятися. Також ми одразу орієнтувалися в цифрах: як оцінити об’єкт, на який дохід інвестора варто розраховувати, скільки брати за управління, як оформлювати контракти з орендарями та зменшити ризики. Усі об’єкти Inzhur наразі будує Smile Development, тож ми на 100% впевнені у їхній якості, а в майбутньому ми будемо мати круту базу для оцінки зовнішніх об’єктів під інвестиції.

— Розкажіть, будь ласка, детальніше про ваш проєкт “Сільпо” в Лісниках. Скільки часу пройшло від ідеї до реалізації, як вдалося залучити інвесторів в цей проєкт, який середній чек залучених коштів, в чому полягала робота вашої компанії?

— Якщо говорити про саму ідею організувати повністю пасивну історію, то вона з’явилася давно — років 10 тому. Ідея з REIT з’явилася влітку 2021-го, на організацію пішло 6 місяців, плюс ще близько двох місяців на створення першого фонду з будівлею "Сільпо" в Лісниках. Але ми досі поступово вдосконалюємо регламент, робимо його максимально детальним — щоби кожен інвестор бачив і розумів свою захищеність і рамки, в яких ми працюємо. 

Середній чек залучених інвестицій — $10 000. 

— 2022 рік, мабуть, найгірший рік для запуску інвестиційного стартапу в Україні. Яким чином вам вдалося виконати зобов’язання перед інвесторами та виплатити дивіденди з показником в 10% річних в USD? Це досить високий показник дохідності, тож внаслідок чого його можна досягти в Україні, де відбувається війна і постійно зменшується купівельна спроможність населення?

— Дохід інвестора формується з орендних платежів, він має дуже чітку фінансову аргументацію. Щодо ризиків, то ми були готові до різних варіантів розвитку подій. По-перше, ми вибрали низькоризикові об’єкти. Супермаркет працює і в локдаун, і під час війни — людям завжди потрібна їжа. Локація першого об’єкта (Сільпо в Лісниках) дуже успішна, середній чек там удвічі вищий за київський, тож ми були впевненими в прибутковості фонду. Звісно, завжди є ризик втратити об’єкт через російську ракету, але він є у будь-якої інвестиції, і порівняно невисокий. Другий нюанс — в орендному контракті з Сільпо ми передбачили ймовірні стрибки валюти. Долар перестрибнув навіть граничну межу договору (34 грн), тож різницю ми компенсували інвесторам, відмовившись від частини своєї винагороди як управлінської компанії.

Ви правильно зазначили, що це дуже складний рік для запуску інвестиційних проєктів. Але ті, хто зуміє заменеджити всі ризики та зберегти довіру інвесторів, вийде в Перемогу з крутою платформою для нових проєктів. Тож, з іншого боку, це велика можливість зарекомендувати себе. 

 Як тільки Україна стане членом ЄС, ми очікуємо різкий стрибок цін на комерційну нерухомість, вартість активів наших інвесторів зросте. Ми віримо в Україну та інвестуємо в економіку без жодних сумнівів, кожен час найкращий, щоби це робити.

"Сільпо" в Лісниках забезпечив інвесторам Inzhur дохідність на рівні 10,1% річних в доларах

— Як би ви описали цільову аудиторію Inzhur? Хто зацікавлений в такому продукті, як Inzhur?

— Очікувано, найбільший інтерес до Inzhur одразу ж мали великі інвестори, які розуміють цінність такої інвестиції. Нею не потрібно займатися, вона дає стабільний дохід у доларі, адже прив’язана до оренди та виторгу магазину. Найпростішим шляхом було продати об’єкт кільком великим інвесторам і не паритися, але ми спеціально встановили верхню межу інвестиції на рівні $150 000 і вирішили битися за малого та середнього інвестора — тільки так ми побудуємо ринок і зробимо інструмент справді масовим. 

Своїми інвесторами ми бачимо практично всіх, хто вже має фінансову подушку та накопичив вільні кошти, які хоче кудись вкласти. При цьому, не хоче займатися інвестицією: щоби згадувати про неї раз на місяць — коли приходять дивіденди) 

Це ІТ-спеціалісти, підприємці, маркетологи та весь креативний клас, серед наших інвесторів вже є лікарі, банкіри, криптоінвестори, власники маленьких кав’ярень і бізнесмени рівня Forbes.

— Яким чином оформляється право власності інвесторів Inzhur? Чи можуть вони продати свою інвестицію/частку третім сторонам? Яким чином регулюється питання виходу з інвестицій?

— REIT — це суто інвестиційний інструмент, він відрізняється від класичної купівлі квартири, коли ви оформлюєте договір купівлі-продажу та отримуєте право власності на конкретні квадратні метри. 

Це формат спільного інвестування: ви купуєте частку у фонді, що володіє нерухомістю, тобто стаєте співвласником цієї нерухомості на підставі інвестиційних сертифікатів (паїв). За вами закріплена частка в спільному майні та право отримувати з неї дохід у вигляді дивідендів, але не конкретні квадратні метри. 

Водночас ви не берете участі в управлінні об’єктом і вирішені конфліктних питань, цим займаємося ми як компанія з управління активом. 

Якщо говорити про ліквідність, то її можна порівняти з ліквідністю будь-якої нерухомості: тут грає роль попит і ціна на ринку на конкретний момент. Наприклад, на початку повномасштабного продати нерухомість було практично нереально, тоді ми також тимчасово припинили продаж часток. З часом ситуація покращувалася, маємо активні продажі, багато зацікавлених людей, наявні інвестори докуповують сертифікати. Процес продажу займає 1 день. 

Якщо інвестор захоче продати свою частку, але не матиме покупця, ми допоможемо продати серед наших інвесторів, брокерська  комісія складе 1% від угоди продажу. У планах мобільний застосунок для ще швидшої купівлі та продажу сертифікатів, він також підвищить ліквідність інструменту. 

Inzhur в Instagram

Inzhur в Telegram